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Da dem Gesetz keine Rangordnung der Zuschläge und Abstriche nach § 16 Abs 2 Z 1 bis 6 MRG zu entnehmen ist, sind die Zuschläge und jeder für sich ausgehend vom festgesetzten Richtwert als Berechnungsbasis nebeneinander (hinsichtlich der Umstände nach § 16 Abs 2 Z 2 und § 16 Abs 2 Z 4, Abs 3 MRG unter Berücksichtigung der vorgesehenen Begrenzungen) zu ermitteln, sodann zu saldieren und der so errechnete Gesamtsaldo zum Richtwert zu addieren (oder bei negativem Saldo zu subtrahieren)

GZ 5 Ob 53/10w, 21.10.2010
OGH: § 16 Abs 2 MRG sieht vor, dass der sog Richtwertmietzins "ausgehend vom Richtwert (§ 1 RichtWG) unter Berücksichtigung allfälliger Zuschläge und Abstriche zu berechnen ist. Für die Berechnung [...] sind im Vergleich zur mietrechtlichen Normwohnung (§ 2 Abs 1 RichtWG) entsprechende Zuschläge zum oder Abstriche vom Richtwert für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen vom Standard [...] vorzunehmen, [...]". § 1 Abs 1 RichtWG definiert den Richtwert als jenen "Betrag, der für die mietrechtliche Normwohnung (§ 2) festgesetzt ist. Er bildet die Grundlage für die Berechnung des angemessenen Hauptmietzinses nach § 16 Abs 2 MRG".
Da dem Gesetz keine Rangordnung der Zuschläge und Abstriche nach § 16 Abs 2 Z 1 bis 6 MRG zu entnehmen ist, sind die Zuschläge und Abstriche nach dem klaren Wortlaut der zitierten Bestimmungen jeder für sich ausgehend vom festgesetzten Richtwert als Berechnungsbasis nebeneinander (hinsichtlich der Umstände nach § 16 Abs 2 Z 2 und § 16 Abs 2 Z 4, Abs 3 MRG unter Berücksichtigung der vorgesehenen Begrenzungen) zu ermitteln, sodann zu saldieren und der so errechnete Gesamtsaldo zum Richtwert zu addieren (oder bei negativem Saldo zu subtrahieren). Diese Ansicht vertritt einhellig auch die Lehre.
Die vom Rekursgericht vorgenommene Berechnungsmethode widerspricht diesen Grundsätzen, weil die Summe der Prozentzuschläge von 39,5 % nicht in Relation zum festgesetzten Richtwert von 4,57 EUR/m2 gesetzt wurde; vielmehr wurde als Basis der Berechnung der um die in Eurobeträgen (absolut) angenommenen Zuschläge von zusammen 1,49 EUR/m2 erhöhte Wert von 6,06 EUR/m2 herangezogen, was zu einem unzulässig überhöhten Richtwertmietzins führte und deshalb zu korrigieren ist.
Ausgehend von den unstrittigen Zuschlägen von zusammen 1,49 EUR/m2 (das entspricht 32,6 % des Richtwerts von 4,57 EUR/m2) und der Summe der Prozentzuschläge von 39,5 % errechnet sich ein Gesamtzuschlag von (32,6 + 39,5 =) 72,1 %, das sind 3,30 EUR/m2. Der Richtwertmietzins beträgt daher (4,57 + 3,30 =) 7,87 EUR/m2, für die 99,45 m2 große Wohnung Nr 9 somit 782,67 EUR netto; die unzulässige Überschreitung des vereinbarten Hauptmietzinses macht demnach 112,38 EUR aus.