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Der OGH vertritt in stRsp die Auffassung, dass sich die Nebenpflichten des Vermieters aus dem Bestandvertrag, wozu die Räum- und Streupflicht an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft gehört, auch auf die zur Hausgemeinschaft des Mieters gehörenden Personen, nicht aber auf Personen, die sich in den Mieträumen nur kurzfristig aufhalten, wie Gäste, Lieferanten und Handwerker oder bloße Besucher und zu Besuch weilende Angehörige des Mieters erstrecken

GZ 2 Ob 137/11b, 30.08.2011

OGH: Der OGH vertritt seit der Entscheidung 2 Ob 335/97x in stRsp die Auffassung, dass sich die Nebenpflichten des Vermieters aus dem Bestandvertrag, wozu die Räum- und Streupflicht an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft gehört, auch auf die zur Hausgemeinschaft des Mieters gehörenden Personen, nicht aber auf Personen, die sich in den Mieträumen nur kurzfristig aufhalten, wie Gäste, Lieferanten und Handwerker oder bloße Besucher und zu Besuch weilende Angehörige des Mieters erstrecken.

Diese Rsp wurde zuletzt in der Entscheidung 4 Ob 223/10p (obiter) in Frage gestellt. Die Auffassung, dass bloße Besucher von den Schutzwirkungen eines Mietvertrags nicht umfasst seien, stehe in einem „gewissen Spannungsverhältnis“ zum Grundsatz, wonach die Schutzwirkungen eines Vertrags im Allgemeinen solche dritte Personen erfassen, deren Kontakt mit der vertraglichen Hauptleistung bei Vertragsabschluss vorhersehbar war und an denen der eigentliche Vertragspartner ein sichtbares eigenes Interesse hat oder gegenüber denen er offenkundig selbst zur Fürsorge verpflichtet ist. Das scheine auch bei (bloßen) Besuchern zuzutreffen.

Auf die in der zuletzt zitierten Entscheidung geäußerten Zweifel muss hier aber nicht näher eingegangen werden. Es kann daher auch auf sich beruhen, ob das Konstrukt des Vertrags mit Schutzwirkungen zu Gunsten Dritter immer weitere Personenkreise (für deren Rechtsschutz im Fall des Winterdienstes die gesetzlichen Regelungen gem § 1319a ABGB und § 93 StVO vorgesehen sind) erfassen soll. Ebenso kann unerörtert bleiben, ob die eingangs erwähnte Rsp auch bei Vorliegen eines Heimvertrags maßgeblich ist:

Der Sturz der Klägerin ereignete sich in einem Bereich des allgemein benützbaren „Verbindungswegs“, von dem aus der Zugang nicht nur zu dem auf der Liegenschaft der beklagten Partei errichteten Seniorenheim, sondern auch zu anderen Grundstücken und Objekten, wie etwa die Wohnanlage, in der die Klägerin wohnt, möglich war. Um zu dem an einer anderen Straße gelegenen Eingang des Seniorenheims zu gelangen, hätte die Klägerin das Gebäude zunächst umrunden müssen. Unter diesen Tatumständen ist es aber zumindest zweifelhaft, ob im Zeitpunkt des Sturzes bereits eine ausreichende räumliche Nahebeziehung der Klägerin zu der ihrer „Wahltante“ aus dem Heimvertrag geschuldeten Hauptleistung (Unterkunft) bestand (ob sie also überhaupt schon „Besucherin“ war), die jedenfalls Voraussetzung für die Einbeziehung dritter Personen in den vertraglichen Schutzbereich wäre.