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Ausmaß und Umfang des gewünschten Betretungsrechts stellt eine Beeinträchtigung der Interessen des Mieters dar, die durch eine vom Landesgesetzgeber als gleichwertig erachtete Methode der Dichtheitsprüfung (§ 15 Abs 1 lit a WVG) vermieden werden kann; es bedürfte besonderer, vom Vermieter zu behauptender und zu beweisender Umstände, warum er sich dennoch für eine die Mieter belastende Vorgangsweise entscheidet, etwa weil eine Ablesung des Wasserzählers immer wieder einen ungeklärten Mehrverbrauch ergibt, der eine Dichtheitskontrolle im Inneren der Mietobjekte erfordert

GZ 5 Ob 63/11t, 27.04.2011

Gestützt auf § 8 Abs 2 MRG beantragten die Antragsteller mit ihrem verfahrenseinleitenden Antrag an die Schlichtungsstelle, die Antragsgegnerin zur Duldung des Zutritts zu ihren Bestandräumlichkeiten in vierteljährlichen Abständen zur Überprüfung der Dichtheit der Wasserversorgungsinnenanlage zu verpflichten. Sie seien als Wasserabnehmer iSd § 7 Abs 1 lit a des Wiener Wasserversorgungsgesetzes gem § 15 Abs 4 WVG verpflichtet, die Innenanlage des Wasseranschlusses in Abständen von drei Monaten auf ihre Dichtheit zu überprüfen.

OGH: In Festschreibung der bereits zu § 1098 ABGB entwickelten Rsp, auf die daher zurückgegriffen werden kann, hält § 8 Abs 2 erster Halbsatz MRG fest, dass der Hauptmieter in gewissem Umfang verpflichtet ist, das Betreten des Bestandgegenstands durch den Vermieter oder durch von diesem beauftragte Personen zu dulden.

Voraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters ist das Vorliegen eines wichtigen Grundes, der vom Vermieter darzulegen ist. Das Recht, das Haus (bzw den Mietgegenstand) zu betreten, ist dem Vermieter insoweit zuzugestehen, als es im Interesse der Erhaltung des Hauses und zur Ausübung der notwendigen Aufsicht erforderlich ist. Ein entsprechendes Recht ist etwa zu bejahen, wenn zur Vorbereitung und Durchführung notwendiger Arbeiten das Mietobjekt von Handwerkern betreten werden muss, ferner zur Prüfung von Gewährleistungsmängeln, aber auch zur Besichtigung der Liegenschaft durch Kauflustige.

Es hat eine Interessenabwägung stattzufinden. Dabei ist der Interessengegensatz zwischen Vermieter und Mieter grundsätzlich in einer Form auszugleichen, die beiden Teilen in zumutbarer Weise gerecht wird. Die Zumutbarkeit wird umso eher gegeben sein, je schwerwiegender berechtigte Interessen des Vermieters den Eingriff fordern. Der Vermieter muss allerdings sein Betretungsrecht auf eine für den Mieter schonende Weise ausüben, dh - soweit nicht Gefahr in Verzug ist - nur nach entsprechender Anmeldung und Terminabsprache und zu den üblichen und dem Mieter zumutbaren Tageszeiten.

Zutreffend ist das Rekursgericht davon ausgegangen, dass dem WVG nicht zu entnehmen ist, dass der Landesgesetzgeber einer der drei von ihm vorgesehenen Möglichkeiten der Dichtheitskontrolle den Vorzug gibt. Umgekehrt lässt sich nicht der zwingende Schluss ziehen, dass dem Hauseigentümer (Wasserabnehmer) durch spezifisch mietrechtliche Vorschriften vorgegeben ist, welche Methode er zu wählen hat. Vielmehr obliegt es grundsätzlich ihm, sich für eine der gesetzlich vorgegebenen Möglichkeiten der Dichtheitskontrolle zu entscheiden.

Entscheidet sich der Wasserabnehmer für die in § 15 Abs 4 lit c WVG vorgesehene Möglichkeit der Dichtheitskontrolle durch einen dazu befugten Gewerbetreibenden (Installateur), so liegt ein wichtiger Grund iSd § 8 Abs 2 erster Halbsatz MRG vor, der ein Betretungsrecht des befugten Gewerbetreibenden in den gesetzlich vorgesehenen Abständen (alle drei Monate) rechtfertigen könnte.

Dieses somit zu bejahende wichtige Interesse des Vermieters als Wasserabnehmer ist nun den Interessen des betroffenen Mieters gegenüberzustellen; es ist also im Rahmen einer Interessenabwägung zu beurteilen, ob der Eingriff (das Betretungsrecht) für den Mieter derart unzumutbar ist, dass der Vermieter tatsächlich auf eine andere Methode der Dichtheitskontrolle (praktisch kommt dabei nur die in § 15 Abs 4 lit a WVG vorgesehene in Betracht, weil eine Sperre aller Entnahmestellen der Verbrauchsanlage nur bei - in einem Mietshaus kaum zu bewältigenden - koordinierten Zusammenwirken aller Mieter möglich ist) verwiesen werden muss. Zwar lässt der im erstgerichtlichen Sachbeschluss enthaltene Hinweis auf eine Terminvereinbarung dem betroffenen Mieter einen gewissen Spielraum, für ihn (berufs- oder urlaubsbedingt) ungünstige Termine nicht akzeptieren zu müssen. Allerdings darf nicht übersehen werden, dass allein schon die viermal jährliche Terminkoordination, die letztlich schon aus Kostengründen nicht nur zwischen dem beauftragten Installateur und dem jeweiligen Mieter, sondern auch mit allen Mietern des Hauses erfolgen muss, damit der Installateur an einem bestimmten Tag Zutritt zu allen (nach dem Vorbringen in der Rekursbeantwortung 24) Mietobjekten im Haus hat, eine nicht zu vernachlässigende Belastung darstellt. Dazu kommt, dass den betroffenen Mietern abverlangt wird, alle drei Monate den Besuch des Installateurs abzuwarten. Dabei handelt es sich - anders als etwa bei der Pflichtkehrung des Rauchfangkehrers - im Hinblick auf die Häufigkeit nicht mehr um einen bloß unbedeutenden Eingriff in den Tagesablauf. Dieser Eingriff wirkt sich nachteilig auf berufliche Verpflichtungen, aber auch auf die Gestaltung des Privatlebens aus, weshalb dem von den Antragstellern vorgebrachten Umstand, die Antragsgegnerin sei „ohnedies Pensionistin“, für die Interessenabwägung letztlich keine entscheidende Bedeutung zukommt.

Demgegenüber ist die in § 15 Abs 1 lit a WVG vorgesehene Alternativmethode der Überwachung des durchschnittlichen Tagesverbrauchs durch monatliches Ablesen des Wasserzählers für die Mieter des Hauses mit keinerlei Einschränkungen verbunden.

Stellt aber, wie im Anlassfall, Ausmaß und Umfang des gewünschten Betretungsrechts eine Beeinträchtigung der Interessen des Mieters dar, die durch eine vom Landesgesetzgeber als gleichwertig erachtete Methode der Dichtheitsprüfung vermieden werden kann, bedürfte es besonderer, vom Vermieter zu behauptender und zu beweisender Umstände, warum er sich dennoch für eine die Mieter belastende Vorgangsweise entscheidet, etwa weil eine Ablesung des Wasserzählers immer wieder einen ungeklärten Mehrverbrauch ergibt, der eine Dichtheitskontrolle im Inneren der Mietobjekte erfordert.

Abschließend ist zur Klarstellung zu bemerken, dass die vom Rekursgericht und in der Revisionsrekursbeantwortung hervorgehobene höhere Kostenbelastung der Mieter mit der Zumutbarkeit des Betretens des Mietgegenstands nicht im Zusammenhang steht. Ob und welche Kosten der Dichtheitsüberprüfung vom Vermieter in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen werden können, bedarf daher keiner Beantwortung, weil die Interessenabwägung nur im Hinblick auf die Zu- oder Unzumutbarkeit eines vierteljährlichen Betretungsrechts, nicht aber im Hinblick auf eine etwaige Kostenbelastung der Mieter vorzunehmen ist.