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Bei Zugrundelegung einer mittleren (durchschnittlichen) Brauchbarkeit kommt es für das Ausmaß einer Mietzinsminderung auf Grad und Dauer der Beeinträchtigung an, wobei im Vordergrund der Vertragszweck steht; es ist eine Verwendbarkeit zu fordern, wie sie gewöhnlich nach dem Vertragszweck erforderlich ist und nach der Verkehrssitte erfolgt

GZ 5 Ob 21/11s, 29.03.2011
OGH: § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB regelt als Gewährleistungsbestimmung spezifischer Art einen Mietzinsminderungs- bzw Befreiungsanspruch eines Mieters, wenn das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft ist oder während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft wird, dass es zu dem bedungenen Gebrauch nicht taugt.
Das Ausmaß der berechtigten Zinsminderung wird stets von den konkreten Umständen des Einzelfalls abhängig gemacht.
Bei Zugrundelegung einer mittleren (durchschnittlichen) Brauchbarkeit kommt es für das Ausmaß einer Mietzinsminderung auf Grad und Dauer der Beeinträchtigung an, wobei im Vordergrund der Vertragszweck steht. Es ist eine Verwendbarkeit zu fordern, wie sie gewöhnlich nach dem Vertragszweck erforderlich ist und nach der Verkehrssitte erfolgt. Die Minderung des Bestandzinses ist dann durch Vergleich des Bestandzinses, der ohne Mangel und jenem, der mit Mangel für das Bestandobjekt am Markt zu erzielen ist, zu ermitteln. Es ist schon wegen der spezifischen Gebrauchsbestimmung eines Badezimmers nicht sachgerecht, aus dem Verhältnis der Größe des dafür vorgesehenen Raums zur Größe der (übrigen) Wohnung das Ausmaß der Beeinträchtigung zu ermitteln. Daraus ergibt sich eine gravierende Fehlbeurteilung des Ausmaßes des Mietzinsminderungsrechts durch die Vorinstanzen. Angesichts der feststehenden Mängel des Badezimmers infolge Fehlens jeglicher Lüftungsmöglichkeit (Schimmelbildung, Zerstörung des Badezimmeranstrichs) und der indizierten Gefährlichkeit der vorhandenen Elektroinstallationen liegt die zugestandene Mietzinsminderung von 5 % außerhalb des den Vorinstanzen zukommenden Beurteilungsspielraums.
Nach zweitinstanzlicher Rsp rechtfertigt allein das Fehlen einer Badezimmerentlüftung eine Mietzinsminderung von 10 %. Dazu kommt noch die von den Vorinstanzen noch nicht geklärte, aber durch das Zustandsbild indizierte Gefährlichkeit der Elektroinstallation im Badezimmer, die im Mietzinsbildungsbereich des MRG sogar die Rechtsfolgen gänzlicher Unbrauchbarkeit der Wohnung nach sich ziehen kann.
In welchem Ausmaß die Mängel des Badezimmers konkret zu einer marktkonformen Mietzinsminderung führen, lässt sich derzeit allerdings noch nicht abschließend beurteilen. Ob das Erstgericht nach endgültiger Klärung des Umfangs der Beeinträchtigung diesem Umstand durch einen prozentuellen Abschlag vom Gesamtmietzins Rechnung trägt oder aber durch Beiziehung eines Sachverständigen aus dem Immobilienfach klärt, in welchem Ausmaß eine marktkonforme Mietzinsminderung gerechtfertigt ist, bleibt diesem vorbehalten.
Den übrigen Einwänden der Beklagten, die Wohnung tauge nicht zum bestimmungsgemäßen Gebrauch als Wohngemeinschaft und sei schon beim Bezug stark abgewohnt gewesen, wird allerdings damit zu entgegnen sein, dass ein Zinsminderungsrecht entfällt, wenn der Bestandnehmer in Kenntnis des Mangels den Vertrag vorbehaltlos abgeschlossen bzw das Bestandobjekt vorbehaltlos übernommen hat.