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Ministerialentwurf betreffend ein Bundesgesetz über die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf und bei der In-Bestand-Gabe von Gebäuden und Nutzungsobjekten (Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 - EAVG 2012)

Ziele und Inhalte des Entwurfs:

Die Regelungen der neuen Gebäuderichtlinie 2010/31/EU zur Vorlage und zur Aushändigung des Energieausweises sowie über eine Erstinformation zur energetischen Qualität des angebotenen Gebäudes in Immobilieninseraten sollen konzertiert in einem neuen Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 umgesetzt werden, das an die Stelle des früheren Energieausweis-Vorlage-Gesetzes aus dem Jahr 2006 tritt. Damit sollen zum einen die zwingenden Richtlinienvorgaben in diesem Bereich vollständig und inhaltsgetreu in das österreichische Recht übernommen werden; zum anderen soll zur Verfeinerung des Regulativs von manchen Regelungsoptionen der Richtlinie Gebrauch gemacht werden. Die Transposition der neuen Richtlinie soll aber auch zum Anlass dafür genommen werden, offenkundig gewordene Schwachstellen des bisherigen Rechts in diesem Bereich zu beseitigen. Damit ist in erster Linie der Fragenkreis um die Ausnahmen von der Vorlagepflicht angesprochen. Im Weiteren geht es aber auch etwa um die gesetzliche Verdeutlichung der Rechtsfolgen, die sich an die Vorlage des Energieausweises knüpfen. Schließlich ist das Gesetz nun auch um eine Bestimmung über verwaltungsstrafrechtliche Sanktionen von Normverstößen zu ergänzen.


Im Detail:

Im Gegensatz zu ihrer Vorgängerin verlangt die Gebäuderichtlinie 2010 nun – neben der Vorlagepflicht – explizit auch die Verpflichtung des Verkäufers oder Vermieters zur Aushändigung zumindest einer Kopie des Energieausweises an den Käufer oder Mieter (Art 12 Abs 2 der Richtlinie). Für Österreich ergibt sich daraus grundsätzlich kein Änderungsbedarf, zumal schon in § 3 des bisherigen EAVG nicht nur eine Vorlage-, sondern ergänzend auch eine Aushändigungspflicht normiert ist. Insofern ist Österreich mit dem EAVG also der europäischen Rechtsentwicklung vorangeschritten. Ein Ergänzungsbedürfnis könnte in diesem Zusammenhang lediglich in die Richtung ausgemacht werden, als unmissverständlich klargestellt wird, dass auch diese Aushändigungspflicht – ebenso wie die Vorlagepflicht – unabdingbar ist. Dies wurde nämlich für die bisherige Rechtslage in der Literatur vereinzelt in Frage gestellt. Ob das geltende Recht tatsächlich substanzielle Zweifel an der Rechtsqualität der Aushändigungspflicht als ius cogens zulassen könnte, sei hier dahingestellt. Denn nun gebietet schon die unionsrechtliche Vorgabe, jeden auch nur erdenklichen Zweifel in diese Richtung auszuräumen. Deshalb soll nun im neuen § 8 EAVG 2012 mit aller Eindeutigkeit angeordnet werden, dass auch die Aushändigungspflicht nicht abbedungen werden kann.

Eine der wichtigsten Neuerungen der Gebäuderichtlinie 2010 im Bereich des Energieausweises ist die Verpflichtung, bereits in den Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen in den kommerziellen Medien den im Energieausweis angegebene „Indikator der Gesamtenergieeffizienz“ des Gebäudes zu nennen (Art 12 Abs 4 der Richtlinie). Dies soll durch einen neuen § 3 EAVG 2012 umgesetzt werden, wonach bei einem Immobilieninserat in einem Druckwerk oder einem elektronischen Medium auch die Energieeffizienzklasse des Objekts auf der Skala des Energieausweises anzugeben ist.

Aus Anlass der nunmehrigen Richtlinienumsetzung sollen auch Unklarheiten und sonstige Schwachpunkte beseitigt werden, die sich mittlerweile im bisherigen EAVG gezeigt haben.

Damit ist zB die Regelung des § 4 EAVG aF über die Ausnahmen von der Vorlagepflicht angesprochen, mit der im Wesentlichen auf die landesrechtlichen Vorschriften über Ausnahmen von der Pflicht zur Energieausweiserstellung verwiesen wurde. Dies stellte sich im Folgenden va deshalb als problematisch heraus, weil dieser Verweis immer wieder missverstanden, zuweilen auch mit bestimmter Absicht fehlinterpretiert wurde. Mit Letzterem ist die Argumentation gemeint, dass beim Verkauf oder der Vermietung von bereits errichteten Gebäuden oder Gebäudeteilen eine Verpflichtung zur Vorlage eines Energieausweises deshalb zu verneinen sei, weil ja die Baurechte der Länder die Ausstellung eines Energieausweises nur für den Neubau vorsähen, nicht aber für schon bestehende Gebäude. Wenn man dieser Argumentation folgte, wäre jedoch dem EAVG weitestgehend das Anwendungssubstrat entzogen. Der beschriebene Gedankengang zur nahezu restlosen „Hinweginterpretation“ des EAVG führt freilich zur Grundproblematik, die der bisherigen Regelungstechnik bei der Festlegung der Ausnahmen über einen Verweis auf die Länderrechte innewohnte: Während die Länder den Energieausweis und dessen Ausstellung nur iZm dem Neubau von Gebäuden sowie mit der durchgreifenden Sanierung von Gebäuden regeln, knüpft das zivilrechtliche Regulativ an den Verkauf oder die Vermietung von Gebäuden an; für Letzteres muss aber in aller Regel ohnehin ein eigener – nämlich ein von einer Neuerrichtung oder einer durchgreifenden Sanierung unabhängiger – Energieausweis erstellt werden. Es handelt sich also – korrespondierend zu den unterschiedlichen, miteinander nicht systematisch verknüpften Regelungselementen der Richtlinie – um zwei voneinander gänzlich getrennte Geschehnisse: hier der Neubau oder die Gebäudesanierung, da eine vertragliche Transaktion hinsichtlich eines im Regelfall bereits bestehenden Gebäudes. Diese Unterschiedlichkeit der geregelten Lebenssachverhalte legt es nahe, dafür auch jeweils autonome Ausnahmeregelungen vorzusehen. Daher soll nun – anders als nach bisherigem Recht – für Verkaufs- und Vermietungsvorgänge eine eigenständige, von den Länderregelungen unabhängige Ausnahmebestimmung geschaffen werden, die (nicht von allen, aber doch) von der Mehrzahl der durch die Gebäuderichtlinie eröffneten Exemtionsmöglichkeiten Gebrauch macht.

Ein gewisses Regelungsdefizit des bisherigen EAVG liegt auch darin, dass es zwar eine Bestimmung über die Rechtsfolge einer unterlassenen Ausweisvorlage enthält (§ 5 aF), nicht aber zur Frage, welche Rechtsfolgen an einen vorgelegten Energieausweis anknüpfen. Bei der Schaffung des früheren EAVG hatte man sich freilich durchaus bewusst dafür entschieden, von gesetzlichen Aussagen zu diesen Rechtsfolgen im EAVG Abstand zu nehmen und nur in den Gesetzesmaterialien auf allgemeine zivilrechtliche Mechanismen, wie insbesondere das Gewährleistungsrecht, hinzuweisen. Die literarische Diskussion zum EAVG sowie die bisherige Vollzugspraxis haben jedoch gezeigt, dass diese Lösung nicht ideal war, weil sie verschiedene Zweifelsfragen offen ließ. Im Besonderen ging es dabei um die Frage, welcher vertragliche Gestaltungsspielraum den Parteien in diesem Kontext verbleibt und inwieweit die von der Richtlinie intendierten Wirkungen des Regulativs durch Vertragsbestimmungen zur Rechtsqualität und zu den zivilrechtlichen Konsequenzen des Energieausweises ausgeschlossen werden können. Dieses Manko des bisherigen Rechts soll nun durch eine eigene, zwingend gestellte Gesetzesbestimmung behoben werden, die sich freilich auf eine sehr knappe Anordnung beschränkt, mit der durch die Qualifikation der ausgewiesenen Energieeffizienz als bedungene Eigenschaft grundsätzlich auf das allgemeine Gewährleistungsrecht verwiesen wird (§ 6 EAVG 2012).

Auf Grund der veränderten Unionsvorgaben führt kein Weg daran vorbei, als Sanktionen für Verstöße gegen die in Umsetzung der Richtlinie erlassenen Bestimmungen nun auch Verwaltungsstraftatbestände vorzusehen. Die Verpflichtung hinsichtlich der Anführung des Energieindikators in Immobilieninseraten kann nämlich nur durch eine solche Verwaltungsstrafbestimmung sanktioniert werden, weil hier mangels eines konkretisierbaren Berechtigten aus dieser Pflicht – die Inserate richten sich ja an das allgemeine Publikum, sodass es in dieser Phase noch kein konkretes (vor)vertragliches Gegenüber des Anbieters gibt – zivilrechtliche Mechanismen nicht denkbar sind. Um dem Sanktionierungsgebot von Art 27 der Gebäuderichtlinie 2010 zu entsprechen, muss daher zumindest dafür ein alternativer Weg über das Verwaltungsstrafrecht eingeschlagen werden. Es ist aber auch allgemein sinnvoll, zur Hintanhaltung von Verstößen gegen Pflichten aus dem neuen EAVG – zum Teil durchaus parallel zu zivilrechtlichen Durchsetzungsmöglichkeiten – die Mittel des Verwaltungsstrafrechts einzusetzen. Schließlich ist das Nebeneinander von zivilrechtlichen und verwaltungsrechtlichen Durchsetzungsmechanismen bei der Umsetzung von EU-Richtlinien im weiteren Umfeld des Zivilrechts durchaus gang und gäbe.

Die erst nachträglich mit der Wohnrechtsnovelle 2009 geschaffenen Regelungen über die Tragung der Kosten für den Energieausweis in den verschiedenen Wohnrechtsmaterien bleiben sowohl von der Neufassung der Richtlinie als auch von der nunmehrigen Umsetzung unberührt.

Ende der Begutachtungsfrist ist der 30.09.2011.