Home

Der Begriff der "Baulichkeit" iSd § 24b GehG ist nicht strikt liegenschaftsbezogen zu deuten; auf einer Liegenschaft können sich auch mehrere selbständige Objekte befinden, wenn die tatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse eine Gleichstellung aller auf einem Grundbuchskörper errichteten Baulichkeiten als unbillig erscheinen ließen; dem ausschließlich im Naturalwohnungsverhältnis maßgebenden § 24b Abs 2 GehG ist nicht zu entnehmen, dass bei der Berechnung der Gesamtnutzfläche der Baulichkeit "öffentliche" oder sonstige Flächen außer Betracht zu lassen wären; dem GehG kann weder seinem § 24b Abs 2 GehG noch an anderer Stelle entnommen werden, dass der Bund als Hauptmieter einer Baulichkeit und Dienstgeber eines Beamten zu dessen Lasten mit einem Dritten, namentlich mit dem Eigentümer der Baulichkeit, einen davon abweichenden Verteilungsschlüssel vereinbaren könnte

GZ 2009/12/0133, 10.11.2010
Der Bf wendet sich gegen die Abrechnung der Betriebskosten ihm gegenüber ua mit dem Argument, dass "öffentliche Flächen" ("Frequenzflächen") bei der Berechnung des Verteilungsschlüssels außer Betracht geblieben wären.
Die Dienstbehörden führen ins Treffen, dass im § 2 Abs 1 des Mietvertrages zwischen der BIG und dem Bund ein abweichender Verteilungsschlüssel iSd § 17 Abs 1 MRG vereinbart worden sei. Die sog "öffentliche Fläche" im Ausmaß von 1.595,55 m2 sei in der Betriebskostenabrechnung von 2.605,22 m2 nicht enthalten. Dem Bf seien daher "keine öffentlichen Flächen anteilig verrechnet" worden.
VwGH: Nach § 24b Abs 2 GehG richten sich die auf die Wohnung oder die sonstige Räumlichkeit entfallenden Anteile an den Betriebskosten und den öffentlichen Abgaben nach dem Verhältnis der Nutzfläche der Wohnung oder sonstigen Räumlichkeit zur Gesamtnutzfläche der Baulichkeit.
Betreffend den Begriff der "Baulichkeit" ist zunächst festzuhalten, dass die im Instanzenzug ergangenen Ersatzbescheide - ebenso wie der Bf - wohl zwischen einem "Wohngebäude" und einem "Amtsgebäude" unterscheiden. Während die Dienstbehörden jedoch aus dieser Unterscheidung keine weiteren Konsequenzen ziehen, vertritt der Bf den Standpunkt, dass zwischen den auf das "Amtsgebäude" einerseits und auf das "Wohngebäude" andererseits entfallenden Betriebskosten zu unterscheiden sei - mit der Konsequenz, dass die dem "Amtsgebäude" dienenden Betriebskosten, namentlich "Winterdienstkosten", nicht auf das Wohngebäude (und damit anteilig auf seine Wohnung) entfallen dürften.
Dem GehG ist weder seinem § 24b noch einer anderen Stelle eine Bestimmung des Begriffes der "Baulichkeit" zu entnehmen. In Anlehnung an wohnrechtliche Bestimmungen, die Bestandsverhältnisse regeln, vorliegend im Hinblick auf das zwischen dem Vermieter BIG und dem Mieter Bund grundsätzlich anwendbare MRG daher an § 17 MRG über die Verteilung der "Gesamtkosten des Hauses", ist dieser Begriff nicht strikt liegenschaftsbezogen zu deuten; so können sich auf einer Liegenschaft auch mehrere selbständige Objekte befinden, wenn die tatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse eine Gleichstellung aller auf einem Grundbuchskörper errichteten Baulichkeiten als unbillig erscheinen ließen.
In Anbetracht der die Betriebskostenaufteilung in Zweifel ziehenden Einwendungen des Bf wäre die belangte Behörde daher unter Beachtung der obigen Überlegungen gehalten gewesen, zunächst nähere Feststellungen über die in Rede stehende "Baulichkeit" zu treffen, dh ob das "Wohngebäude" gegenüber dem "Amtsgebäude" ein selbständiges Objekt darstellt oder ob beide Gebäude eine Einheit bilden. Wäre eine selbständige Betrachtung der Objekte geboten, so wäre als Konsequenz daraus zu prüfen, welche Betriebskosten mit der Baulichkeit "Wohngebäude" in Zusammenhang stehen, und nur solche einer weiteren Aufteilung nach § 24b GehG zu unterziehen.
Auch unter Zugrundelegung einer Einheit von "Wohngebäude" und "Amtsgebäude" stößt die Aufteilung der Betriebskosten auf folgendes Bedenken:
Unbestritten ist, dass das in Rede stehende beschwerdegegenständliche Gesamtobjekt (dh "Wohngebäude" und "Amtsgebäude") eine Gesamtnutzfläche von 4.115,94 m2 aufweist, der Aufteilung der Betriebskosten jedoch nur Nutzflächen des Amtsgebäudes, des Wohngebäudes sowie von Garagen im Gesamtausmaß von 2.605,22 m2 zu Grunde gelegt wurde. Dem ausschließlich im Naturalwohnungsverhältnis maßgebenden § 24b Abs 2 GehG ist nicht zu entnehmen, dass bei der Berechnung der Gesamtnutzfläche der Baulichkeit "öffentliche" oder sonstige Flächen außer Betracht zu lassen wären, womit die von der belangten Behörde gebilligte Berechnung der auf die Naturalwohnung des Bf entfallenden Betriebskosten nicht mit dem Gesetz in Einklang steht.
Auch kann dem GehG weder seinem § 24b Abs 2 GehG noch an anderer Stelle entnommen werden, dass der Bund als Hauptmieter einer Baulichkeit und Dienstgeber eines Richters (oder Beamten) zu dessen Lasten mit einem Dritten, namentlich mit dem Eigentümer der Baulichkeit, einen davon abweichenden Verteilungsschlüssel vereinbaren könnte.
Nur der Vollständigkeit halber sei angemerkt, dass aus der in Rede stehenden Vertragsbestimmung des § 2 Abs 1 des Mietvertrages lediglich abgeleitet werden kann, dass die Vertragsparteien besondere Bestimmungen zur Bemessung des Hauptmietzinses (vgl § 15 Abs 1 Z 1 MRG) trafen, nicht jedoch einen vom Gesetz, namentlich von § 17 Abs 1 MRG, abweichenden Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten (vgl § 15 Abs 1 Z 2 MRG) vereinbarten, weil dieser Vertragsbestimmung lediglich zu entnehmen ist, dass die allgemeinen Teile des Hauses - vom Bund zur Gänze gemietet - nicht in die Nutzflächenberechnung zur Berechnung des Hauptmietzinses einzubeziehen sind.
Selbst wenn die Parteien des Mietvertrages einhellig der Auffassung sein sollten, dass der Vertragsbestimmung des § 2 Abs 1 nunmehr auch für den Verteilungsschlüssel der Betriebskosten Bedeutung zukommen sollte, so bedürfte eine dahingehende Änderung des Vertrages nach seinem § 14 Abs 3 zwingend der Schriftform, hätte aber nach dem bisher Gesagten keine Bedeutung für den Bf.