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Für die Wirksamkeit des Vorzugspfandrechts nach § 27 WEG im Meistbotsverteilungsverfahren genügt die Klageführung sowie der Antrag auf Klageanmerkung beim Miteigentumsanteil des Wohnungseigentümers innerhalb von sechs Monaten nach Fälligkeit der zu sichernden Forderung gegen den Wohnungseigentümer; der Bewilligung und des Vollzugs der Klageanmerkung im Grundbuch bedarf es hiefür nicht

GZ 3 Ob 179/10k, 11.11.2010
Die Pfandgläubigerin steht auf dem Standpunkt, das von der Betreibenden geltend gemachte Vorzugspfandrecht nach § 27 WEG sei mangels Klageanmerkung im Grundbuch und teilweise verspäteter Einklagung der offenen Bewirtschaftungskosten nicht wirksam und stehe ihr der Anteil am Meistbot aufgrund ihres Pfandrechts zu.
OGH: An jedem Miteigentumsanteil besteht in dem durch § 216 Abs 1 Z 3 EO bestimmten Ausmaß ein gesetzliches Vorzugspfandrecht zugunsten der Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen den Eigentümer des Anteils (§ 27 Abs 1 Z 1 WEG 2002). Das Vorzugspfandrecht kommt dem Forderungsberechtigten nur zu, wenn er die Forderung samt dem Pfandrecht innerhalb von sechs Monaten mit Klage geltend macht und die Anmerkung der Klage im Grundbuch beim Miteigentumsanteil des Beklagten beantragt (§ 27 Abs 2 WEG).
Als Forderung der Eigentümergemeinschaft kommt die Forderung auf Bezahlung des Anteils an den Aufwendungen für die Liegenschaft und als Rückgriffsforderung der Miteigentümer des Rückgriffsanspruchs aufgrund des § 1358 ABGB wegen subsidiärer Inanspruchnahme bei erfolgloser Exekutionsführung gegen die Eigentümergemeinschaft in Betracht.
Voraussetzung für das Entstehen des Vorzugspfandrechts ist in allen Fällen, dass die Forderung innerhalb von sechs Monaten ab Fälligkeit mit Klage geltend gemacht und dass innerhalb derselben Frist die Anmerkung der Klage im Grundbuch beantragt wird, dies, um alle in das Grundbuch Einsicht nehmenden darauf aufmerksam zu machen, dass zumindest "eine überprüfungswürdige Situation besteht". Für Forderungen, die früher als sechs Monate vor diesem Zeitpunkt fällig wurden, besteht demnach kein gesetzliches Vorzugspfandrecht. Selbst wenn für eine Forderung ein gesetzliches Vorzugspfandrecht besteht, ist eine Zuweisung aus der Verteilungsmasse im Zwangsversteigerungsverfahren nur möglich, wenn es sich um eine aus den letzten fünf Jahren vor dem Tag der Erteilung des Zuschlags rückständige Forderung handelt. Es kommt dabei nicht auf die Fälligkeit der Forderung, sondern darauf an, ob die ihr zugrundeliegenden Aufwendungen auf Leistungen zurückgehen, die von Dritten oder von den Mit- oder Wohnungseigentümern in den letzten fünf Jahren vor dem Tag der Zuschlagserteilung erbracht wurden. Die Fälligkeit der entsprechenden Forderungen ist dabei ebensowenig maßgebend, wie die Fälligkeit der dem Vorzugsrecht zugrundeliegenden Forderung. Ist die Klage angemerkt, dann sind später (im Laufe des Verfahrens) fällig gewordene Forderungen ohne weitere Anmerkung durch das Vorzugspfandrecht gesichert, wenn auf sie das Klagebegehren innerhalb der sechsmonatigen Frist des § 27 Abs 2 WEG ausgedehnt wird.
Das über den Antrag auf Klageanmerkung entscheidende Gericht hat im Rahmen einer Schlüssigkeitsprüfung zu beurteilen, ob eine Forderung geltend gemacht wird, für die das gesetzliche Vorzugspfandrecht überhaupt in Anspruch genommen werden kann. Die Klageanmerkung ist schon dann zu bewilligen, wenn nur ein Teil der eingeklagten Forderung innerhalb von sechs Monaten vor Klageeinbringung fällig geworden ist. Der Anmerkung kommt zunächst nur Warnfunktion zu. Inwieweit das dann damit aktualisierte Vorzugspfandrecht realisiert, also für die eingeklagte Forderung ausgenützt werden kann, entscheidet sich erst im Exekutionsverfahren.
Da das Vorzugspfandrecht nach § 27 Abs 1 WEG seinem Wesen nach keine rangbegründende, sondern nur Warnfunktion hat, kommt es auf den Zeitpunkt (sogar auf die Tatsache) der Bewilligung oder des Vollzugs im Grundbuch nicht an. Die Warnfunktion wird im Hinblick auf die Plombierung des Grundbuchs bereits durch den Antrag erfüllt, des Vollzugs bedarf es hierfür nicht.
Forderungen, für die das Vorzugspfandrecht besteht, werden nicht von Amts wegen berücksichtigt. Sie müssen gem § 210 EO spätestens in der Verteilungstagsatzung angemeldet werden, wenn der Miteigentumsanteil des säumigen Miteigentümers versteigert wurde. In der Anmeldung muss neben dem Betrag auch der Rechtsgrund für die Forderung in einer Weise dargelegt werden, welche die Beurteilung ermöglicht, seit wann die Forderung "rückständig" ist (Aufwendungen in den letzten fünf Jahren vor dem Zuschlagstag), und es muss darin ferner ein für die Beurteilung des Zeitpunkts der Fälligkeit ausreichendes Vorbringen enthalten sein. Zusätzlich muss noch eine mit dem Eingangsvermerk des Gerichts versehene Gleichschrift der Klage und - falls die Klage in der mündlichen Verhandlung ausgedehnt wurde - eine Abschrift des Verhandlungsprotokolls angeschlossen werden. Da die Einbringung der Klage noch keinen Beweis für den Bestand der Forderung macht, muss, sofern nicht eine - die Vorlage der Klage im Übrigen ersetzende - mit der Bestätigung der Rechtskraft versehene Entscheidung vorgelegt wird, die Forderung nach den allgemein für die Anmeldung geltenden Grundsätzen durch Vorlage der entsprechenden Urkunden nachgewiesen werden.