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Die Nichteinhaltung von Voraussetzungen des § 9 Abs 1 MRG kann nicht durch dem Spruch angefügte Auflagen oder Bedingungen beseitigt werden; bei der Beurteilung der Verkehrsüblichkeit iSd § 9 Abs 1 Z 2 MRG kommt es nicht auf die Verkehrsüblichkeit der vom Mieter mit seinem Veränderungsbegehren angestrebten Ausstattung des Mietgegenstands im Allgemeinen an, sondern darauf, ob die konkret beabsichtigte Änderung in ihrer geplanten Ausgestaltung als solche verkehrsüblich ist; in die Beurteilung der Verkehrsüblichkeit sind also insbesondere die mit der Verwirklichung der angestrebten Veränderung verbundenen Eingriffe in die Bausubstanz sowie das Ausmaß der Inanspruchnahme oder Umgestaltung allgemeiner Teile einzubeziehen

GZ 5 Ob 167/10k, 23.09.2010
OGH: Die Erzwingbarkeit der Zustimmung des Vermieters zu einer vom Mieter beabsichtigten wesentlichen Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstands setzt zunächst voraus, dass die geplante Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dient. Im Unterschied zu § 16 WEG, wo diese Voraussetzungen nur alternativ gefordert sind, hat im Geltungsbereich des § 9 MRG der Mieter nachzuweisen, dass beide Voraussetzungen kumulativ vorhanden sind. Deshalb kann die fehlende Verkehrsüblichkeit einer Änderung nicht durch das wichtige Interesse eines Mieters daran legitimiert sein.
Bezüglich der Übung des Verkehrs ist auf objektive Umstände abzustellen, die vom dafür behauptungs- und beweispflichtigen Mieter durch konkrete Tatsachen darzulegen sind, wenn sich die Verkehrsüblichkeit nicht aus der allgemeinen Lebenserfahrung ergibt.
Gegenstand der Prüfung einer Duldungspflicht des Vermieters kann immer nur die im konkreten Einzelfall beabsichtigte Änderung in ihrer geplanten Ausgestaltung sein. Es kommt also nicht auf die Verkehrsüblichkeit der Ausstattung von Büroräumen mit Klimaanlagen im Allgemeinen an, sondern darauf, ob die konkret angestrebte Änderung als solche verkehrsüblich ist. Hier ist die Errichtung einer Klimaanlage für Büroräumlichkeiten im Althausbestand zu beurteilen, die durch massive Eingriffe in die Bausubstanz wie Durchbrüche, Abmauerungen und Schaffung eines Technikraums im Keller samt aufwendigen Leitungsführungen unter Inanspruchnahme der Fassade eines Lichthofs und der Anbringung von Öffnungen zur Luftausblasung an der Außenfassade verwirklicht werden soll.
Nach der Rsp kann im Rahmen des § 9 Abs 2 Z 5 MRG, also bei privilegierten Änderungen, die die Vermutung der Verkehrsüblichkeit und des wichtigen Interesses des Mieters für sich haben (§ 9 Abs 2 MRG), dem Vermieter auch die Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft, also auch Änderungen außerhalb des eigentlichen Mietgegenstands zur Duldung auferlegt werden. Nimmt man das als Beleg dafür, dass der Gesetzgeber bei einzelnen Regelungen des § 9 MRG nicht ausschließlich Veränderungen innerhalb des Mietgegenstands im Auge gehabt hat, ergibt sich aber im Gegenzug, dass diesfalls ein strenger Maßstab bei der Prüfung des Vorliegens der Duldungsvoraussetzungen des § 9 Abs 1 Z 2 und 5 MRG anzulegen ist, um den Interessenkonflikt zwischen Vermieter und Mieter unter Berücksichtigung sachlicher Aspekte zu lösen.
Diesen streng zu prüfenden Voraussetzungen hält das Begehren der Antragstellerin selbst unter Zugrundelegung der Mitvermietung der Kellerräume an die Antragstellerin nicht stand. Eine derart umfängliche Inanspruchnahme allgemeiner Teile des Hauses durch Leitungsführungen, Abmauerungen, massive Eingriffe in die Bausubstanz durch Durchbrüche und die Umgestaltung dreier Fassadennischen an der Außenmauer versteht sich keineswegs als etwas, was einem Vermieter üblicherweise zugemutet werden kann. Die Judikatur ist insgesamt sehr zurückhaltend, wenn es darum geht, Eingriffe in die Bausubstanz als verkehrsüblich zu bewerten und fordert in solchen Fällen vom behauptungs- und beweispflichtigen Mieter die konkrete Darlegung von Tatsachen, die den Schluss auf die Verkehrsüblichkeit einer solchen Änderung zulassen, weil sie sich aus der allgemeinen Lebenserfahrung nicht ergibt.
Die geplante Maßnahme geht damit weit über allenfalls zu duldende Leitungsführungen hinaus und bewirkt überdies einen Eingriff in schutzwürdige Interessen der Antragsgegnerin an der Erhaltung ihrer Verfügungsfreiheit über die Bausubstanz, die Ausgestaltung der Kellergänge und sonstigen allgemeinen Teile. Selbst wenn man die beiden der Antragstellerin zur Verfügung gestellten Kellerräume nicht als allgemeine Teile wertet, fällt doch deren massive bauliche Umgestaltung als Technikraum in diesem Zusammenhang ins Gewicht.
Das zu beurteilende Bauvorhaben indiziert überdies eine nicht unbedeutende Beeinträchtigung zumindest eines anderen Mieters der Liegenschaft durch Schallemissionen der Anlage. Der Nachweis ist nicht erbracht, dass diese durch die geplante Ausführung auch tatsächlich beseitigt wird. Dass dies technisch machbar ist, reicht nicht aus, die durch die konkreten Maßnahmen zu besorgende Beeinträchtigung zu verneinen. In diesem Zusammenhang ist auch die Ansicht des Rekursgerichts nicht zu teilen, dass die Nichteinhaltung von Voraussetzungen des § 9 Abs 1 MRG durch dem Spruch angefügte Auflagen oder Bedingungen beseitigt werden könnte. Gegenstand des Verfahrens ist nämlich die Prüfung aller positiven und negativen Voraussetzungen des § 9 MRG, die für eine Antragstattgebung vorliegen müssen.
Der Vermieter hat also den ihm obliegenden Nachweis der Negativvoraussetzungen des § 9 Abs 1 Z 5 MRG erbracht, die Antragstellerin konnte hingegen das Vorliegen der Voraussetzungen des § 9 Abs 1 Z 2 MRG auch mangels geeigneten Vorbringens zur Verkehrsüblichkeit nicht erweisen.