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Denjenigen, der die Abweichung von der liegenschaftsbezogenen Aufteilung anstrebt, trifft die Beweislast für die maßgeblichen Umstände

GZ 5 Ob 123/11s, 09.11.2011

OGH: § 17 Abs 1 MRG normiert als Grundsatz die gleichförmige Verteilung der Gesamtkosten des Hauses nach dem Verhältnis der Nutzflächen. Der Begriff des „Hauses“ ist zwar nicht strikt liegenschaftsbezogen und kommt bei der Auslegung dieses Begriffs der Verkehrsanschauung mehr Bedeutung zu als dem Prinzip der Einheit der Grundbuchseinlage, doch ist aus der mehrfachen synonymen Verwendung von „Haus“ und „Liegenschaft“ abzuleiten, dass grundsätzlich auf die Liegenschaft, also auf den Grundbuchskörper abgestellt werden soll. Die Identität von Haus und Liegenschaft ist also der Regelfall.

Eine Ausnahme von der zuvor als Grundsatz dargestellten liegenschaftsbezogenen Betrachtungsweise bei der Aufteilung der Betriebskosten kann etwa dann in Betracht kommen, wenn sich mehrere selbständige Objekte auf einer Liegenschaft befinden, deren Gleichstellung nach den tatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zu unbilligen Ergebnissen führen würde. Denkbar ist auch, nur für einen Teil der Bewirtschaftungskosten gesonderte Verrechnungskreise zu schaffen.

Ob tatsächlich und wirtschaftlich voneinander getrennte selbständige Objekte vorliegen, ist letztlich nach der Verkehrsauffassung zu beurteilen. Üblicherweise wird in der Rsp die Selbständigkeit für einzelne/mehrere Geschoße oder Stiegenhäuser eines Gebäudes verneint. Im Übrigen können verschiedene Kriterien bei unterschiedlichen Problemlagen maßgeblich sein, etwa das Vorhandensein gemeinsamer oder getrennter Versorgungseinrichtungen, das Alter der Gebäude, die bauliche Trennung, der Erhaltungszustand oder auch die unterschiedliche Verwendung zu Wohn- oder Betriebszwecken, womit sich diese Beurteilung als typische Einzelfallentscheidung darstellt.