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Die Duldungspflicht des Mieters ist nicht davon abhängig, dass der Vermieter die bestmögliche Verbesserung durchführt, sondern, dass er überhaupt eine Verbesserungsarbeit durchführt

GZ 5 Ob 20/11v, 07.10.2011

OGH: Nach § 8 Abs 2 MRG hat der Hauptmieter (ua) die vorübergehende Benützung und die Veränderung seines Mietgegenstands dann zuzulassen, wenn und soweit ein solcher Eingriff in das Mietrecht zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Miethauses oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses in seinem oder in einem anderen Mietgegenstand notwendig oder zweckmäßig ist (Z 1), und wenn und soweit ein solcher Eingriff in das Mietrecht zur Beseitigung einer von seinem oder einem anderen Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung oder zur Durchführung von Veränderungen (Verbesserungen) in einem anderen Mietgegenstand notwendig, zweckmäßig und bei billiger Abwägung aller Interessen auch zumutbar ist; die Zumutbarkeit ist im Besonderen anzunehmen, wenn die Beseitigungsmaßnahme oder die Veränderung keine wesentliche oder dauernde Beeinträchtigung des Mietrechts zur Folge hat (Z 2).

Eine Verbesserungsarbeit strebt an, aus dem bestehenden Zustand einen besseren, vorteilhafteren, aus verschiedenen Gründen positiver bewerteten zu machen, auch wenn der gegenwärtige Zustand nicht mangelhaft erscheint. Ergibt die Abwägung der mit einer konkreten Maßnahme verbundenen Vor- und Nachteile unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls ein Überwiegen der Vorteile, so liegt eine solche Verbesserungsarbeit vor, die dann der Mieter bzw Nutzungsberechtigte nach § 8 Abs 2 Z 1 MRG zu dulden hat, ohne dass eine weitere Interessenabwägung zu erfolgen hätte. Die Duldungspflicht des Mieters ist nicht davon abhängig, dass der Vermieter die bestmögliche Verbesserung durchführt, sondern, dass er überhaupt eine Verbesserungsarbeit durchführt. Die Auswahl der Verbesserungsarbeiten bleibt im Rahmen der dargestellten Beurteilungsgesichtspunkte dem Vermieter vorbehalten.

Mit den hier zu beurteilenden Laubengängen sollen nach dem zuletzt maßgeblichen Austauschplan 12 in den Hoftrakten gelegene Wohnungen über den im Straßentrakt vorgesehenen Lift barrierefrei erreichbar gemacht werden. Für die unmittelbar an die Laubengänge angrenzenden bzw darunter liegenden Wohnungen mögen damit zwar - bei allerdings wohl recht überschaubarer Benutzerfrequenz - gewisse von den Antragstellern durchaus plausibel beschriebenen Nachteile an Sicherheit, Belichtung und Belüftungsmöglichkeit verbunden sein, denen allerdings durch eine entsprechende Bauweise und Situierung der Laubengänge, die von der Antragsgegnerin angebotene Errichtung einer Sicherheitstür und durch Sichtschutzmaßnahmen begegnet werden kann und muss, sodass nach Ansicht des OGH im Rahmen der gebotenen Gesamtbetrachtung der mit der Maßnahme verbundene Vorteil eines verbesserten barrierefreien Zugangs überwiegt (zur Errichtung eines Personenaufzugs vgl etwa 5 Ob 151/02w; 5 Ob 233/06k). Dass dabei der Vermieter eine bessere oder die bestmögliche Art der Verbesserung, hier etwa die allfällige Errichtung weiterer Lifte, vornehmen müsste, ist nicht notwendig. Es liegt daher eine Verbesserungsarbeit iSd § 8 Abs 2 Z 1 MRG vor. Eine - den Antragstellern offenbar vorschwebende - Betrachtungsweise dahin, dass bei dieser Beurteilung die Laubengänge praktisch in einzelne Abschnitte unterteilt und diese einzelnen betroffenen Wohnungen zugeordnet werden, verbietet sich deshalb, weil es sich dabei um ein Gesamtkonzept handelt, das nicht (sukzessive) vom (jeweils) letzten Mieter „gekürzt“ werden kann, und der Laubengang im Bereich der Wohnungen der Antragsteller ja auch die Verbindung zum folgend angrenzenden Stiegenhaus herstellt.

Ist - wie hier - das Vorliegen einer Verbesserungsarbeit zu bejahen, findet, wie die Antragsgegnerin zu Recht geltend macht, im Gegensatz zu § 8 Abs 2 Z 2 MRG keine Interessenabwägung statt; vielmehr hat der Mieter die betreffenden Arbeiten zu dulden. Auch ein mit der Entscheidung 5 Ob 240/99a nur annähernd vergleichbarer Fall liegt nicht vor, kommt es doch hier durch die Laubengänge zu keinerlei Verkleinerung des Bestandobjekts.

Im Ergebnis folgt daher, dass die Antragsteller die Errichtung des Laubengangs grundsätzlich zu dulden haben, was freilich - entgegen dem Antrag der Antragsgegnerin in deren Revisionsrekurs - nicht zur positiven Feststellung der Duldungspflicht der Antragsteller, sondern (nur) zur Abweisung des primären Sachantrags führen kann.

§ 8 Abs 3 MRG gewährt dem nach Abs 2 leg cit duldungspflichtigen Mieter bei wesentlicher Beeinträchtigung seines Mietrechts einen Entschädigungsanspruch, der als rechtswidrigkeits- und verschuldensunabhängige Eingriffshaftung konzipiert ist. Der Zuspruch einer solchen Leistung setzt nach § 37 Abs 1 AußStrG - vergleichbar mit § 406 ZPO - grundsätzlich die Fälligkeit des geltend gemachten Anspruchs im Zeitpunkt der Beschlussfassung voraus und auch die Feststellung einer künftigen Leistungspflicht ist in einem solchen Fall nicht vorgesehen. Da die Antragsteller bereits vorliegende Beeinträchtigungen gar nicht behaupten (können), diese vielmehr von der künftigen Durchführung der von der Antragsgegnerin in Aussicht genommenen Baumaßnahmen und der Gestaltung der Laubengänge abhängen, erweist sich das Entschädigungsbegehren als verfrüht und war daher ebenfalls abzuweisen.