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Für die Bewertung eines Grundstücks ist allgemein nicht die bestehende Widmung, sondern die realistisch beurteilte künftige Verwendungsmöglichkeit samt ihrer Auswirkung auf den Marktwert das Entscheidende

GZ 6 Ob 161/10k, 01.09.2010
OGH: Das Wesen der Enteignungsentschädigung besteht in der Ersatzleistung für das dem Enteigneten durch besonderen Hoheitsakt abgenötigte Sonderopfer am Vermögen, wobei nur der positive Schaden zu ersetzen ist. Nach stRsp sind enteignungsbedingte Vermögensnachteile, bezogen auf den Zeitpunkt der Aufhebung des durch Bescheid enteigneten Rechts, unter Berücksichtigung der individuellen Verhältnisse des Enteigneten, jedoch unter Heranziehung eines objektiven Wertermittlungsmaßstabs festzustellen.
Die Enteignungsentschädigung bildet das Entgelt für die durch die Aufhebung des enteigneten Rechts eintretenden vermögensrechtlichen Nachteile. Maßgeblich für die Höhe der Entschädigung ist das Maß der verursachten vermögensrechtlichen Nachteile, die dem Enteigneten erwachsen. Die dem Enteigneten gebührende Entschädigung muss alle durch die Enteignung verursachten vermögensrechtlichen Nachteile erfassen, wobei bei ihrer Bemessung auch auf sämtliche bestehende wirtschaftliche Möglichkeiten bedacht zu nehmen ist. Dabei stellt der Verkehrswert der entzogenen Liegenschaft den wichtigsten Faktor für die Bemessung der Enteignungsentschädigung dar.
Die Ermittlung der Höhe des Verkehrswerts stellt eine Tatfrage dar, die vor dem OGH nicht mehr bekämpft werden kann. Die Auswahl der Bewertungsmethode im Enteignungsverfahren ist nur dann revisibel, wenn gegen zwingende Denkgesetze verstoßen wird. Besteht - wie im vorliegenden Fall - für die Wertermittlung durch einen Sachverständigen keine gesetzlich vorgeschriebene Methode, so unterliegt das von den Tatsacheninstanzen gebilligte Ergebnis eines Gutachens keiner Nachprüfung durch den OGH, weil es um die Tatfrage geht.
Nach stRsp kann auch eine nachträgliche Entwicklung der tatsächlichen Verhältnisse, die im Zeitpunkt der Enteignung als wahrscheinlich vorausgesehen werden konnte, die Höhe des zu ersetzenden Verkehrswerts beeinflussen. Dies entspricht auch der Auffassung der Lehre. Demnach ist für die Bewertung eines Grundstücks allgemein nicht die bestehende Widmung, sondern die realistisch beurteilte künftige Verwendungsmöglichkeit samt ihrer Auswirkung auf den Marktwert das Entscheidende. Bei Verwendung der Abzinsungsmethode sind die derzeitigen Baulandpreise je nach Zeitfaktor und Unsicherheit der möglichen Umwidmung abzuzinsen. Voraussetzung ist, dass die Erwartungen auf dem Grundstücksmarkt tatsächlich bereits preisbestimmend sind, also nach der Verkehrsauffassung schon zum Zeitpunkt der Enteignung ein zusätzliches werterhöhendes Moment darstellen und nicht eine bloße Werterhöhungschance. Entscheidend ist daher lediglich, ob das Entwicklungspotential sich zum derzeitigen Zeitpunkt auf den Marktpreis auswirkt. Dies hat der Sachverständige im vorliegenden Fall aber aufgrund seiner Marktkenntnis, eingehenden Erhebungen und Berücksichtigung des Stadtentwicklungsplans der Stadt Wien STEP 05 und des Landesentwicklungsplans Niederösterreich (WIN) sowie eines Berichts des Österreichischen Instituts für Raumplanung betreffend die Region zwischen Wien und Pressburg mit eingehender Begründung bejaht. Dabei hat der Sachverständige keineswegs den Wert für Bauland herangezogen, sondern einen Mischpreis zugrunde gelegt, der einen entsprechenden Risikoabschlag berücksichtigt und einen Mittelwert zwischen den Preis für "begünstigtes Agrarland" und Bauland darstellt.