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Der Unterpächter, der den von ihm bewirtschafteten Kleingarten kauft, unterliegt weiterhin den Schutzbestimmungen des KlGG; auf ihn kommt daher im Fall der Beendigung des Unterpachtvertrags auch die Bestimmung des § 16 Abs 1 KlGG zur Anwendung; § 1 Abs 3 KlGG stellt lediglich klar, dass der auf Eigengrund wirtschaftende Kleingärtner, der vertraglich nicht an einen Generalpächter gebunden ist, über die Bestimmungen der §§ 3 Abs 1, 15 Abs 3 und 18 leg cit hinaus vom Gesetz nicht betroffen ist

GZ 9 Ob 95/09z, 03.09.2010
Der Beklagte schloss als Generalpächter mit der Klägerin als Unterpächterin einen Unterpachtvertrag ab. In der Folge kaufte die Klägerin die Liegenschaft, verzichtete aber nicht auf die Unterbestandrechte.
Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin gem § 16 KlGG den Betrag von 304.037,20 EUR als Entschädigung für die von ihr getragenen Aufschließungskosten, die Kosten für Baupläne, Errichtung des Bauwerks samt Außenanlagen, für Bauüberwachung und Baubetreuung, für eine Einbauküche samt Geräten sowie den Kelleraushub. Gem § 16 KlGG könne sie als ehemalige Unterpächterin bei Beendigung des Unterpachtverhältnisses vom Generalpächter den Ersatz für die von ihr gemachten Aufwendungen beanspruchen.
OGH: Zwischen den Parteien ist unstrittig, dass die Klägerin mit dem Eigentumserwerb hinsichtlich der von ihr benützten Parzelle einerseits - als Eigentümerin - in die Stellung der Verpächterin zum beklagten Generalpächter eintrat und andererseits - bis zu der von ihr erklärten Aufkündigung - dessen Subpächterin verblieb. Dies war rechtlich auch möglich, weil nach § 1093 2. Halbsatz ABGB der Eigentümer seine eigene Sache in Bestand nehmen kann, nämlich von jemandem, dem er den Gebrauch der Sache - zB als Mieter - überlassen hat.
Es ist nicht zu erkennen, weshalb in einem derartigen Fall kein Bedürfnis für den Unterpächter betreffende Schutzbestimmungen bestünde. Diese könnten nur dann als entbehrlich angesehen werden, wenn der Grundeigentümer durch ein Pachtverhältnis nicht belasteter Inhaber eines in § 1 Abs 1 KlGG nur durch die Größe und die Nutzungsart definierten Kleingartens ist, der nach der ausdrücklichen Anordnung dieser Gesetzesstelle in oder außerhalb einer Kleingartenanlage liegen kann. § 1 Abs 3 KlGG stellt somit lediglich klar, dass der auf Eigengrund wirtschaftende Kleingärtner, der vertraglich nicht an einen Generalpächter gebunden ist, über die Bestimmungen der §§ 3 Abs 1, 15 Abs 3 und 18 leg cit hinaus vom Gesetz nicht betroffen ist.
Auch ist die Befürchtung einer Bereicherung der Klägerin als Eigentümerin nicht zu teilen. Errichtet nämlich ein "normaler" Unterpächter - mit den erforderlichen Zustimmungen des Eigentümers bzw des Generalpächters - ein Bauwerk im Kleingarten, wächst dieses der Liegenschaft zu. In diesem Fall müsste nach Ansicht der Vorinstanzen der Eigentümer "bereichert" sein. Tatsächlich kann er aber für die Dauer der Geltung des Generalpachtvertrags aus seinem "nackten" Eigentum - mit Ausnahme des Bezugs der gesetzlich limitierten Generalpacht - keinen Nutzen ziehen und es kommt ihm auch die durch die Errichtung eines Bauwerks bewirkte Werterhöhung nicht unmittelbar zugute (§ 5 Abs 2 2. Halbsatz KlGG). Soferne aber bei Auflösung des Generalpachtvertrags noch durch Aufwendungen des Generalpächters bzw der Subpächter geschaffene Werte vorhanden sind, muss der Eigentümer diese gem § 9 Abs 1 KlGG dem Generalpächter ersetzen. Damit ist eine Bereicherung ausgeschlossen. Die Situation, dass die Klägerin nun auch Eigentümerin geworden ist, kann nicht anders beurteilt werden. Ihr Eigentum war durch die weiter bestehenden Rechte des Generalpächters beschränkt, ein Benützungsrecht konnte sie nur aus ihrem Unterpachtvertrag ableiten. Es ist nun kein gesetzlicher Grund erkennbar, warum die Klägerin nach Kündigung des Unterpachtvertrags schlechter gestellt sein sollte als ein "normaler" Unterpächter, der seine Pachtrechte aufgibt und für seine Aufwendungen Ersatz nach § 16 Abs 1 KlGG begehren kann. Durch die Aufkündigung war die Klägerin ihrer eigenen Nutzungsmöglichkeiten verlustig geworden, die durch die Bauführung herbeigeführte Steigerung der Nutzungsmöglichkeiten konnte ab diesem Zeitpunkt nur einem allfälligen Nach-Unterpächter unmittelbar zugute kommen. Daraus ist aber zu folgern, dass auch die Klägerin, die zur Zeit der Bauführung noch Unterpächterin war, in den Genuss eines Ersatzes nach § 16 Abs 1 KlGG kommen muss. Diese Entschädigung ist vom beklagten Generalpächter, der der Bauführung zugestimmt hat, zu leisten. Dieser kann diesen Aufwand gem § 11 Abs 5 KlGG auf einen neuen Unterpächter überwälzen. Alternativ steht ihm aber auch die Möglichkeit einer - nicht an besondere Gründe gebundenen - Aufkündigung des Generalpachtvertrags nach § 6 KlGG offen. In diesem Fall würde dann die Klägerin als Eigentümerin gem § 9 Abs 1 KlGG ersatzpflichtig.