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Nur soweit eine von der Bauvereinigung getroffene Vereinbarung - weil sie etwa Förderungsbestimmungen widerspricht - sie verpflichtet, von den Vorschriften des WGG abzuweichen, ist eine solche Vereinbarung von Teilnichtigkeit bedroht; während daher im Verhältnis zwischen der Bauvereinigung und ihren Nutzungsberechtigten die Entgeltbestimmungen des WGG unmittelbar anzuwenden sind, bezieht sich § 21 Abs 4 WGG auf die Grundsätze des WGG und die sich daraus ableitende Möglichkeit der Erfüllung insbesondere der aus den §§ 13 - 20 und 23 WGG resultierenden Verpflichtungen der Bauvereinigung gegenüber ihren Nutzungsberechtigten; dass dabei ein anderer Maßstab als im Verhältnis zwischen der Bauvereinigung und den Nutzungsberechtigten anzulegen ist, ergibt sich va auch daraus, dass im Ausschussbericht ausdrücklich davon die Rede ist, dass die Bauvereinigung nicht verhalten werden könne, eine zwar nach § 21 Abs 1 WGG rechtswirksame, aber mit den Grundsätzen des WGG nicht im Einklang stehende Vereinbarung zu schließen; eine allenfalls überhöhte Zinsvereinbarung zwischen der Bauvereinigung und der Bank kann nur insofern gem § 21 Abs 4 WGG teilnichtig sein, als sie die Bauvereinigung verpflichtet, von den Vorschriften zur Erfüllung ihres gesetzlichen Auftrags abzuweichen

GZ 8 Ob 59/10z, 15.07.2011

Die Beklagten wenden gegenüber der klagenden Bank die (Teil-)Nichtigkeit der von dieser mit der Genossenschaft getroffenen Finanzierungsvereinbarungen ein, weil diese gegen die Entgeltbildungsregeln des WGG verstoßen habe.

OGH: Aus § 21 Abs 1 Z 1 WGG folgt, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Vertragspartners der gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV) von der Kostendeckung oder einem anderen als Obergrenze normierten Parameter abweichen, insoweit rechtsunwirksam sind. Bei dieser Rechtsunwirksamkeit handelt es sich um eine relative Teilnichtigkeit (arg „insoweit rechtsunwirksam“), die die Gültigkeit des Vertragsverhältnisses (Kaufvertrag, Mietvertrag oder Nutzungsvertrag) im Übrigen nicht berührt. Sie ist nicht von Amts wegen, sondern nur über Einwand des Vertragspartners der GBV wahrzunehmen.

Bereits vor der WRN 1999 mussten die auf die Mieter und sonstigen Nutzungsberechtigten im Zug der Berechnung des Entgelts nach § 14 Abs 1 Z 2 WGG überwälzten Zinsen für Fremdmittel „angemessen“ iS ihrer gesetzlichen Zulässigkeit sein. Diese Verpflichtung ergibt sich bereits aus § 14 Abs 1 WGG, wonach nur ein „angemessenes“ Entgelt zu berechnen ist, sowie aus § 23 Abs 1 WGG, worin die Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit auch im Verhältnis zwischen der GBV und ihren Mietern bzw sonstigen Nutzungsberechtigten angeordnet werden. Sie wurde in § 14 Abs 1 Z 2 WGG idF der WRN 1999 abermals betont. Dabei stellt die Rsp auch auf andere gesetzliche Preis- bzw Entgeltbindungsvorschriften, etwa jene der Wohnbauförderungsvorschriften, ab, was allerdings in der Lehre auf Kritik gestoßen ist.

Gem § 14 Abs 1 Z 2 WGG darf daher den Nutzungsberechtigten von der GBV als Teil des Entgelts ua nur die angemessene Verzinsung der Fremdmittel einschließlich der Darlehen aus öffentlichen Mitteln angerechnet werden. Den Nutzungsberechtigten stand bereits vor Inkrafttreten der WRN 1999 die Möglichkeit offen, gegenüber der GBV im außerstreitigen Verfahren nach § 22 Abs 1 WGG eine „offensichtliche Unangemessenheit“ von Zinsenvereinbarungen geltend zu machen, weil § 22 Abs 1 Z 6c idF der WRN 1999 bereits zuvor durch § 22 Abs 1 Z 6 WGG abgedeckt war. Im Anwendungsbereich des § 22 WGG können überdies nicht nur Wohnungseigentümer, sondern nach stRsp auch Wohnungseigentumswerber einen Überprüfungsantrag stellen.

Die Beklagten haben allerdings gegen die Genossenschaft nie einen solchen Überprüfungsantrag gestellt.

Das Berufungsgericht hat der Argumentation der Beklagten entgegen gehalten, dass § 21 Abs 1 WGG nur im Verhältnis zwischen ihnen und der Genossenschaft, nicht aber im Verhältnis zwischen der Genossenschaft und der Klägerin und auch nicht im Verhältnis zwischen der Klägerin und den Beklagten anwendbar ist. Diese Rechtsauffassung ist zutreffend. Damit können sich die Beklagten gegenüber der Klägerin aber nicht auf § 21 Abs 1 WGG und die daraus abgeleiteten Rechtspositionen berufen, die ihnen aufgrund dieser nur im Verhältnis zwischen ihnen und der Genossenschaft geltenden Bestimmung nur gegenüber letzterer zustehen.

Allerdings leiten die Beklagten ihre Rechtsposition gegenüber der Klägerin nunmehr primär von jener der GBV ab, indem sie geltend machen, in das Darlehensverhältnis zwischen der GBV und der Klägerin eingetreten und daher berechtigt zu sein, dessen Teilnichtigkeit, die sie aus § 21 Abs 4 WGG ableiten, unmittelbar gegen die Klägerin geltend zu machen.

Dass die Beklagten im Rahmen einer privativen Schuldübernahme entsprechend den von ihnen erworbenen Nutzwerten in das Darlehensverhältnis der Genossenschaft zur Klägerin mit deren Zustimmung eingetreten und daher grundsätzlich berechtigt sind, der Klägerin auch Einwendungen des Altschuldners entgegenzusetzen (§ 1407 Abs 1 Satz 2 ABGB) ist richtig. Die von den Beklagten aus § 21 Abs 4 WGG gezogenen Schlüsse sind aber unzutreffend.

Nach dieser erst mit dem 3. WÄG, BGBl 1993/800, geschaffenen Bestimmung sind Vereinbarungen einer GBV, die iZm der Finanzierung ihrer Baulichkeiten eingegangen werden, insoweit rechtsunwirksam, als sie die GBV verpflichten, von den Vorschriften zur Erfüllung ihres gesetzlichen Auftrags  - insbesondere von den §§ 13 - 20 und 23 WGG - abzuweichen.

Die Bedeutung dieser Bestimmung ist unklar. Sie geht auf einen Initiativantrag vom 7. 7. 1993 zum 3. WÄG zurück, dem aber über die Motive der Antragsteller - wenn überhaupt - im hier interessierenden Zusammenhang nur zu entnehmen ist, dass damit ua eine „Stärkung der Selbstfinanzierungskraft der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft“, „förderungsrechtlich und legistisch bedingte Anpassungen“ und eine „stärkere Bedachtnahme auf die Verländerung des Wohnbauförderungsrechts“ angestrebt wurde.

Der Bericht des Bautenausschusses gibt den Inhalt des Initiativantrags wieder und führt weiter aus, dass durch die in § 21 Abs 4 WGG vorgesehene Teilnichtigkeit verdeutlicht werden solle, dass es der GBV nicht erlaubt ist, Verpflichtungen in Verträgen iZm der Finanzierung ihrer Baulichkeiten einzugehen, die sie an der Erfüllung ihres gesetzlichen Auftrags hindern. Eine GBV könne daher auch nicht rechtswirksam dazu verhalten werden, eine zwar nach § 21 Abs 1 WGG rechtswirksame, aber mit den Grundsätzen des WGG nicht im Einklang stehende Vereinbarung zu schließen. Diese Bestimmung dient nach dem AB auch der Sicherung des im Rahmen der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft sozialpflichtig gebundenen Vermögens.

Die Klägerin vertritt die Rechtsauffassung, dass § 21 Abs 4 WGG nicht alle von einer GBV iZm der Errichtung einer Baulichkeit abgeschlossenen Finanzierungsvereinbarungen umfasse, sondern nur Förderungsvereinbarungen, die eine GBV iZm der Finanzierung eingehe. Dazu braucht nicht abschließend Stellung genommen werden. Denn selbst wenn man - entgegen dem Rechtsstandpunkt der Klägerin - die Anwendbarkeit des § 21 Abs 4 WGG auch auf die zwischen ihr und der Genossenschaft getroffenen Finanzierungsvereinbarungen annimmt (der bloße Gesetzestext schließt dies zumindest nicht aus), hat dies nicht die von den Beklagten gewünschte Folge, dass die in der Entscheidung 5 Ob 6/03y zum Verhältnis zwischen GBV und Nutzungsberechtigten ausgesprochenen Grundsätze auch auf das Verhältnis zwischen der GBV und dem Kreditinstitut übertragen werden können:

Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich, dass § 21 Abs 4 WGG eine organisationsrechtliche Schutzbestimmung ist, die der GBV die Erfüllung ihrer gesetzlichen Aufgaben ermöglichen soll. GBV haben gem § 1 Abs 2 WGG ihre Tätigkeit unmittelbar auf die Erfüllung dem Gemeinwohl dienender Aufgaben des Wohnungs- und Siedlungswesens zu richten und insbesondere ihr Vermögen der Erfüllung solcher Aufgaben zu widmen. Die Vorschriften zur Erfüllung dieses gesetzlichen Auftrags von GBV sind im WGG enthalten. Nur soweit eine von der GBV getroffene Vereinbarung - weil sie etwa Förderungsbestimmungen widerspricht - sie verpflichtet, von den Vorschriften des WGG abzuweichen, ist eine solche Vereinbarung von Teilnichtigkeit bedroht. Während daher im Verhältnis zwischen der GBV und ihren Nutzungsberechtigten die Entgeltbestimmungen des WGG unmittelbar anzuwenden sind, bezieht sich § 21 Abs 4 WGG - wie im AB festgehalten - auf die Grundsätze des WGG und die sich daraus ableitende Möglichkeit der Erfüllung insbesondere der aus den §§ 13 - 20 und 23 WGG resultierenden Verpflichtungen der GBV gegenüber ihren Nutzungsberechtigten. Dass dabei ein anderer Maßstab als im Verhältnis zwischen der GBV und den Nutzungsberechtigten anzulegen ist, ergibt sich va auch daraus, dass im Ausschussbericht ausdrücklich davon die Rede ist, dass die GBV nicht verhalten werden könne, eine zwar nach § 21 Abs 1 WGG rechtswirksame, aber mit den Grundsätzen des WGG nicht im Einklang stehende Vereinbarung zu schließen.

Angewendet auf den konkreten Fall bedeutet dies, dass eine allenfalls überhöhte Zinsvereinbarung zwischen der Genossenschaft und der Klägerin - wenn überhaupt - nur insofern gem § 21 Abs 4 WGG teilnichtig sein könnte, als sie die Genossenschaft verpflichtet, von den Vorschriften zur Erfüllung ihres gesetzlichen Auftrags abzuweichen. Im Verhältnis zwischen der Genossenschaft und der Klägerin, aus dem die Beklagten ihre Rechtsposition ableiten, ist daher die getroffene Zinsvereinbarung ausschließlich danach zu beurteilen, ob sie den Grundsätzen des WGG widerspricht. Danach ist aber ausschließlich zu prüfen, ob die Verzinsung der Fremdmittel angemessen ist (§ 14 Abs 1 Z 2 WGG).

Für diese Prüfung ist entgegen der Rechtsansicht der Beklagten daher nicht iSd Entscheidung 5 Ob 6/03y auf die förderungsrechtlichen Bestimmungen im Zeitpunkt der Darlehensgewährung abzustellen, weil hier nicht die Prüfung der Überwälzung eines gesetzlich zulässigen Nutzungsentgelts im Verhältnis zwischen der Genossenschaft und den Beklagten als deren Vertragspartner vorzunehmen ist und daher die Grundsätze der Entscheidung 5 Ob 6/03y nicht anwendbar sind. Der von den Bestimmungen des WGG den Vertragspartnern einer GBV gewährte Schutz (vgl insbesondere § 21 Abs 1 WGG) wurde durch die Bestimmung des § 21 Abs 4 WGG nicht verändert oder erweitert.

Dass der Schutzzweck des § 21 Abs 4 WGG entgegen dem Rechtsstandpunkt der Beklagten nicht ident mit jenem des § 21 Abs 1 WGG ist, ergibt sich etwa auch daraus, dass die Geltendmachung einer relativen Teilnichtigkeit nach § 21 Abs 4 WGG nicht an ein Fristenregime wie jenes des § 18 WGG gebunden ist. Folgte man der Rechtsansicht der Beklagten, hätte dies zur Folge, dass sie im konkreten Fall aufgrund der Übernahme der Darlehensverpflichtung den zunächst der GBV gegenüber der Klägerin zustehenden Einwand der Teilnichtigkeit des Darlehensvertrags erheben und damit auch nach Ablauf der in § 18 WGG vorgesehenen Fristen die Unangemessenheit der Verzinsung geltend machen könnten, die sie zunächst gegenüber der GBV gar nicht geltend gemacht hat. Dieser Effekt war vom Gesetzgeber so sicher nicht beabsichtigt.

Die Beklagten können sich daher - auch wenn man ihrem Rechtsstandpunkt folgt, wonach § 21 Abs 4 WGG auch die Darlehensvereinbarung zwischen der Klägerin und der GBV umfasst - auf die Entscheidung 5 Ob 6/03y (samt Folgeentscheidungen) und die darin für das wohnrechtliche Außerstreitverfahren nach § 22 WGG dargelegten Grundsätze, die sich ausschließlich auf das Verhältnis zwischen der GBV und den Nutzungsberechtigten und daher die unmittelbare Anwendbarkeit der Entgeltbestimmungen des WGG beziehen, nicht stützen. Es bedarf daher auch keiner Auseinandersetzung mit der an dieser Entscheidung geübten Kritik.

Danach ist zu den einzelnen Vereinbarungen zwischen der Genossenschaft und der Klägerin auszuführen:

Die Zulässigkeit der ersten Vereinbarung einer variablen Verzinsung bestreiten die Revisionswerber nicht. Die erste davon abweichende Fixzinsvereinbarung traf die Genossenschaft mit der Klägerin bereits im Juli 1993. Darauf braucht jedoch nicht näher eingegangen werden, weil § 21 Abs 4 WGG erst mit 1. 1. 1994 in Kraft trat. Eine Rückwirkung wurde nicht normiert, sodass diese Bestimmung auf die davor getroffene erste Änderung der ursprünglichen Vereinbarung in eine Fixzinsvereinbarung keinesfalls angewendet werden kann.

Zu beurteilen ist daher nur die Zulässigkeit der zweiten Fixzinsvereinbarung, die nach der Fälligkeit im Jänner 1998 - die Tilgungen erfolgten halbjährlich im Jänner und Juli jeden Jahres - wirksam wurde. Dazu ist zunächst gegenüber den Revisionswerbern klarzustellen, dass Fixzinsvereinbarungen zwischen einer GBV und ihren Darlehensgebern entgegen ihrer Rechtsansicht nicht jedenfalls unzulässig und daher unangemessen iSd § 14 Abs 1 Z 2 WGG sind. Vielmehr ist die Zulässigkeit der konkreten Vereinbarung ausschließlich nach ihrer Angemessenheit iSd § 14 Abs 1 Z 2 WGG zu beurteilen.

Nach den Feststellungen traf die Genossenschaft mit der Klägerin eine Gesamtvereinbarung, die alle drei Kredite umfasste. Ausgehend davon ist für die Beurteilung der Zulässigkeit des Klagebegehrens daher von dem von der Genossenschaft vereinbarten Durchschnittszinssatz von 6,9 % für alle drei Kredite auszugehen. Denn die Beklagten, die im Weg der Schuldübernahme in die Position der Genossenschaft eintraten, können nur deren Einwendungen gegenüber der Klägerin geltend machen.

Die Angemessenheitsprüfung erfolgt durch einen Vergleich mit den am Kapitalmarkt orts- und marktüblichen Konditionen. Schon daher ergibt sich, dass der im Rahmen der zweiten Fixzinsvereinbarung vereinbarte Durchschnittszinssatz nicht schon deshalb unangemessen ist, weil er nach den Feststellungen über dem für das zweite Halbjahr 1997 geltenden Emissionszinssatz der Bundesanleihe mit mindestens achtjähriger Laufzeit von 5,625 % lag. Die Revisionswerber haben die Unangemessenheit der Fixzinsvereinbarung aber nur mit Hinweis auf die im Zeitpunkt des Abschlusses der ursprünglichen Darlehensvereinbarung geltenden Förderungsvorschriften begründet. Ein Vorbringen, dass der bei der zweiten Fixzinsvereinbarung vereinbarte Durchschnittszinssatz (der im Übrigen auch von der Förderungsstelle akzeptiert wurde) nicht den am Kapitalmarkt orts- und marktüblichen Konditionen entsprochen hätte, haben die Revisionswerber gar nicht erstattet.

Der Einwand der Beklagten, die Finanzierungsvereinbarungen zwischen der Genossenschaft und der Klägerin, in die sie eingetreten sind, sei wegen eines Verstoßes gegen § 21 Abs 4 WGG teilnichtig, ist daher nicht berechtigt.

Auch auf § 6 Abs 1 Z 5 KSchG können sich die Beklagten nicht mit Erfolg berufen. Stehen einander - wie hier - erst infolge eines Parteiwechsels Unternehmer und Verbraucher gegenüber, so fällt der übernommene Vertrag erst im Zeitpunkt der Vertragsübernahme in den Geltungsbereich des 1. Hauptstücks des KSchG. Zu diesem Zeitpunkt war nach den Feststellungen jedoch bereits eine Fixzinsklausel vereinbart, sodass nur deren Wirksamkeit zu beurteilen ist. Dem von den Beklagten auch noch im Revisionsverfahren aufrecht erhaltenen Standpunkt, dass die hier getroffene Fixzinsvereinbarung gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG verstoße, ist entgegenzuhalten, dass der Zweck dieser Bestimmung darin liegt, den Verbraucher vor überraschenden Preiserhöhungen zu schützen. Eine solche Gefahr war durch die vereinbarte Fixzinsklausel nicht gegeben, weil diese eine einseitige Änderung des Entgelts durch die Klägerin nicht ermöglicht. Sie schützt die Beklagten umgekehrt vor einer Erhöhung des Zinssatzes, mag dieser Fall sich hier auch nicht verwirklicht haben. Deshalb und auch im Hinblick darauf, dass die Beklagten gar kein Vorbringen erstattet haben, dass die im Rahmen der Fixzinsvereinbarungen vereinbarten Zinsen deshalb unangemessen seien, weil sie von den orts- und marktüblichen Konditionen abgewichen wären, liegt die behauptete Sittenwidrigkeit dieser Vereinbarungen iSd § 879 Abs 1 ABGB nicht vor.

Die Beklagten machen schließlich noch geltend, dass auch die Klägerin zur Einhaltung der Entgeltbildungsvorschriften des WGG verpflichtet gewesen wäre, zumal der Darlehensvertrag zwischen der GBV und der Klägerin ein Vertrag zu Lasten Dritter bzw die GBV in Wahrheit nur als indirekter Stellvertreter der Wohnungseigentumswerber aufgetreten sei. Diesen Einwand haben die Vorinstanzen mit zutreffender Begründung verneint. Vor allem trifft es zu, dass die Klägerin mit dem Darlehensvertrag nicht den Wohnungserwerb der Beklagten sondern das Bauvorhaben der GBV finanziert hat. Zudem brauchen sich die Nutzungsberechtigten die Verrechnung unzulässig hoher Zinsen durch die GBV ohnedies nicht gefallen zu lassen. Eine unzulässige Zinsvereinbarung würde daher von der GBV nur zu eigenen Lasten abgeschlossen werden. Dass die Beklagten hier aus nicht bekannten Gründen einen Antrag gegen die Genossenschaft auf Überprüfung der Verzinsung unterlassen haben, vermag daran nichts zu ändern.