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Die für die Vertragsanpassung wegen Irrtums oder Arglist anzuwendende Methode der Ermittlung der Höhe der Vergütung entspricht jener der Preisminderung bei der Gewährleistung; es ist also die sog relative Berechnungsmethode anzuwenden

GZ 6 Ob 92/11i, 16.06.2011

OGH: Der listig Irreführende kann dem Begehren des Vertragspartners auf Vertragsanpassung die Einwendung, dass er den Vertrag anders nicht geschlossen hätte, nur entgegensetzen, wenn durch die Anpassung wesentliche Interessen auf seiner Seite beeinträchtigt würden. Die für die Vertragsanpassung wegen Irrtums oder Arglist anzuwendende Methode der Ermittlung der Höhe der Vergütung entspricht jener der Preisminderung bei der Gewährleistung; es ist also die sog relative Berechnungsmethode anzuwenden.

Als „merkantile Wertminderung“ (auch: „merkantiler Minderwert“) wird jene Schadensposition bezeichnet, die den zusätzlichen Schaden ausgleichen soll, der einem Geschädigten nach (und trotz) einer einwandfreien und vollständigen Reparatur der beschädigten bzw wieder in Stand gesetzten Sache verbleibt.

Die Klägerin macht im vorliegenden Fall jedoch keinen Schadenersatzanspruch, sondern Vertragsanpassung geltend. Der Sachverständige Dr. H verwendet in seinem Grundlage für die Feststellungen des Erstgerichts bildenden Gutachten zwar gleichfalls den Ausdruck „merkantiler Minderwert“, erläutert diese Position aber dahingehend, dass darin die mit der Sanierung verbundenen Unannehmlichkeiten, wie Bauarbeiten am Gebäude und Lärmbelästigung sowie die Unsicherheit, ob die Mängel tatsächlich zur Gänze behoben werden können, berücksichtigt werden. Diese Faktoren würden von einem eventuellen Käufer bei der Preisbildung berücksichtigt. Der solcherart verstandene merkantile Minderwert definiere sich nicht als ein „Wert“ an sich, sondern als eine in den Verkehrswert eingehende, also ihn mindernde Eigenschaft der Sache. Aufgrund seiner Erfahrung sei der Minderwert im vorliegenden Fall zuzüglich zu den Kosten der Sanierung der Wohnung mit 5 bis 10 % des Verkehrswerts einer vergleichbaren mängelfreien Einheit anzusetzen.

Der von der Klägerin im Wege der Vertragsanpassung begehrte Abschlag vom Kaufpreis ist nach den Ausführungen des Sachverständigen unabhängig davon, ob die von der Eigentümergemeinschaft betriebene Sanierung letztlich Erfolg  haben wird oder nicht. Vielmehr wird dadurch den mit der Durchführung der Bauarbeiten verbundenen Unannehmlichkeiten und der Unsicherheit, ob die diesbezüglichen Bemühungen von Erfolg gekrönt sein werden, Rechnung getragen. Daher kann entgegen der Rechtsansicht der Beklagten keine Rede davon sein, dass die von der Klägerin begehrte Vertragsanpassung durch den von der Eigentümergemeinschaft verfolgten Mängelbehebungsanspruch ausgeschlossen werde.

Die Herabsetzung der Leistung ist nach jenem Verhältnis vorzunehmen, in welchem zur Zeit des Vertragsabschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zum Wert der mangelhaften Sache gestanden haben würde. Dabei ist § 273 ZPO anwendbar, wenn sich ein Wert der „mangelfreien Sache“ nicht ermitteln lässt. Der von der beklagten Partei eingenommene Rechtsstandpunkt, dass die vorhandenen Mängel bei der Festlegung des Preises berücksichtigt worden wären, steht in Widerspruch zu den von den Vorinstanzen getroffenen Feststellungen, nach denen die beklagte Partei diese Mängel bewusst verheimlicht hat.

Entgegen der Rechtsansicht des Berufungsgerichts bedurfte es keiner weiteren Feststellungen über den Verkehrswert der Wohnung: Abgesehen davon, dass der von der Klägerin begehrte Preisabschlag lediglich 5 % des von ihr bezahlten Kaufpreises betragen hat, hat die Beklagte überhaupt kein konkretes Vorbringen zum wahren Verkehrswert der Wohnung erstattet. Vor allem aber hat der Sachverständige nicht lediglich einen konkreten ziffernmäßigen Minderungsbetrag ermittelt, sondern ausgeführt, dass derartige Mängel stets einen Preisabschlag von 5 bis 10 % des Wertes eines Vergleichsobjekts ergeben würden. Durch die Ermittlung des Preisabschlags in Form eines prozentuellen Minderungsbetrags ist die Ermittlung des „wahren“ Wertes der Wohnung aber entbehrlich, stellt doch die Vornahme eines relativen Preisabschlags von 5 bis 10 % sicher, dass die Wert-Preis-Relation, die die Parteien beim seinerzeitigen Vertragsabschluss zu Grunde gelegt haben, auch bei der Vertragsanpassung gewahrt bleibt.