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Bei Grünanlagen ist der Begriff „Betrieb“ iSd § 24 Abs 2 MRG als Betreuung iS ihrer laufenden Pflege zu verstehen; während sich bei sämtlichen Aufwendungen zur Erstellung und Erhaltung eines Baumkatasters von selbst versteht, dass es sich dabei nicht um Betreuungsarbeiten handelt, sind zur Baumpflege und Baumkontrolle gesetzte Maßnahmen nur insoweit überwälzbar, als sie der laufenden „Betreuung von Grünanlagen“ dienen

GZ 5 Ob 111/11a, 07.07.2011

OGH: § 24 MRG regelt die anteilige Überwälzung von besonderen Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen auf die Mieter eines Hauses nach den Grundsätzen des § 17 MRG. Nach § 24 Abs 2 MRG zählen zu den besonderen Aufwendungen auch die „Kosten für die Betreuung von Grünanlagen“.

Nach höchstgerichtlicher Rsp ist bei Grünanlagen der Begriff „Betrieb“ als Betreuung iS ihrer laufenden Pflege zu verstehen. Auf diese Art ist die Abgrenzung zwischen Betriebs- und Erhaltungsaufwand vorzunehmen. Maßnahmen, die darüber hinausgehen, sind unabhängig von der Höhe der Aufwendungen nicht zu den Betriebskosten zu zählen. So wurde die Entfernung eines abgestorbenen Baumes samt deshalb erforderlicher Ersatzpflanzung oder die erstmalige Neupflanzung nicht mehr als Maßnahme der laufenden Pflege bewertet.

Die Antragsgegnerin erachtet sich durch die Bestimmung des § 2 Wiener BaumschutzG iVm der Ö-Norm L1122-Baumpflege und Baumkontrolle für berechtigt, die Kosten der sich daraus ergebenden Maßnahmen gem § 24 Abs 2 MRG auf die Mieter der Liegenschaft zu überwälzen.

Zweck und Anwendungsbereich des Gesetzes zum Schutze des Baumbestandes in Wien (Wiener BaumschutzG) ist zufolge dessen § 1 Abs 1 die Erhaltung einer gesunden Umwelt für die Wiener Bevölkerung, wofür der Baumbestand im Gebiet der Stadt Wien nach den Bestimmungen dieses Gesetzes geschützt ist. § 2 dieses Gesetzes verpflichtet jeden Grundeigentümer oder Bauberechtigten, „den auf seinem Grundstück stockenden Baumbestand zu erhalten“.

Die seit Mai 2003 geltende Ö-Norm L1122 - Baumpflege und Baumkontrolle definiert die Baumpflege und die hiefür erforderlichen Baumkontrollmaßnahmen, wonach Bäume in regelmäßigen Abständen durch Fachkundige je nach Entwicklungsstufe, Gefährdungspotential und Zustand einer Sichtkontrolle zu unterziehen sind. Die Sichtkontrolle hat ua auch eindeutige Aussagen über die Verkehrssicherheit und den Zeitpunkt der nächsten Kontrolle des Baumes zu enthalten. Beim Auftreten von Ereignissen besonderer Art, wie abnorme Witterungsverhältnisse oder Bautätigkeit im Standraumbereich des Baumes, ist innerhalb eines angemessenen Zeitraums ein Kontrollgang vorzusehen. Zur Überprüfung der Verkehrssicherheit von Bäumen sind jährliche Kontrollen anzustreben. Jede Befundung und die ausgeführten Maßnahmen sind zu dokumentieren. Die Dokumentation in „Baumkatastern“ ist in der Ö-Norm L1125 geregelt.

Entgegen der Ansicht der Antragsgegnerin sind die von ihr aufgewendeten Kosten zur Erfüllung ihrer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zum Schutz des Baumbestandes in Wien nach den Regeln der zitierten Ö-Normen nicht ohne weiteres auf die Mieter ihrer Wohnhausanlagen nach § 24 Abs 2 MRG überwälzbar. Während sich bei sämtlichen Aufwendungen zur Erstellung und Erhaltung eines Baumkatasters von selbst versteht, dass es sich dabei nicht um Betreuungsarbeiten handelt, sind zur Baumpflege und Baumkontrolle gesetzte Maßnahmen nur insoweit - eingeschränkt iSd dargestellten Rsp - überwälzbar, als sie der laufenden „Betreuung von Grünanlagen“ dienen. Auf die Regelmäßigkeit der von der Antragsgegnerin nach öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen zur erbringenden Maßnahmen, die schon nach dem Wortlaut der gesetzlichen Bestimmung der „Erhaltung“ des Baumbestands dienen, kommt es entgegen der Ansicht des Rekursgerichts dabei nicht an. Auch wäre in diesem Zusammenhang zu prüfen, ob bei der gebotenen sparsamen Wirtschaftsführung die laufende Kontrolle und Pflege nicht ohnedies von denjenigen Personen wie Gärtnern oder Hausbesorgern durchgeführt werden kann, die die Gartenbetreuung durchführen.