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Eine Verweigerung bedungener Dienste erfüllt nur dann den Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 2 MRG, wenn es sich bei den verweigerten Eigendienstleistungen des Mieters um solche handelt, die im vertraglich festgelegten Austauschverhältnis Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung sein sollen; dies trifft nicht zu, wenn die Vertragspartner die Verpflichtung nicht als eine Hauptleistungspflicht des Mieters aufgefasst haben

GZ 3 Ob 116/11x, 06.07.2011

OGH: Der OGH sprach zu 6 Ob 793/80 aus, dass eine Verweigerung bedungener Dienste nur dann den Kündigungsgrund nach § 19 Abs 2 Z 2 MG erfüllt, wenn es sich bei den verweigerten Eigendienstleistungen des Mieters um solche handelt, die im vertraglich festgelegten Austauschverhältnis Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung sein sollen. Dies trifft nicht zu, wenn die Vertragspartner die Verpflichtung nicht als eine Hauptleistungspflicht des Mieters aufgefasst haben.

Ob vom Beklagten die Pflicht zur Instandhaltung seiner Wohnung als Hauptleistungspflicht des Mietverhältnisses iSe (Teil-)Entgelts für die Gebrauchsüberlassung übernommen wurde, ist eine nach den konkreten Umständen des Einzelfalls zu beantwortende Frage der Auslegung des gegenständlichen Mietvertrags.

Davon abgesehen hat der Beklagte im hier maßgeblichen Mietvertrag aus dem Jahr 1978 zwar die Pflicht zur Erhaltung des Mietgegenstands auf seine Kosten im guten Zustand übernommen, nicht aber die Pflicht zur Verbesserung der von ihm unverändert im Zustand der Gebäudeerrichtung (1932) übernommenen Elektroanlagen (in der Wand geführte, mit Gewebe ummantelte Drähte), die schon zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (1978) ebenso wenig wie heute dem Stand der Technik entsprachen. Dass der Beklagte die Elektroinstallationen nicht erneuerte, verstößt daher nicht gegen die von ihm vertraglich übernommene Erhaltungspflicht. Der Kündigungstatbestand des § 30 Abs 2 Z 2 MRG ist somit nicht erfüllt; einer Untersuchung des allfälligen Spannungsverhältnisses zwischen der Rsp zur Kündigung wegen unterlassener Dienstleistungen im Entgeltsverhältnis und der Rsp zur Überbindung der Erhaltungspflicht als Entgeltsbestandteil bedarf es daher nicht.

Da die dem Beklagten überbundene vertragliche Instandhaltungspflicht die Erneuerung/Verbesserung der Elektroanlage - wie ausgeführt - nicht umfasst, ist auch die Frage nicht von Bedeutung, ob der Beklagte den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 MRG verwirklicht, wenn er übernommenen Instandhaltungspflichten nicht nachkommt.