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Erleidet der Mieter durch die mangelhafte Beschaffenheit des Zugangs einen Schaden, ist ihm der Vermieter ersatzpflichtig, sofern er nicht nachweisen kann, dass ihn an der Nichterfüllung seiner Erhaltungspflicht kein Verschulden trifft (§ 1298 ABGB); von seiner vertraglichen Haftung kann sich der Vermieter nur befreien, wenn er nachweist, dass der gefährliche Zustand für ihn nicht erkennbar ist oder mit zumutbaren Maßnahmen nicht zu entschärfen war

GZ 8 Ob 138/10t, 30.08.2011

OGH: Dem Mieter gegenüber besteht eine mietvertragliche Nebenleistungspflicht des Hauseigentümers darin, den Zugang zu einem vermieteten Objekt (wozu hier unstrittig der in der Tiefgarage befindliche und an die Klägerin vermietete Pkw-Abstellplatz gehört) während der gesamten Bestandzeit in sicherem Zustand zu erhalten. Erleidet der Mieter durch die mangelhafte Beschaffenheit des Zugangs einen Schaden, ist ihm der Vermieter ersatzpflichtig, sofern er nicht nachweisen kann, dass ihn an der Nichterfüllung seiner Erhaltungspflicht kein Verschulden trifft (§ 1298 ABGB). Von seiner vertraglichen Haftung kann sich der Vermieter nur befreien, wenn er nachweist, dass der gefährliche Zustand für ihn nicht erkennbar ist oder mit zumutbaren Maßnahmen nicht zu entschärfen war.

Beide Voraussetzungen fehlen im konkreten Fall: Insbesondere war der Beklagten die - von den Vorinstanzen übereinstimmend angenommene - unzureichende Beleuchtungssituation an der Unfallstelle bereits vor dem Unfall durch Beschwerden anderer Mieter im Haus bekannt. Es trifft zwar zu, dass die vertraglichen Schutz- und Sorgfaltspflichten nicht überspannt werden dürfen und auf ein zumutbares Maß zu beschränken sind. Es ist aber keine Überspannung zumutbarer Verkehrspflichten, wenn man vom Errichter und Vermieter von Wohnungen in einer Wohnanlage verlangt, dass der Zugangsbereich zu einem Stiegenabgang in die Tiefgarage, die von den Mietern regelmäßig aufgesucht wird, ausreichend ausgeleuchtet wird. Dass es der Beklagten nicht zumutbar gewesen wäre, für eine ausreichende Beleuchtungssituation an der Unfallstelle zu sorgen (zB durch Zurückschneiden des die Straßenlampe verdeckenden Gesträuchs oder Anbringen einer entsprechenden Lichtquelle, allenfalls samt Bewegungsmelder) hat sie auch gar nicht behauptet und ergibt sich auch nicht aus den Verfahrensergebnissen. Die Beklagte war daher entgegen der Rechtsansicht des Berufungsgerichts zu weiteren Sicherungsmaßnahmen iSe ausreichenden Ausleuchtung der Unfallstelle verpflichtet.

Der Umstand, dass die Klägerin den Unfallbereich schon seit längerem kannte, ändert nichts an der Verpflichtung der Beklagten zu dessen ausreichender Ausleuchtung bei Dunkelheit, die ja im Übrigen nicht davon abhängig gemacht werden kann, ob der Bereich gerade von Mietern oder von Außenstehenden benützt wird.

Die Klägerin trifft allerdings aus den von den Vorinstanzen zutreffend dargestellten Gründen ein überwiegendes Mitverschulden am Unfall. Ihr ist insbesondere vorzuwerfen, dass sie ungeachtet der ihr wohlbekannten Gefahr und trotz der von ihr als völlige Dunkelheit empfundenen Situation mit unverminderter Gehgeschwindigkeit auf den Bereich vor dem Stiegenabgang zur Tiefgarage zugegangen ist.

Infolge des überwiegenden Mitverschuldens der Klägerin ist daher von einer Verschuldensteilung von 3 : 1 zu Lasten der Klägerin auszugehen, sodass die Beklagte grundsätzlich ein Viertel des von der Klägerin erlittenen Schadens zu tragen hat.