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Wird ein Vorkaufsrecht pauschal und ohne Einschränkung für alle Veräußerungsarten vereinbart, kann es grundsätzlich ausgeübt werden, sofern nur irgendein Veräußerungsfall vorliegt; (andere) „Veräußerungsarten“ iSd § 1078 ABGB sind alle Geschäfte, die das endgültige Ausscheiden einer Sache aus dem Vermögen einer Person und ihre Übertragung auf eine andere bezwecken oder bewirken; die Einlösung setzt in solchen Fällen voraus, dass der Einlösungspreis (Kaufpreis) schon bei Einräumung des Vorkaufsrechts bestimmt oder bestimmbar vereinbart wurde oder (zumindest) die vom Dritten gebotene Gegenleistung durch einen Schätzwert in Geld ausgleichbar ist

GZ 5 Ob 14/11m, 07.07.2011

OGH: Ist eine Sache mit einem (reinen) Vorkaufsrecht iSd § 1072 ABGB belastet, dann bildet nur der Abschluss eines Kaufvertrags den Vorkaufsfall. Die Ausdehnung des Vorkaufsrechts auf „andere Veräußerungsarten“ iSd § 1078 ABGB bedarf einer besonderen Vereinbarung.

Liegt eine Vereinbarung vor, nach welcher sich das Vorkaufsrecht auch auf „andere Veräußerungsarten“ erstrecken soll („erweitertes Vorkaufsrecht“), dann kommt es auf die Vereinbarung an, ob die Anbotsverpflichtung bei jeder Veräußerung oder nur bei bestimmten Veräußerungsarten besteht. Wird ein Vorkaufsrecht pauschal und ohne Einschränkung für alle Veräußerungsarten vereinbart, kann es grundsätzlich ausgeübt werden, sofern nur irgendein Veräußerungsfall vorliegt. Die Ansicht der Antragsteller, die Vereinbarung eines erweiterten Vorkaufsrechts müsse generell (gemeint offenbar: auch bei einem für - alle - anderen Veräußerungen angestrebten) so erfolgen, dass ein abschließender Katalog der davon erfassten Verträge angeführt werde, findet weder in Wortlaut und Sinn des § 1078 ABGB Deckung, noch wird derartiges in Rsp oder Lehre vertreten.

(Andere) „Veräußerungsarten“ iSd § 1078 ABGB sind alle Geschäfte, die das endgültige Ausscheiden einer Sache aus dem Vermögen einer Person und ihre Übertragung auf eine andere bezwecken oder bewirken. § 1078 ABGB stellt (inhaltlich) dem Kauf die „anderen Veräußerungsarten“ gegenüber. Beim Kaufvertrag ist das Verkaufsinteresse typischerweise auf die von der Person des Käufers unabhängige Geldleistung gerichtet, die grundsätzlich von jedermann erbracht werden kann. Unter den „anderen Veräußerungsarten“ sind dagegen solche Vertragstypen zu verstehen, bei denen sich aus dem Vertragsinhalt ergibt, dass die typischen Vertragszwecke im besonderen Maß an der Person des Partners oder an der von ihm zu erbringenden individuellen Gegenleistung orientiert sind, der Veräußerung somit in der Regel immaterielle, an die Person des Erwerbers gebundene Motive zugrunde liegen oder die auf eine nicht substituierbare Gegenleistung gerichtet ist.

Der OGH hat bereits mehrfach ausgesprochen, dass neben dem Tausch und der Schenkung auch die Sacheinlage in eine Gesellschaft gegen Gewährung von Anteilsrechten als eine „andere Veräußerungsart“ iSd § 1078 ABGB zu werten sei. Insoweit liegt also eine gesicherte Rsp vor, deren Ansicht auch von der Lehre geteilt wird. Daraus folgt für den vorliegenden Fall, dass die mit dem - die wesentliche Eintragungsgrundlage bildenden - notariellen Gesellschaftsvertrag vorgesehene Einbringung der drei Liegenschaften eine „andere Veräußerungsart“ iSd § 1078 ABGB bildet.

Hier erstrecken sich alle ob den fraglichen Liegenschaften einverleibten Vorkaufsrechte (von hier nicht in Betracht kommenden Ausnahmen abgesehen) auch auf die „anderen Veräußerungsarten“. Aus diesem Grund bildet auch der zugrundeliegende Gesellschaftsvertrag als Sacheinlagevertrag einen grundsätzlich möglichen „Vorkaufsfall“. Gegenteiliges lässt sich auch nicht aus der Entscheidung 6 Ob 45/97d ableiten, wird doch dort die Sacheinlage ausdrücklich als Vorkaufsfall iSd § 1078 ABGB bezeichnet und (nur), worauf gleich zurückzukommen sein wird, die Einlösungsmöglichkeit verneint.

Bezieht sich das Vorkaufsrecht iSd § 1078 ABGB auch auf die „anderen Veräußerungsarten“, so stellt sich die Frage, welcher Einlösungspreis rechtens sein soll. Die Einlösung setzt in solchen Fällen nach bisher vorliegender LuRsp voraus, dass der Einlösungspreis (Kaufpreis) schon bei Einräumung des Vorkaufsrechts bestimmt oder bestimmbar vereinbart wurde oder (zumindest) die vom Dritten gebotene Gegenleistung durch einen Schätzwert in Geld ausgleichbar ist. Unter Gegenleistungen, die sich „auch durch einen Schätzungswert nicht ausgleichen lassen“, sind - iSd analog angewendeten § 1077 Satz 2 ABGB - sowohl unschätzbare Leistungen als auch schätzbare, aber ohne Interessenverletzung des Vorkaufsbelasteten nicht in Geld ausgleichbare Leistungen zu verstehen. Ist ein Einlösungspreis nicht (zumindest) bestimmbar vereinbart und kann er auch durch einen Schätzwert nicht ausgeglichen werden, dann kann das erweiterte Vorkaufsrecht nach hA nicht ausgeübt werden. Das verbücherte Vorkaufsrecht bleibt dann in seinem Bestand unberührt, haftet weiterhin auf der belasteten Liegenschaft und kommt erst zum Tragen, wenn der Erwerber seinerseits die Liegenschaft veräußern will.

In Punkt IV. des maßgeblichen Vertrags vom 15. 5. 2004 ist für die Veräußerungsfälle weder ein bestimmter Kaufpreis noch eine Bewertungsmethode (ausdrücklich) angeführt. In einem solchen Fall müsste dann aber einerseits durch Auslegung des genannten Vertrags ermittelt werden, ob die Vertragsparteien im Lichte des gesamten Vertragswerks nicht doch eine bestimmte Bewertung vor Augen hatten. Andererseits müsste wiederum im Wege der Vertragsauslegung geklärt werden, ob die dem Liegenschaftseigentümer mit dem Gesellschaftsvertrag vermittelten Ansprüche einer Schätzung zugänglich sind, wobei gerade hier mangels weiterer Sacheinlagen des Liegenschaftseigentümers eine unmittelbare Relation zwischen seinem Gesellschaftsanteil und den dafür eingebrachten Liegenschaften besteht und der Liegenschaftseigentümer als Mehrheitsgesellschafter nach der einschlägigen Vertragsgestaltung wohl praktisch von der Geschäftsführung ausgeschlossen erscheint. Die eine umfassende Vertragsauslegung erfordernde Lösung dieser Zweifelsfragen hat allerdings nicht im Grundbuchverfahren als reinem Urkundenverfahren zu erfolgen, sondern muss erforderlichenfalls dem Streitverfahren überlassen bleiben; in einem solchen Zweifelsfall wirkt demnach das verbücherte Vorkaufsrecht wie ein Veräußerungsverbot.

Im Ergebnis folgt, dass hier für die Bewilligung der Einverleibung des Eigentums der Erstantragstellerin für alle verbücherten Vorkaufsrechte der urkundliche Nachweis der Zustimmung des jeweiligen Vorkaufsberechtigten oder der Nichtannahme eines gehörigen Einlösungsangebots erforderlich ist. Mangels Vorliegens dieser Voraussetzungen erfolgte die Abweisung des Einverleibungsgesuchs im Ergebnis zu Recht und dem Revisionsrekurs der Antragsteller war daher ein Erfolg zu versagen.