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Den Bestimmungen des MRG unterliegt der Bestandvertrag über eine Liegenschaft, auf der sich ein mit Zustimmung des Liegenschaftseigentümers errichtetes Superädifikat befindet, das nach dem Willen der vertragschließenden Parteien der dauernden Wohnraumversorgung oder der geschäftlichen Betätigung des Bestandnehmers dienen soll

GZ 6 Ob 151/10i, 01.09.2010
OGH: Nach stRsp des OGH unterliegt zwar den Bestimmungen des MRG auch ein Bestandvertrag über eine Liegenschaft, auf der sich ein mit Zustimmung des Liegenschaftseigentümers errichtetes Superädifikat befindet, das nach dem Willen der vertragschließenden Parteien der dauernden Wohnraumversorgung oder der geschäftlichen Betätigung des Bestandnehmers dienen soll. Der OGH begründete diese Auffassung ua damit, dass der Bestandnehmer der Liegenschaft, auf der mit Zustimmung des Bestandgebers ein Bauwerk zu Wohn- oder Geschäftszwecken errichtet wurde, bei Wegfall des Kündigungsschutzes nicht nur den Verlust der in Bestand genommenen Fläche, sondern auch noch zu befürchten hätte, dass er das von ihm errichtete Bauwerk abtragen müsste.
Mit ihrer Argumentation, dieser Kündigungsschutz für Superädifikate sei erst im Geltungsbereich des MRG entstanden (was bei der Vertragsauslegung zu Gunsten ihrer Rechtsvorgängerinnen von ausschlaggebender Bedeutung sei, beabsichtigten diese doch eine Beendigung des an sich unbefristeten Bestandverhältnisses nach 30 Jahren), übersieht die Beklagte jedoch die Rsp des OGH zum Mietengesetz. Danach handelte es sich um Geschäftsräume iSv dessen § 1 Abs 1, wenn einem Mieter eine Grundfläche zur Benützung für geschäftliche Zwecke in Bestand gegeben wurde, wobei es gleichgültig war, ob der Mieter das Grundstück unmittelbar im Rahmen seines Betriebs etwa als Lagerplatz benützte oder ob er darauf eine Baulichkeit errichtete, um sich in dieser geschäftlich zu betätigen. Das galt auch für die Vermietung einer Liegenschaft zur Errichtung eines geschäftlich genutzten Superädifikats. Seine Rsp zu § 1 MRG begründete der OGH daher auch damit, es bestünden "keine zureichenden Anhaltspunkte für die Annahme, dass der Fall der Grundstücksmiete mit Geschäftsraum-Superädifikat nicht (mehr) in den Bereich der analogen Anwendung des § 1 MRG fallen sollte".
Da sich somit in der Frage des Kündigungsschutzes bei einer Liegenschaftsmiete mit Geschäftsraum-Superädifikat durch das erst nach Abschluss des Bestandvertrags in Kraft getretene MRG keine Änderungen ergaben, vermag dieser Umstand eine andere Vertragsauslegung nicht zu begründen.
Soweit die Beklagte ganz grundsätzliche Bedenken gegen die Möglichkeit des Abbruchs und der Neuerrichtung von Superädifikaten im Rahmen eines Bestandvertrags hat, ist dafür im gegenständlichen Feststellungsprozess kein Platz. Ihre Rechtsvorgängerinnen haben - bei insoweit unveränderter Rechtslage - ihrer damaligen Vertragspartnerin und deren Rechtsnachfolgern entsprechende Rechte eingeräumt. Ob derart errichtete Gebäude dann tatsächlich als Superädifikate gem § 435 ABGB zu qualifizieren sind bzw sein werden, hat damit jedoch nichts zu tun.