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Wird lediglich eine Vertragswidrigkeit behauptet, wird damit die Gesetzmäßigkeit des Mietzinses nicht einmal ansatzweise in Frage gestellt

GZ 5 Ob 122/11v, 07.07.2011

OGH: Inhalt der in § 16 Abs 1 Z 1 MRG normierten Rügeobliegenheit des Geschäftsraummieters ist die Geltendmachung der Überschreitung des gesetzlich zulässigen Mietzinses. Die Rüge muss dem Vermieter signalisieren, dass von der Möglichkeit einer gerichtlichen Mietzinsreduzierung unter Aufrechterhaltung aller übrigen Bestimmungen des Mietvertrags Gebrauch gemacht wird, falls er auf der Einhebung des rechtsunwirksam vereinbarten Mietzinses beharrt . Eine solche Rüge kann aber nur in der Geltendmachung der Überschreitung des gesetzlich zulässigen Mietzinses iSd § 16 Abs 1 MRG liegen, also damit begründet sein, dass das gesetzliche Zinsausmaß iSd § 16 Abs 1 Z 1 MRG durch Unangemessenheit der Mietzinsvereinbarung überschritten ist. So wurde die bloße Erklärung, der Mietzins sei hoch oder ohne jeden Hinweis auf den Grund der Unzulässigkeit die Rüge der Mietzins sei „zu hoch“, als in diesem Sinn ungeeignet bewertet. Auch die Erklärung, der im schriftlichen Mietvertrag aufscheinende Mietzins entspreche nicht dem mündlich vereinbarten Betrag, erfüllt nicht die Voraussetzungen der Rügeobliegenheit des Geschäftsraummieters nach § 16 Abs 1 Z 1 MRG, weil damit nur die Gültigkeit des gesamten Mietvertrags in Frage gestellt wird.

Im vorliegenden Fall behauptete der Antragsteller nicht einmal, seiner Rügepflicht iSd § 16 Abs 1 MRG nachgekommen zu sein, sondern lediglich, dass ihm vor dem endgültigen Vertragsabschluss (offenbar in einer Art mündlichem Vorvertrag) zugesagt worden sei, der Antragsgegner werde auf seine Kosten einen Wintergarten errichten und für diesen Fall werde ein Hauptmietzins von 2.500 EUR verlangt werden. Tatsächlich sei dem Antragsteller dann kein Wintergarten, sondern nur ein überdachter Gastgarten vermietet worden.

Dementsprechend brachte der Antragsteller in der mündlichen Verhandlung vom 16. 7. 2008 erstmals vor, der vereinbarte Hauptmietzins von 2.500 EUR ohne den zugesagten Wintergarten widerspreche § 16 Abs 1 MRG und bestehe insofern eine unzulässige Mietzinsüberschreitung. Das hätte der Antragsteller aber im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags spätestens am 25. 2. 2005 gegenüber dem Antragsgegner rügen müssen. Ein Bestehen auf der Einhaltung der ihm vorher zugesagten Errichtung eines Wintergartens durch den Antragsgegner ersetzt eine dem Gesetz entsprechende Rüge nicht. Wird lediglich eine Vertragswidrigkeit behauptet, wird damit die Gesetzmäßigkeit des Mietzinses nicht einmal ansatzweise in Frage gestellt. Die Prüfung der Angemessenheit des Mietzinses ist in diesem Sinn streng von der Frage zu trennen, ob das Bestandobjekt dem vereinbarten Zustand entspricht. Solche Fragen können nur im streitigen Verfahren geklärt werden.