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Dem Grundbuchsgericht ist es verwehrt, eine undeutliche und zu begründeten Zweifeln Anlass gebende Urkunde auszulegen; durch den Inhalt der Urkunden erweckte und nicht restlos beseitigte Zweifel haben daher zur Abweisung des Grundbuchsgesuchs zu führen

GZ 5 Ob 106/11s, 07.07.2011

OGH: Das Grundbuchsgericht darf eine bücherliche Eintragung nach § 94 Abs 1 GBG ua nur dann bewilligen, wenn das Begehren durch den Inhalt der beigebrachten Urkunden begründet erscheint (Z 3). Grundsätzlich zutreffend geht das Rekursgericht daher davon aus, dass das Ansuchen nur dann zu einer bücherlichen Eintragung führen kann, wenn der Urkundeninhalt nicht nur in formaler Beziehung unbedenklich erscheint, sondern auch hinsichtlich der materiell-rechtlichen Fragen keine Zweifel aufkommen lässt.

Es entspricht stRsp, dass es dem Grundbuchsgericht verwehrt ist, eine undeutliche und zu begründeten Zweifeln Anlass gebende Urkunde auszulegen. Durch den Inhalt der Urkunden erweckte und nicht restlos beseitigte Zweifel haben daher zur Abweisung des Grundbuchsgesuchs zu führen. Eine ergänzende oder gar vom Wortsinn der vorgelegten Grundbuchsurkunde abweichende Auslegung rechtsgeschäftlicher Erklärungen ist dem Grundbuchsrichter verwehrt. Das gilt auch für Freilassungserklärungen, sodass die Zustimmungserklärung des Pfandgläubigers die genaue Angabe des davon erfassten Rechts (hier der Teillöschung von Pfandrechten) enthalten muss. Es ist dem Grundbuchsgericht aber nicht verwehrt, aus Urkunden unmittelbare logische Schlussfolgerungen zu ziehen. Die Eintragung hindernde Zweifel liegen etwa dann nicht vor, wenn die Löschungsurkunde nicht den bücherlichen Eigentümer, sondern den Namen des bücherlichen Vormanns von Miteigentumsanteilen anführt.

Ausgehend von diesen Grundsätzen wenden sich die Revisionsrekurswerber mit Recht gegen die Ansicht der Vorinstanzen, die Freilassungserklärung vom 5. 11. 2010 stelle keine taugliche Grundlage für die beantragte Teillöschung von Pfandrechten dar, weil sie den Gesamtinhalt der Urkunde nicht ausreichend bedacht haben.

Die Pfandgläubigerin legt in ihrer Erklärung dar, dass ua die Zweitantragstellerin und der Drittantragsteller ziffernmäßig näher bezeichnete Miteigentumsanteile an der Liegenschaft zur Begründung von Wohnungseigentum an jeweils konkret bezeichneten Objekten erworben haben und sie sich diesen gegenüber nach § 9 Abs 3 BTVG zur vollständigen Lastenfreistellung verpflichtet hat. Mit der Einverleibung der (Teil-)Löschung sollen die von diesen erworbenen Anteile vollkommen lastenfrei gestellt werden, weswegen die Einwilligung zur Teillöschung hinsichtlich derjenigen (in 1.391stel ausgedrückten) Anteile erteilt wird, mit welchen für die Zweitantragstellerin bzw den Drittantragsteller Wohnungseigentum verbunden werden soll.

Der Urkundeninhalt lässt keinen Zweifel daran aufkommen, dass die Freilassungserklärung die Erfüllung der gegenüber den beiden Antragstellern als Erwerber nach § 9 Abs 3 BTVG bestehenden gesetzlichen Verpflichtung darstellt. Nach § 9 Abs 3 BTVG muss - sofern nichts anderes vorgesehen ist - die (künftige) Lastenfreiheit gesichert sein. Daher muss nach dieser Bestimmung zwischen dem Hypothekargläubiger und dem Bauträger zugunsten des Erwerbers vereinbart sein, dass die Liegenschaft oder der Anteil des Erwerbers freigestellt wird. Übereinstimmend mit dem Inhalt der Freilassungserklärung ergibt sich aus dem Grundbuch die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum zugunsten der beiden Antragsteller, sodass die Einwilligung der Pfandgläubigerin ohne jeden Zweifel die von diesen zur Begründung von Wohnungseigentum jeweils erworbenen Mindestanteile iSd § 2 Abs 9 WEG erfasst. Entgegen der Ansicht der Vorinstanzen schadet es daher nicht, wenn die Miteigentumsanteile in der Urkunde der Pfandgläubigerin einen kleineren Nenner aufweisen als es dem Grundbuchstand entspricht, weil als einzig logische Schlussfolgerung der Berücksichtigung des gesamten Urkundeninhalts, insbesondere der Berufung auf § 9 Abs 3 BTVG, die Einwilligung der Pfandgläubigerin zur Löschung des Pfandrechts auf den für die beiden Antragsteller zur Begründung von Wohnungseigentum erforderlichen Mindestanteilen verbleibt. Zu Recht weisen die Revisionsrekurswerber auch darauf hin, dass der in der Erklärung der Pfandgläubigerin freigegebene ideelle Miteigentumsanteil größer ist als der auf die Antragsteller jeweils einverleibte Miteigentumsanteil, sodass das Begehren auch unter diesem Aspekt im Urkundeninhalt Deckung findet.