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Der Enteignete hat grundsätzlich Anspruch auf Abgeltung der Wiederbeschaffungskosten als unmittelbare Folgeschäden; darunter versteht man die zu erwartenden Kosten für die Einverleibung, die Vertragserrichtung und die treuhändige Abwicklung des Kaufvertrags; sind solche Kosten bereits konkret angefallen, ist auf deren Höhe abzustellen, andernfalls gebührt eine Pauschalentschädigung

GZ 4 Ob 213/10t, 18.01.2011
Der Antragsteller macht geltend, das Rekursgericht sei von höchstgerichtlicher Rsp zur Frage der Wiederbeschaffungskosten abgewichen, wonach noch nicht konkret angefallene Wiederbeschaffungskosten durch eine Pauschalentschädigung zu ersetzen seien.
OGH: Gem § 18 Abs 1 BStG gebührt dem Enteigneten für alle durch die Enteignung verursachten vermögensrechtlichen Nachteile Schadloshaltung (§ 1323 ABGB); bei Bemessung der Entschädigung hat jedoch der Wert der besonderen Vorliebe und die Werterhöhung außer Betracht zu bleiben, den die Liegenschaft durch die straßenbauliche Maßnahme erfährt.
Die stRsp versteht diese Bestimmung als Auftrag, den Enteignungspreis individuell konkret als "Entgelt" für die enteignete Liegenschaft zu ermitteln, wobei der Ankaufswert deshalb maßgeblich ist, weil sich der Enteignete gleichwertigen Ersatz verschaffen können soll. Der Enteignete soll durch die Entschädigung in die Lage versetzt werden, mit dem Entschädigungsbetrag ein dem enteigneten Objekt in Form und Ausführung gleichwertiges an anderer Stelle zu errichten. Die Enteignungsentschädigung muss dabei auf den Zeitpunkt der Aufhebung des Rechts bezogen festgesetzt werden.
Wiederbeschaffung bedeutet nicht, dass sich der Enteignete mit der Entschädigung tatsächlich immer einen dem enteigneten Gegenstand gleichartigen und gleichwertigen Gegenstand beschaffen kann; er soll vielmehr das volle Äquivalent für das enteignete Gut in Form einer Geldsumme erhalten, dies unabhängig davon, ob ein Ersatzgrundstück angeschafft wird.
Der dem Enteigneten zustehende Anspruch auf Ersatz der Wiederbeschaffungskosten ist nicht dahin zu verstehen, dass der Enteignete tatsächlich in der Lage sein muss, sich einen gleichwertigen Ersatzgegenstand zu beschaffen; er soll vielmehr das volle fiktiv errechnete Äquivalent für das enteignete Gut in Form einer Geldsumme erhalten. Dass er allenfalls wegen der Lage auf dem örtlichen Realitätenmarkt, der Besonderheiten des enteigneten Grundstücks oder aus anderen Gründen zeitgerecht kein gleichwertiges Ersatzgrundstück erlangen kann, ist daher bei Bemessung der Enteignungsentschädigung nicht zu berücksichtigen. Diese hat nur so hoch zu sein, dass die Anschaffung eines gleichwertigen Ersatzgrundstücks, gäbe es im Zeitpunkt der Enteignung ein solches, ermöglicht wird.
Da im Fall einer Enteignung eine Naturalrestitution nicht in Frage kommt, ist - bezogen auf den Zeitpunkt der Enteignung - eine wirtschaftlich gleichwertige Ersatzlage zu schaffen. Diese setzt aber voraus, dass der Enteignete in die Lage versetzt wird, ein gleichwertiges Grundstück zu erwerben. Daher können die für den Erwerb eines solchen Grundstücks notwendigen Aufwendungen nicht aus der Enteignungsentschädigung ausgeklammert werden. Damit die Entschädigung für die aus der Enteignung hervorgegangenen Nachteile vollständig ist, sind dem Enteigneten auch jene Kosten zu ersetzen, die er - im Enteignungszeitpunkt - aufwenden muss, um ein dem enteigneten gleichwertiges Grundstück gleicher Art wieder zu erwerben. Der Enteignete hat daher grundsätzlich Anspruch auf Abgeltung der Wiederbeschaffungskosten als unmittelbare Folgeschäden. Darunter versteht man die zu erwartenden Kosten für die Einverleibung, die Vertragserrichtung und die treuhändige Abwicklung des Kaufvertrags. Sind solche Kosten bereits konkret angefallen, ist auf deren Höhe abzustellen, andernfalls gebührt eine Pauschalentschädigung.
Der Entschädigungsanspruch ist zwar privatrechtlicher Natur, aber kein Schadenersatzanspruch iSd 30. Hauptstücks des ABGB; er gewährt nicht Ersatz für einen rechtswidrig verursachten Verlust, sondern entschädigt für einen rechtmäßigen, aufgrund höherer Interessen gerechtfertigten Eingriff in das Eigentum; er ist Entgelt für die Aufhebung des enteigneten Rechts.
Zwar stellt der Hinweis des Gesetzes auf § 1323 ABGB klar, dass der Schadenersatzberechtigte und der Enteignete gleich zu behandeln sind, dies aber immer nur bei gleicher Interessenlage. Eine solche ist aber zwischen Enteignungsentschädigung für eine Liegenschaft und dem Ersatz fiktiver Reparaturkosten nicht gegeben.
Im Fall der Verrechnung fiktiver Reparaturkosten kann der Geschädigte die beschädigte Sache nach Beschädigung unrepariert weiter verwenden und die allenfalls eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit in Kauf nehmen. Gleiches ist bei einem enteigneten Grundstück nach Enteignung nicht möglich.
Der vom Rekursgericht vertretenen Gleichbehandlung von Enteignungsentschädigung und fiktiven Reparaturkosten ist darüber hinaus entgegenzuhalten, dass die Rsp, wonach fiktive Reparaturkosten grundsätzlich nur bis zur Höhe der objektiven Wertminderung zugesprochen werden können, gerade bei beschädigten Liegenschaften oder Gebäuden nicht uneingeschränkt anwendbar ist.
Die Feststellung der enteignungsbedingten Nachteile hat konkret unter Berücksichtigung der individuellen Verhältnisse des Enteigneten unter Heranziehung eines objektiven Maßstabs bei der Wertermittlung (objektiv-konkret) zu erfolgen. Der Enteignete kann Ersatz für die ihm weggenommenen Werte verlangen, und die richtig bemessene Geldentschädigung für den ihm entzogenen Grund soll ihn in abstracto in die Lage versetzen, einen gleichwertigen Grund zu kaufen. Die Herstellung einer gleichwertigen Ersatzlage verlangt dann aber bei Bemessung der Enteignungsentschädigung auch die Berücksichtigung jener Kosten, die zur Verbücherung, Vertragserrichtung und Abwicklung eines Liegenschaftskaufvertrags aufgewendet werden müssen. Eine enteignete Liegenschaft schlägt sich im Vermögen des Entreicherten nämlich nicht nur im Wert eines gleichwertigen Ersatzgegenstands, sondern auch in den zu dessen Verbücherung notwendigen Aufwendungen (Grunderwerbsteuer, Verbücherungskosten) nieder.