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Behauptet der Mieter in einem Verfahren zur Überprüfung des Hauptmietzinses die Unbrauchbarkeit der Wohnung wegen grob mangelhafter Elektroinstallationen und wird daraufhin der Mietzins in einem Vergleich auf jenen nach § 15a Abs 3 Z 4 MRG herabgesetzt (Kategorie „D unbrauchbar“), ist eine weitere Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB ausgeschlossen; in einem solchen Vergleich liegt im Regelfall auch ein wirksamer Verzicht auf den Anspruch auf Sanierung der Installationen nach § 3 Abs 2 Z 2 MRG

GZ 4 Ob 191/10g, 23.03.2011

OGH: Ist der Mietgegenstand bei der Übergabe derart mangelhaft oder wird er während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft, dass er zum bedungenen Gebrauch nicht (mehr) taugt, so ist der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maß der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit. Die Zinsminderung tritt kraft Gesetzes und ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Bestandgebers ein. Sie erfasst nach der Rsp grundsätzlich alle Bestandteile des Mietzinses, daher auch die Betriebskosten. An der letztgenannten Auffassung wird zwar in der Lehre beachtliche Kritik geübt. Ob und in welchem Umfang diese Kritik berechtigt ist, kann im vorliegenden Fall aber offen bleiben. Denn eine Minderung ist hier schon dem Grunde nach ausgeschlossen.

Die Mietzinsminderung tritt nicht ein, wenn dem Mieter die (objektiven) Mängel des Mietgegenstands bei Vertragsabschluss bekannt waren und er den Vertrag dennoch ohne Vorbehalte abgeschlossen hat; in solchen Fällen hat der Mieter, wie einzelne Entscheidungen formulieren, durch den vorbehaltlosen Vertragsabschluss auf die Minderung „verzichtet“. Die Annahme eines „Verzichts“ im strengen Sinn, der dogmatisch einen zuvor bestehenden Anspruch voraussetzt, ist allerdings bei genauer Betrachtung nicht notwendig. Denn § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB ist eine Vorschrift des Gewährleistungsrechts. Ihre Anwendung setzt daher nach allgemeinen Grundsätzen voraus, dass die tatsächlich erbrachte von der vertraglich geschuldeten Leistung abweicht. Das gilt auch im Fall eines Mietvertrags: Der Umfang des Gebrauchs und die Pflicht zu dessen Gewährung unterliegt grundsätzlich der Parteidisposition. Ist den Parteien bei Vertragsabschluss bewusst, dass das Mietobjekt ganz oder teilweise unbrauchbar ist, dann wird dieser Umstand zum Vertragsinhalt. Die Leistung des Vermieters ist in diesem Fall vertragskonform, ein (subjektiver) Mangel iSd Gewährleistungsrechts liegt von vornherein nicht vor. Ansprüche des Mieters können sich daher nur aus den §§ 879 oder 934 ABGB oder aus zwingenden Vorschriften des MRG ergeben.

Nichts anderes kann gelten, wenn während eines Mietverhältnisses aufgrund inzwischen bekannt gewordener Mängel ein Vergleich über die Höhe des Mietzinses geschlossen wird. Damit akzeptiert der Mieter den Zustand des Mietobjekts; im Gegenzug wird - zur Herstellung der subjektiven Äquivalenz - der Mietzins reduziert. Ein (subjektiver, dh vertragsbezogener) Mangel, der Rechtsbehelfe des Gewährleistungsrechts begründen könnte, liegt auch in diesem Fall - Wirksamkeit des Vergleichs vorausgesetzt - nicht mehr vor.

Im vorliegenden Fall hat der Beklagte im Verfahren vor der Schlichtungsstelle und im darauf folgenden gerichtlichen Verfahren behauptet, dass das Mietobjekt (auch) wegen gravierender Mängel an der Elektroinstallation „unbrauchbar“ sei. Er hat diesen Umstand nicht zum Anlass genommen, nach § 1117 ABGB vom Vertrag abzustehen, sondern die Feststellung eines nach § 15a Abs 3 Z 4 MRG angemessenen Mietzinses verlangt (Kategorie „D unbrauchbar“). In weiterer Folge hat er mit der Klägerin einen Vergleich geschlossen, der einen im Wesentlichen dieser Kategorie entsprechenden Mietzins vorsieht. Dieser Vergleich galt zwar nach seinem Wortlaut nur für die Zeit ab 1. Juli 2007. Der Beklagte hat aber nicht bestritten, dass er den nun vereinbarten Mietzins auch für die Zeit davor vorbehaltlos geleistet hat; das ergibt sich auch aus den von ihm selbst vorgelegten Urkunden. Daraus hat das Berufungsgericht zutreffend abgeleitet, dass der Beklagte den wegen der mangelhaften Elektroinstallationen unbrauchbaren Zustand der Wohnung gegen entsprechende Minderung des Mietzinses akzeptiert hat; der Vertrag wurde in diesem Sinn geändert. Unter diesen Umständen liegt kein Mangel mehr vor, der zu einer (weiteren) Minderung des Mietzinses und (allenfalls) der Betriebskosten berechtigte.