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Das Ausmaß der Provisionsminderung hängt davon ab, in welchem Maß die Verletzung einer wesentlichen Pflicht die Verdienstlichkeit des Maklers gemindert hat; ausschlaggebend ist somit die Schwere der vom Makler begangenen Vertragsverletzung, wobei diese Beurteilung im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen vorzunehmen ist; § 273 ZPO ist anzuwenden

GZ 2 Ob 176/10m, 22.06.2011

OGH: Gem § 3 Abs 1 MaklerG hat der Makler die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Nach Abs 3 dieser Gesetzesstelle sind Makler und Auftraggeber verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben. Dies gilt auch, wenn er - wie hier - als Doppelmakler zugleich für den Dritten tätig ist. Der vom Immobilienmakler namhaft gemachte Interessent wird dadurch, dass er der Vermittlung zumindest schlüssig zustimmt, zum „Auftraggeber“.

Aus § 3 Abs 1 iVm § 5 Abs 3 MaklerG wird abgeleitet, dass der Makler im Fall der zulässigen Doppeltätigkeit zur Wahrung der Interessen der Auftraggeber lediglich im Rahmen des zu erwirkenden Interessenausgleichs verpflichtet ist. Die Pflicht zur Erteilung aller grundsätzlichen Informationen bleibt davon aber unberührt.

Gem § 30b Abs 2 KSchG zählen zu den erforderlichen Nachrichten, die der Immobilienmakler dem Auftraggeber nach § 3 Abs 3 MaklerG schriftlich zu geben hat, jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Es muss sich um wichtige und entscheidungsrelevante Umstände für den Auftraggeber handeln, die sich aus der konkreten vertraglichen Vereinbarung ergeben können. Des Weiteren sind die Grundsatzinformationen iZm dem Vermittlungsgegenstand zu erteilen. Auch gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften können von der Informationspflicht des Maklers umfasst sein. Demnach soll der Makler den Verbraucher etwa über die Beschaffenheit des Kaufobjekts und dessen Eignung für die vorgesehene Nutzung informieren, soweit diese Umstände dem Erwerber als Laien nicht erkennbar sind. Der Makler ist Sachverständiger iSd § 1299 ABGB, weshalb von ihm erwartet werden kann, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen. Er verletzt seine Pflichten nicht nur dann, wenn er den Auftraggeber nicht aufklärt, sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind. Eine besondere Nachforschungspflicht des Maklers wird in stRsp aber verneint. Besteht für den Makler keine Veranlassung, an der Richtigkeit einer Information zu zweifeln, darf er sie weitergeben und ist zu Nachforschungen nicht verpflichtet.

Verletzt der Makler die ihn nach § 3 Abs 1 bis 3 MaklerG treffenden Pflichten oder die besonderen vorvertraglichen Pflichten nach § 30b Abs 1 KSchG, kann der Auftraggeber Schadenersatz und - soweit dem Makler ein Provisionsanspruch zusteht - wegen Verletzung wesentlicher Pflichten auch eine Mäßigung nach Maßgabe der durch den Pflichtverstoß bedingten geringeren Verdienstlichkeit des Maklers verlangen (§ 3 Abs 4 MaklerG; § 30b Abs 1 letzter Satz KSchG). Voraussetzung für die Mäßigung der Provision ist nur, dass der Makler eine wesentliche Pflicht verletzt hat; wie sich die Pflichtverletzung auf die Abwicklung des Geschäfts ausgewirkt hat, ist hingegen ohne Bedeutung.

Zu den vom Kläger geltend gemachten Pflichtverstößen ist im Einzelnen auszuführen:

Unterlässt es der Immobilienmakler, den Käufer eines Hauses oder einer Wohnung über das Errichtungsjahr des Gebäudes zu informieren, so kann darin eine Pflichtverletzung iSd § 3 Abs 3 MaklerG gelegen sein. Erhält der Immobilienmakler vom Verkäufer Informationen über das Errichtungsjahr, so wäre er grundsätzlich nicht zu weiteren Nachforschungen verpflichtet, wenn es für ihn keine Gründe gibt, an der Richtigkeit der Information zu zweifeln. Hier hat die Nebenintervenientin aber keine Informationen des Verkäufers weitergegeben, sondern in ihrem Inserat und im Exposé bewusst bloß ein „fiktives“ Baujahr angeführt.

Die ihr jedenfalls vorwerfbaren unrichtigen Angaben der Nebenintervenientin über das Errichtungsjahr haben zur irrtumsrechtlichen Vertragsanpassung geführt. Nach den dargelegten Kriterien ist dieses Verhalten als eine Verletzung wesentlicher Vertragspflichten zu qualifizieren.

Auch über die Betriebs- und Erhaltungskosten, die zu leistenden Aufwendungen zur Rücklagenbildung, die Höhe bereits bestehender Rücklagen sowie bevorstehende Sanierungsarbeiten ist beim Erwerb von Wohnungseigentum aufzuklären.

Die Nebenintervenientin legte dem Kläger gegenüber offen, ihm über die „Details“ der Betriebskosten keine Auskunft geben zu können. Sie empfahl ihm, sich darüber bei der Hausverwaltung zu erkundigen, was der Kläger jedoch unterließ.

Dass die Eigentümergemeinschaft in der Zwischenzeit einen Reparaturfonds eingerichtet hatte, war der Nebenintervenientin nicht bekannt. Sie war auch nicht dazu verpflichtet, die Aktualität der Information der Hausverwaltung in regelmäßigen Abständen zu überprüfen. Als Doppelmaklerin hat sie die Interessen des Klägers durch die erwähnte Empfehlung ausreichend gewahrt, wurde dieser doch in die Lage versetzt, durch eigene Nachfrage bei seinem potenziellen Vertragspartner oder bei der Hausverwaltung nähere Auskünfte über die monatliche Kostenbelastung zu erlangen. Ein Verstoß gegen wesentliche Vertragspflichten ist der Nebenintervenientin insoweit daher nicht vorwerfbar.

Auf eine Verletzung der in § 30b Abs 1 KSchG geregelten Verpflichtung des Maklers zur Richtigstellung der dem Auftraggeber auszufolgenden Übersicht hat sich der Kläger nicht berufen, weshalb es keiner weiteren Überlegungen zu diesem Thema bedarf.

Die Nebenintervenientin hat den Kläger über die Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes aufgeklärt. Zur Bezifferung der voraussichtlichen Sanierungskosten war sie als Doppelmaklerin nicht verpflichtet. Eine diesbezügliche Auskunft wurde dem Kläger von der Hausverwaltung erteilt, für deren Richtigkeit die Nebenintervenientin nicht einzustehen hat.

Das Ausmaß der Provisionsminderung hängt davon ab, in welchem Maß die Verletzung einer wesentlichen Pflicht die Verdienstlichkeit des Maklers gemindert hat. Ausschlaggebend ist somit die Schwere der vom Makler begangenen Vertragsverletzung, wobei diese Beurteilung im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen vorzunehmen ist. § 273 ZPO ist anzuwenden.

Hier ist zu berücksichtigen, dass der Kläger trotz der unrichtigen Angaben über das Errichtungsjahr des Gebäudes am Vertrag festhielt und aufgrund der sonst pflichtgemäßen Vermittlungstätigkeit der Nebenintervenientin eine Eigentumswohnung um einen angemessenen Kaufpreis erworben hat. Dazu kommt, dass der Nebenintervenientin kein Täuschungsvorsatz unterstellt werden kann, das Interesse des Klägers an einem bestimmten Alter des Gebäudes vielmehr für sie gar nicht erkennbar war. Unter diesen Umständen erscheint eine Provisionsminderung um 25 % angemessen.