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Die bloße Bekanntgabe der Höhe des Hauptmietzinses für den Fall einer zukünftigen Unternehmensveräußerung auch gegenüber dem in Kaufvertragsverhandlungen stehenden Unternehmenserwerber ersetzt ein Erhöhungsbegehren nach § 12a Abs 2 MRG nicht; ein formloses Anhebungsbegehren reicht aus, wobei es genügt, dass vom Geschäftslokalmieter ein bestimmter Betrag pro Quadratmeter als erhöhter Hauptmietzins begehrt wird, ohne dass ein sich durch Multiplikation mit der Anzahl der vermieteten Quadratmeter ergebender Gesamthauptmietzins genannt werden müsste;

GZ 5 Ob 101/11f, 25.08.2011

OGH: Gem § 12a Abs 2 Satz 1 MRG darf der Vermieter, wenn der bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins nach § 16 Abs 1 MRG ist, bis spätestens sechs Monate nach Anzeige der Unternehmensveräußerung die Anhebung des Hauptmietzinses bis zu dem nach § 16 Abs 1 MRG zulässigen Betrag, jedoch unter Berücksichtigung der Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit, verlangen.

Grundsätzlich beizupflichten ist dem Rekursgericht darin, dass der Lauf der sechsmonatigen Präklusivfrist nach dem klaren Gesetzeswortlaut eine bereits erfolgte Unternehmensveräußerung voraussetzt. Eine dem Unternehmenskaufvertrag vorausgehende bindende Feststellung der Mietzinshöhe ist (nur) gem § 12a Abs 8 MRG möglich: Danach hat auf Antrag des Hauptmieters einer Geschäftsräumlichkeit, der beabsichtigt, das im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zu veräußern oder zu verpachten, das Gericht die Höhe des nach § 16 Abs 1 und § 12a Abs 2 und 5 MRG zulässigen Hauptmietzinses zu bestimmen, wobei diese Entscheidung auch für den Erwerber oder Unternehmenspächter bindend ist; den Vermieter bindet sie nur, wenn das Unternehmen innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt des Eintritts der Rechtskraft der Entscheidung veräußert oder verpachtet wird.

Die bloße Bekanntgabe der Höhe des Hauptmietzinses für den Fall einer zukünftigen Unternehmensveräußerung auch gegenüber dem in Kaufvertragsverhandlungen stehenden Unternehmenserwerber ersetzt ein Erhöhungsbegehren nach § 12a Abs 2 MRG nicht; bindet dafür aber auch den Vermieter nicht dahin, dass er bei tatsächlich erfolgter Unternehmensveräußerung keinen höheren als den in Aussicht gestellten Hauptmietzins für das Geschäftslokal verlangen kann.

Der Hinweis im Revisionsrekurs auf die von der Rsp als zulässig erachtete Möglichkeit eines „bedingten Anhebungsbegehrens“ lässt außer Acht, dass es in der Entscheidung 1 Ob 518/95 nicht um die Fristwahrung eines Erhöhungsbegehrens vor Unternehmensveräußerung ging, sondern um den Fall, dass dem Vermieter dann ein bloß bedingtes Anhebungsbegehren zuzugestehen ist, wenn er die Tatsache der nach den Behauptungen der Gegenseite bereits erfolgten Unternehmensveräußerung bestreitet.

Dennoch ist der Antragsgegnerin im Ergebnis darin beizupflichten, dass die der Antragstellerin telefonisch bekannt gegebene Erhöhung des Hauptmietzinses auf 8 EUR/m² fristwahrend ist: Es steht nämlich fest, dass sich die Parteien des Unternehmenskaufvertrags bereits zu diesem Zeitpunkt grundsätzlich über den Unternehmenserwerb durch die Antragstellerin einig waren. Die Einigung war nach den Feststellungen zu diesem Zeitpunkt lediglich „bedingt“ dadurch, dass die Antragstellerin die Kassenverträge erhält, was ihr zu diesem Zeitpunkt bereits zugesagt war, sie hatte lediglich die Kassenverträge „noch nicht in Händen“ (vgl auch 3.4 des schriftlichen Kaufvertrags, der diese „Bedingung“ wiederholt und auf die der Antragstellerin am 20. 3. 2008 - also vor ihrem Telefonat mit der Hausverwaltung - erteilte diesbezügliche Zusage verweist). Der Unternehmenskaufvertrag hielt daher nur die bereits im April 2008 perfekt gewordene Einigung der Kaufvertragsparteien schriftlich fest.

Bereits das Rekursgericht hat zutreffend darauf verwiesen, dass ein formloses Anhebungsbegehren ausreicht, wobei es genügt, dass vom Geschäftslokalmieter ein bestimmter Betrag pro Quadratmeter als erhöhter Hauptmietzins begehrt wird, ohne dass ein sich durch Multiplikation mit der Anzahl der vermieteten Quadratmeter ergebender Gesamthauptmietzins genannt werden müsste.

Unberechtigt ist auch der Einwand, die Antragsgegnerin habe durch Vorschreibung des Mietzinses in der ursprünglichen Höhe auf ihr Anhebungsrecht verzichtet: Für die Annahme eines stillschweigenden Verzichts auf Rechte wird in stRsp ein strenger Maßstab gefordert. Die Antragsgegnerin hat bereits im April 2008 unmissverständlich auf die Erhöhung des Hautmietzinses hingewiesen. Die Verzögerung in der tatsächlichen Vorschreibung resultierte ua daraus, dass beide Parteien zunächst irrig davon ausgingen, die Antragstellerin müsse einen neuen Mietvertrag schließen. Im März 2009 stellte die Antragsgegnerin klar, dass die Vorschreibung des Mietzinses in ursprünglicher Höhe auf einem Irrtum beruhte. Bei dieser Sachlage durfte die Antragstellerin die Vorschreibungen nicht dahin verstehen, dass die Antragsgegnerin dadurch zum Ausdruck bringen wolle, sie werde die Unternehmensveräußerung nicht zum Anlass eines Erhöhungsbegehrens nehmen.

Daraus folgt zusammengefasst, dass die Antragstellerin gem § 12a Abs 1 MRG Hauptmieterin der Geschäftsräumlichkeiten wurde und das mündliche Erhöhungsbegehren rechtzeitig gestellt wurde.