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Eine Vollmacht, die nicht älter als drei Jahre ist, muss nicht auch noch eine Spezialvollmacht sein; die Indizwirkung des Verlustes der Geschäftsfähigkeit und einer daraus resultierenden Sachwalterbestellung bezieht sich maximal auf einen Zeitraum von einem Jahr vor der Sachwalterbestellung, wenn konkrete Hinweise auf einen bereits länger anhaltenden Zustand fehlen

GZ 5 Ob 153/10a, 02.12.2010
OGH: Zufolge § 31 Abs 6 GBG kann eine Einverleibung gegen den Machtgeber aufgrund von Urkunden eines Machthabers nur dann bewilligt werden, wenn die von diesem ausgefertigte Vollmacht entweder auf das bestimmte Geschäft lautet oder doch nicht früher als drei Jahre vor dem Ansuchen um die Einverleibung ausgestellt ist. Diese Vollmachtserfordernisse sind alternativ zu verstehen: Eine Vollmacht, die nicht älter als drei Jahre ist, muss daher nicht auch noch eine Spezialvollmacht sein. Zum Abschluss eines Kaufvertrags war daher hier nur eine Gattungsvollmacht erforderlich, also eine Vollmacht, die das erfasste Geschäft seiner Art nach bezeichnet. Es genügt, wenn die Gattungsvollmacht in eine allgemeine Vollmacht aufgenommen wird. Sie muss allerdings bei Veräußerung von Liegenschaften auf diese Gattung der Geschäfte ausdrücklich ausgestellt sein. Diesem Erfordernis wird die vorliegende Vollmacht insofern gerecht, als in der Aufzählung der Geschäfte auch die Veräußerung von Sachen enthalten ist und unmittelbar oberhalb der Unterschrift der Vollmachtgeberin eine Einschränkung auf sämtliche Vertretungshandlungen hinsichtlich der konkret bezeichneten Liegenschaft vorgenommen wird. Dadurch wird für einen Vollmachtgeber entgegen der Ansicht des Rekursgerichts auffällig, dass sie sich auf Liegenschaftsgeschäfte erstreckt. Unter der Bevollmächtigung, "Sachen zu veräußern" ist ganz grundsätzlich jedes Geschäft zu verstehen, durch das Vermögenswerte gegen eine Gegenleistung hingegeben werden. Der Hinweis auf die konkrete Liegenschaft, auf die die Vollmacht eingeschränkt wurde, lässt iZm der Bevollmächtigung zur Veräußerung von Sachen, auch wenn diese in der Urkunde unter anderen Geschäftstypen aufgezählt ist, bei objektiver Auslegung nach dem Wortlaut kein anderes Ergebnis zu.
Im Weiteren begründet die im Juli 2009 erfolgte Sachwalterschaftsbestellung für die Eigentümerin keine auf den Zeitpunkt der Vollmachtserteilung (20. 2. 2007) zu beziehenden Zweifel iSd § 94 Abs 1 Z 2 erster Fall GBG. Die Indizwirkung des Verlustes der Geschäftsfähigkeit und einer daraus resultierenden Sachwalterbestellung bezieht sich nach stRsp maximal auf einen Zeitraum von einem Jahr vor der Sachwalterbestellung, wenn wie hier konkrete Hinweise auf einen bereits länger anhaltenden Zustand fehlen. Durch einen erst später eingetretenen Verlust der Geschäftsfähigkeit der Verkäuferin hat die von ihr am 20. 2. 2007 erteilte Vollmacht und damit die von ihrem Vertreter abgegebene rechtsgeschäftliche Erklärung nicht ihre Wirksamkeit verloren.
Dennoch ist der Verlust der Geschäftsfähigkeit der Verkäuferin, der spätestens seit der Sachwalterbestellung im Juli 2009 zugrunde zu legen ist, von Bedeutung. Bedenken ergeben sich nämlich aus der bücherlich angemerkten Bestellung des Sachwalters im Zusammenhalt mit der erst nach dieser Anmerkung erfolgten Unterfertigung des Kaufvertrags durch den Antragsteller am 29. 9. 2009:
Bei Konsensualverträgen, wie beim hier vorliegenden Kaufvertrag, reicht zwar die (erklärte) Willenseinigung der Vertragspartner aus, dies allerdings unter dem Zugangserfordernis des § 862a ABGB. Die Vertragsannahmeerklärung ist also eine zugangsbedürftige Willenserklärung. Wenn aber für den Betreffenden nicht nur Vorteile bewirkt werden, setzt der wirksame Zugang der Annahmeerklärung eines Vertragsanbots die volle Geschäftsfähigkeit des Empfängers voraus; andernfalls ist die Erklärung an dessen Vertreter zu richten. Der wirksame Zugang der hier beim Kaufvertrag den Vertragsabschluss bewirkenden Willenserklärung des Antragstellers setzte also die volle Geschäftsfähigkeit der Liegenschaftseigentümerin als Verkäuferin voraus. Selbst wenn man davon ausginge, dass die Liegenschaftseigentümerin nur beschränkt geschäftsfähig gewesen sei, bedürfte die Wirksamkeit einer an diese gerichteten Annahmeerklärung der Genehmigung des gesetzlichen Vertreters, wofür nach Aktenlage keinerlei Anhaltspunkte vorliegen. Schon deshalb bestehen begründete Zweifel am wirksamen Zustandekommen jenes Rechtsgeschäfts, dessen Verbücherung mit dem vorliegenden Gesuch angestrebt wird.
Weitere Zweifel ergeben sich überdies hinsichtlich der Frage, ob die Verkäuferin - im Lichte der zu § 862 ABGB entwickelten LuRsp - zur Zeit der Unterfertigung des Kaufvertrags durch den Antragsteller an ihr Verkaufsanbot überhaupt noch gebunden war.
Die Abweisung des Verbücherungsantrags erfolgte daher zu Recht.