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Die Einräumung eines Wohnrechtes kann nur dann Teil der Anschaffungskosten sein, wenn der Erwerber über ein entsprechendes Recht verfügt, dessen er sich im Zuge der Anschaffung eines Spekulationsobjektes begibt; nur in diesem Fall entstünden dem Erwerber Aufwendungen, die bei der Ermittlung von Spekulationseinkünften berücksichtigt werden könnten

GZ 2007/15/0158, 31.03.2011

Im Zuge einer die Jahre 1998 und 1999 umfassenden abgabenbehördlichen Prüfung wurde zu den Spekulationseinkünften festgestellt, dass die Bf mit Kauf- und Leibrentenvertrag vom 11. April 1995 eine Eigentumswohnung erworben habe. Neben einer Barzahlung von S 650.000,-- seien ein unwiderrufliches und unentgeltliches Wohnrecht auf Lebenszeit und eine monatliche Leibrente von S 5.000,-- zugunsten der Veräußerin vereinbart worden. Nach dem Ableben der Veräußerin sei die Eigentumswohnung mit Kaufvertrag vom 27. Juli 1999 von der Bf weiterveräußert worden. Der hierbei erzielte Verkaufspreis habe laut Beilage zur Einkommensteuererklärung S 2,800.000,-- (inkl S 400.000,-- für das Inventar) betragen. Bei der Ermittlung des Spekulationsgewinnes habe die Bf ua sowohl die Leibrente als auch das Wohnrecht mit jeweils kapitalisierten Werten als Anschaffungskosten in Abzug gebracht. Dies sei unzulässig. Die Einräumung des Wohnrechtes stelle keine Gegenleistung für die Eigentumsübertragung an die Bf dar. Die Veräußerin habe sich mit dem Wohnrecht eine Nutzungsmöglichkeit zurückbehalten, welche ihr zuvor bereits auf Grund ihres Eigentumsrechts zugestanden sei.

Die Beschwerde wendet sich gegen das Außerachtlassen des Wohnrechtes bei Ermittlung der Anschaffungskosten der Eigentumswohnung. Dieses bilde nach Ansicht der Bf in kapitalisierter Form neben dem Barwert der Leibrente und der Barzahlung die Anschaffungskosten und sei daher zur Berechnung der Einkünfte iSd § 30 Abs 4 EStG von dem im Jahr 1999 erzielten Verkaufserlös der Eigentumswohnung abzuziehen. Die Auffassung der belangten Behörde, wonach von vornherein ein mit dem Wohnrecht belastetes Objekt erworben worden sei, sei unzutreffend, weil die Wohnung vorher mit keinem Wohnrecht belastet gewesen sei. Ohne Einräumung des Wohnrechtes wäre die Barleistung entsprechend höher ausgefallen. Bereits daraus könne ersehen werden, dass das eingeräumte Wohnrecht Bestandteil der Gegenleistung war.

VwGH: Dieser Argumentation vermag sich der Gerichtshof nicht anzuschließen. Wäre die Einräumung des Wohnrechtes Teil der Gegenleistung, hätte die Bf bereits im Besitz des Wohn-(eigentums-)rechtes sein müssen, um dessen Erwerb es bei dem hier strittigen Anschaffungsvorgang aber gerade geht. Die Einräumung eines Wohnrechtes kann nur dann Teil der Anschaffungskosten sein, wenn der Erwerber über ein entsprechendes Recht verfügt, dessen er sich im Zuge der Anschaffung eines Spekulationsobjektes begibt. Nur in diesem Fall entstünden dem Erwerber Aufwendungen, die bei der Ermittlung von Spekulationseinkünften berücksichtigt werden könnten.

Es trifft zu, dass der Kaufpreis im Fall des Erwerbes unbelasteten Wohnungseigentums entsprechend höher gewesen wäre. Richtig ist auch, dass im Falle der Anschaffung der Eigentumswohnung ohne Einräumung eines Wohnrechtes ein sodann höherer Kaufpreis als Anschaffungskosten anerkannt worden wäre. Soweit die Bf in diesem Umstand aber eine unzulässige Ungleichbehandlung erblickt, ist auch diese Sichtweise nicht zu teilen, weil sie darauf hinausläuft, Ungleiches gleich zu behandeln.

Grund der Besteuerung von Spekulationsgeschäften ist die durch den Gewinn aus solchen Geschäften bewirkte (Erhöhung der) Leistungsfähigkeit. Dass die Leistungsfähigkeit iZm der Erzielung eines bestimmten Veräußerungserlöses niedriger ist, wenn der Steuerpflichtige einen höheren Barkaufpreis für den seinerzeitigen Erwerb der Liegenschaft zu leisten hatte, liegt auf der Hand. Nichts anderes gilt für einen Steuerpflichtigen, der ein zunächst mit einem Wohnrecht belastetes Objekt zu einem entsprechend geminderten Barkaufpreis erworben hat und der in der Folge zur Lastenfreistellung eine Ablösezahlung leistet. Diesfalls liegen nachträgliche - bei Ermittlung des Spekulationsgewinnes - zu berücksichtigende Anschaffungskosten vor. Erlischt das Wohnrecht hingegen - wie im Beschwerdefall - durch den Tod des Berechtigten, erfährt die Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen durch diesen Umstand keine Minderung. Beide Fälle gleich zu behandeln, würde Ungleiches gleich behandeln und verstieße gegen das Gebot der Gleichmäßigkeit der Besteuerung.

An diesem Ergebnis vermag auch die Bestimmung des § 5 Abs 1 Z 1 GrEStG nichts zu ändern, wonach Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen ist. Grunderwerbsteuer und Einkommensteuer folgen anderen Besteuerungsgrundsätzen. Während die Einkommensbesteuerung - wie schon ausgeführt - vom Prinzip der Besteuerung nach der Leistungsfähigkeit bestimmt ist, sollen bei der Grunderwerbsteuer alle Vorteile der Besteuerung unterworfen werden, die der Veräußerer iZm der Veräußerung der Liegenschaft erhält, dazu zählt auch das verbliebene Wohnrecht.