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Die Auffassung, die Vorschrift des § 35 Abs 2 WEG 2002 über die Unzulässigkeit der Teilung bis zum Erlöschen des auf der Liegenschaft begründeten Wohnungseigentums gelte für eine Zivilteilung nur der schlichten Miteigentumsanteile generell nicht, ist unzutreffend

GZ 5 Ob 94/10z, 21.10.2010
Die Klägerin ist zu 320/1436 und zu 8/72 Anteilen Miteigentümerin der Liegenschaft EZ ***** GB ***** (Grundstücksadresse *****). Mit den 320/1436 Anteilen der Klägerin ist Wohnungseigentum an W 15 verbunden.
Die Beklagte ist zu 68864/103392 Anteilen schlichte (Mehrheits-)Miteigentümerin der bezeichneten Liegenschaft.
Die Klägerin begehrte primär die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft an den beiden schlichten Miteigentumsanteilen der Streitteile durch Zivilteilung und in eventu durch Begründung von Wohnungseigentum. Im Mischhaus stehe § 35 Abs 2 WEG 2002 der Zivilteilung nicht entgegen, weil diese Bestimmung nur bestehende Wohnungseigentumsobjekte, hier also ihr Objekt W 15, schützen solle. Die Klägerin verzichte auf dieses zivilrechtliche Teilungsverbot.
OGH: Nach § 3 Abs 2 WEG 2002 ist die Begründung von Wohnungseigentum nur zulässig, wenn sie sich auf alle wohnungseigentumstauglichen Objekte bezieht, die nach der Widmung der Miteigentümer als Wohnungseigentumsobjekte vorgesehen sind. Damit soll in "Neufällen", also bei Wohnungseigentumsbegründung nach dem In-Kraft-Treten des WEG 2002 - abgesehen von dem (mit der WRN 2006 ausdrücklich vorgesehenen) Sonderfall des § 43 Abs 1 WEG 2002 - Wohnungseigentum nur noch an allen gewidmeten Objekten begründbar und damit die Neuschaffung von sog Mischhäusern ausgeschlossen sein.
Im Fall eines vor dem In-Kraft-Treten des WEG 2002 begründeten Mischhauses, bei dem der Eigentümergemeinschaft noch schlichte Miteigentümer angehören, ist gem § 56 Abs 12 letzter Satz WEG 2002 die in § 2 Abs 2 Z 1 zweiter Halbsatz WEG 1975 vorgesehene Beschränkung des Rechts eines Wohnungseigentümers auf Verweigerung der Zustimmung zur weiteren Begründung von Wohnungseigentum nach dem 30. Juni 2002 sowohl auf Wohnungseigentümer als auch auf schlichte Miteigentümer anzuwenden.
Aus dem Kontext dieser Bestimmungen wird klar, dass der Gesetzgeber einerseits die Schaffung neuer Mischhäuser ausschließen wollte und andererseits die Notwendigkeit der rechtlichen Berücksichtigung noch bestehender Mischhäuser erkannt hat. Bei dieser Sachlage verbietet sich eine Schlussfolgerung dahin, die Vorschrift des § 35 Abs 2 WEG 2002 über die Unzulässigkeit der Teilung bis zum Erlöschen des auf der Liegenschaft begründeten Wohnungseigentums gelte für eine Zivilteilung nur der schlichten Miteigentumsanteile generell nicht. Ein solches Verständnis würde eindeutig dem insoweit uneingeschränkten Gesetzeswortlaut des § 35 Abs 2 WEG 2002 widersprechen. Es mag zwar, wie die Klägerin hervorhebt, zutreffen, dass § 35 Abs 2 WEG 2002 den Schutz bestehenden Wohnungseigentums bezweckt, doch kann allein dieser Normzweck nicht eine dem Wortlaut des Gesetzes eindeutig widersprechende, eine generelle Ausnahme begründende Auslegung rechtfertigen und § 35 Abs 2 WEG 2002 stellt überdies zwingendes Recht dar, ist somit auch dem von der Klägerin angebotenen "Verzicht" auf die Anwendung dieser Bestimmung nicht zugänglich.
Der erkennende Senat hat in seiner E 5 Ob 68/07x zu einer teleologischen Reduktion des § 35 Abs 2 WEG 2002 in einem Fall gefunden, in dem die Aufhebung der Gemeinschaft an den im schlichten Miteigentum der Liegenschaft stehenden Anteile durch Begründung von Wohnungseigentum angestrebt war. Dieses Begehren erwies sich in einschränkender Auslegung des § 35 Abs 2 WEG 2002 deshalb als zulässig, weil die "Realteilung" durch weitere Wohnungseigentumsbegründung in Wahrheit die Gemeinschaft des Eigentums an der Liegenschaft nicht aufhob, sondern (nur) in anderer Form befestigte und überdies - unmittelbar - der Intention folgte, Mischhäuser zu beseitigen. Alle diese - eine teleologische Reduktion des § 35 Abs 2 WEG 2002 rechtfertigenden - Umstände liegen aber im hier gegebenen Fall nicht vor:
Die Zivilteilung führt - im Unterschied zur "Realteilung" durch Wohnungseigentumsbegründung - tatsächlich zur Aufhebung des Miteigentums und setzt gerade voraus, dass - entsprechend dem eigenen Prozessvorbringen der Klägerin - eine "Realteilung" durch weitere Wohnungseigentumsbegründung zugunsten der bisherigen Miteigentümer ausgeschlossen ist. Schließlich ist auch nach Feilbietung der schlichten Miteigentumsanteile die von T. Hausmann angesprochene Möglichkeit, "dass der verbleibende (alleinige) schlichte Miteigentümer zügig die 'Restparifizierung' der Liegenschaft in Angriff nehmen (wird)", zwar gegeben, deren Wahrnehmung aber keineswegs gesichert. Nach dem eigenen Prozessvorbringen der Klägerin ist eine solche weitere Wohnungseigentumsbegründung im vorliegenden Fall sogar äußerst unwahrscheinlich, behauptet diese doch eine daraus resultierende 25-50%-ige Wertminderung der gesamten Liegenschaft.
Insgesamt liegen daher - de lege lata - keine zureichenden Gründe vor, die im gegebenen Fall im Wege einer einschränkenden Auslegung des § 35 Abs 2 WEG 2002 die von der Klägerin angestrebte Zivilteilung (nur) der schlichten Miteigentumsanteile zuzulassen.
Schlichtes Miteigentum und Wohnungseigentum unterscheiden sich durch unterschiedliche Bindungsintensität, was auch andere Arten der Teilung rechtfertigt. Dass der Gesetzgeber dabei die im Grenzbereich dieser Rechtsinstitute liegende, ohnehin nicht mehr neu begründbare Sonderform der "Mischhäuser" tendenziell den wohnungseigentumsrechtlichen Regelungen unterwirft, was in einzelnen Punkten zu gewissen Erschwernissen bei der Verkehrsfähigkeit der schlichten Miteigentumsanteile führen mag, erscheint verfassungsrechtlich nicht bedenklich.