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Nur im Rahmen seines Nutzungsrechts - also innerhalb der jeweiligen Bewirtschaftungsart - kann der Vorerbe auch längerfristige Bestandverträge abschließen

GZ 10 Ob 85/11i, 06.12.2011

OGH: § 613 ABGB legt die Stellung des Vorerben dahin fest, dass ihm nur ein eingeschränktes Eigentumsrecht zukommt. Er ist zwar Eigentümer, hat aber nur die Rechte und Pflichten eines Fruchtnießers. Der Vorerbe kann demnach die Substanz der später herauszugebenden Substitutionsmasse unbeschränkt nützen, er muss die Substanz jedoch schonen und darf keine Veränderungen vornehmen, die das Wesen des Substitutionsguts umgestalten. Er darf insbesondere die wirtschaftliche Zweckbestimmung und daher auch die Bewirtschaftungsart nicht verändern. Maßgeblich ist, ob die Veränderung zu einer in größerem Ausmaß gegebenen Belastung führt als die ursprüngliche Verwendung. Nur im Rahmen seines Nutzungsrechts - also innerhalb der jeweiligen Bewirtschaftungsart - kann der Vorerbe auch längerfristige Bestandverträge abschließen. Ob diese mit dem Recht des Vorerben eo ipso erlöschen, ist strittig, wird aber überwiegend verneint. Der Nacherbe tritt in sie ein und kann sie nur unter den allgemeinen Voraussetzungen auflösen.

Auch im eingeschränkten Geltungsbereich des MRG nach § 1 Abs 4 Z 2 MRG (Ein- oder Zweifamilienhaus) hat die Rsp die Regelung über den Eintritt des Erwerbers (§ 2 Abs 1 MRG) für anwendbar erklärt.

Die Ansicht des Berufungsgerichts, es stelle eine unzulässige Änderung der Bewirtschaftungsart dar, wenn die Vorerbin im Jahr 1994 die „Anliegerwohnung“ gem § 1 Abs 4 Z 2 MRG idF BGBl 1993/800 unbefristet vermietete, obwohl zu Lebzeiten des Erblassers nur das Wohnhaus als Familienunterkunft genutzt und die Anliegerwohnung ausschließlich als Dienstwohnung für Chauffeur, Gärtner und Haushälterin zur Verfügung gestellt worden war, hält sich im Rahmen dieser Rsp. Maßgeblich ist, dass die nunmehr entstandenen Kündigungsbeschränkungen nach dem MRG zu einer in größerem Ausmaß gegebenen Belastung führt, als die ursprüngliche Verwendung als Dienstwohnung. Diese Rechtsansicht des Berufungsgerichts ist daher jedenfalls vertretbar. Dafür, dass sich für die Vorerbin eine unabdingbare Notwendigkeit zum Abschluss eines unbefristeten, den Kündigungsschutzbestimmungen des MRG unterliegenden Mietvertrags ergeben hätte, liegen keine Anhaltspunkte vor.

Aufwendungen, die dem Fruchtnießer nach § 513 ABGB obliegen, hat der Vorerbe aus seinem freien Vermögen zu bestreiten; solche, die einem Eigentümer obliegen, belasten die Substitutionsmasse. Die Instandhaltungspflicht des Fruchtnießers bzw des Vorerben ist jedoch immer durch die Höhe des Ertrags begrenzt; dieser ist zu Aufwendungen nur nach Maßgabe des erzielten Ertrags verpflichtet.

Bei der fiduzarischen Substitution bilden Vorerbe und Nacherbe (auch vor Eintritt des Nacherbfalls) keine Miteigentumsgemeinschaft iSd §§ 825 ff. Vielmehr ist das Eigentumsrecht zwischen Vor- und Nacherben funktional geteilt; ihre Berechtigungen ergänzen einander, sodass nur beide zusammen die Rechtsstellung eines Vollerben und damit das uneingeschränkte Eigentumsrecht haben, wie es ansonsten einem Alleineigentümer zustünde.

Liegt zwischen Vor- und Nacherben keine Miteigentumsgemeinschaft vor, kommen nicht die von der Revisionswerberin herangezogenen Vorschriften über die Verteilung von gemeinschaftlichen Nutzen und Lasten in der Miteigentumsgemeinschaft nach den §§ 839, 840 ABGB zum Tragen, sondern sind für die Abgrenzung der (Zivil-)früchte und die Teilung des Erhaltungsaufwands die Regeln des Fruchtgenussrechts heranzuziehen. Diese lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Im Fall einer fideikommissarischen Substitution ist die Erbschaft in jener tatsächlichen und rechtlichen Lage auszufolgen, in der sie sich im Augenblick des Nacherbfalls befunden hat oder sich bei ordnungsgemäßer Wirtschaft befunden hätte. Früchte, die vom ersten Erbfall bis zum Nacherbfall anfallen, werden von der Rückgabepflicht nicht erfasst, sie gehören zum frei vererblichen Vermögen des Vorerben. Ab dem Nacherbfall gebühren die Früchte jedoch dem Nacherben (§ 519 ABGB). Auch Zivilfrüchte, wie etwa Mietzinseinnahmen, sind grundsätzlich nach § 519 ABGB, somit nach Zeitabschnitten, zu verteilen.

Klarzustellen ist vorerst, dass es sich bei dem Betrag von 48.949,92 EUR um einen in der Wirklichkeit vorhandenen „angesparten“ Anteil an Mietzinsen und nicht um eine - vom Gesetz nur fingierte, den Mietern gegenüber verrechnungspflichtige - Mietzinsreserve iSd §§ 3 Abs 3 und 20 Abs 2 MRG handelt. Charakteristisch für die Mietzinsreserve iS dieser Bestimmungen ist nämlich, dass sie sich aus dem Unterschiedsbetrag ergibt, der aus der Gegenüberstellung der gem § 20 Abs 1 MRG ausgewiesenen Einnahmen und Ausgaben eines Kalenderjahres resultiert. Im vorliegenden Fall hat die Vorerbin aber die ihr aus der Zinshaushälfte zustehenden Mietzinserlöse nicht zur Gänze eingezogen und verbraucht, sondern monatlich einen über 3.000 EUR hinausgehenden Betrag zur Abdeckung der Kosten notwendiger Erhaltungsarbeiten angespart. Dieser Vorgang reichte für die wirksame Loslösung der Mietzinse aus dem Vermögensbestand des Substitutionsnachlasses und ihre Zueignung durch die Vorerbin aus, weil sie ohne weiteres berechtigt gewesen wäre, die Mietzinse in voller Höhe zu lukrieren und jeweils im Einzelfall Beträge aus ihrem eigenen Vermögen für notwendige Erhaltungsarbeiten oder für die Sanierung frei werdender Wohnungen zur Verfügung zu stellen.

Den weiteren Revisionsausführungen, die angesparten Beträge stellten bei richtiger rechtlicher Beurteilung „Lasten“ dar, die den Reinerlös der Fruchtziehung reduzierten, ist Folgendes entgegenzuhalten:

Der Vorerbe ist gleich einem Fruchtnießer verbunden, die Sache als „guter Haushälter“ in dem Zustand zu erhalten, in dem er sie übernommen hat und aus dem Ertrag Ausbesserungen, Ergänzungen und Herstellungen zu besorgen (§ 513 ABGB). Er hat zur laufenden Instandhaltung Ausbesserungen und Reparaturen vorzunehmen. Zu grundlegenderen Erneuerungs- oder Wiederherstellungsarbeiten ist der Fruchtnießer bzw Vorerbe nicht verpflichtet. Insgesamt entspricht die Erhaltungspflicht des Fruchtnießers und ihre Sanktionierung den Verbindlichkeiten des Bestandnehmers gem § 1096 Abs 2, §§ 1109, 1111 ABGB. Durch das Alter des Gebäudes notwendig gemachte Bauführungen, die nicht zu den gewöhnlichen Ausbesserungen und Herstellungen gehören und deshalb vom Fruchtnießer (Vorerben) nicht aus dem Ertrag zu bestreiten sind, werden in den §§ 514 und 515 ABGB geregelt. Soweit daher nicht nur im Rahmen des § 513 ABGB vom Vorerben zu erbringende Erhaltungsarbeiten vorliegen, belasten solche Kosten die Substitutionsmasse und nicht den Vorerben.

Von diesen Grundsätzen weicht das Berufungsgericht nicht ab, wenn es seiner Entscheidung zu Grunde legte, bei einer im Jahr 2008 vorgenommenen erstmaligen Fassadensanierung eines im Jahr 1911 errichteten Zinshauses, die einen Aufwand von 170.072 EUR erforderte, handle es sich nicht um eine bloße Ausbesserung oder Ergänzung, sondern um eine durch das Alter des Gebäudes notwendige bauliche Erneuerung, die der Fruchtnießer (Vorerbe) nicht aus dem Ertrag zu finanzieren habe.