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Wenn der vom fraglichen Stimmrechtsausschluss betroffene (dominante) Wohnungseigentümer (nach Kündigung des bisherigen Verwalters) zum neuen Verwalter bestellt werden soll, geht die Rsp von einem einheitlichen Beschlussgegenstand und folglich vom Stimmrechtsausschluss des betreffenden Wohnungseigentümers hinsichtlich beider Beschlussteile (Kündigung und Neubestellung des Verwalters) aus; in der umgekehrten Konstellation, nämlich bei der Verwalterkündigung eines (Minderheits-)Wohnungseigentümers und der Bestellung eines anderen (dritten) Verwalters, nimmt die Rsp - unter dem Gesichtspunkt des Stimmrechtsausschlusses - zwei selbständige Beschlüsse ("Beschlussteile"/Teilbeschlüsse") an; selbst der vom Stimmrecht Ausgeschlossene muss Gelegenheit zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung haben; es besteht keine untrennbare Wechselbeziehung zwischen Stimm- und Anhörungsrecht

GZ 5 Ob 75/10f, 31.08.2010
Die Parteien sind Mit- und Wohnungseigentümer. Die Antragstellerin ist überdies Verwalterin der Liegenschaft.
Im Mai/Juni 2008 wurde ein Umlaufbeschlussverfahren mit dem Ziel eingeleitet, den Verwaltungsvertrag mit der Antragstellerin zum 31. 12. 2008 aufzukündigen und ab 1. 1. 2009 die N KG mit der Verwaltung zu betrauen. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer unterfertigte die per Post versendeten, teilweise im Rahmen von Hausbegehungen auch persönlich übergebenen Umlaufbeschlussformulare und stimmte für den Vorschlag. Am 24. 7. 2008 erfolgte per Hausanschlag die Bekanntgabe des Umlaufbeschlusses, der den einzelnen Wohnungseigentümern mit Begleitschreiben auch zugestellt wurde. Die Antragstellerin war in das Umlaufbeschlussverfahren nicht eingebunden; bei ihr ging der Umlaufbeschluss samt Begleitschreiben erst am 30. 7. 2008 ein.
Die Antragstellerin begehrte mit ihrem Sachantrag, den auf Aufkündigung ihres Verwaltungsvertrags zum 31. 12. 2008 und Bestellung der N KG zur Verwalterin ab 1. 1. 2009 gerichteten Umlaufbeschluss der Eigentümergemeinschaft für rechtsunwirksam zu erklären, weil ihr im Umlaufbeschlussverfahren das rechtliche Gehör verweigert worden sei.
OGH: Zwei selbständige Beschlüsse (Beschlussteile):Zur Einheitlichkeit des Beschlussgegenstands und zum (allfälligen) Stimmrechtsausschluss iZm einem Beschluss auf "Verwalterumbestellung" (Kündigung des bisherigen und Bestellung eines neuen Verwalters) hat der OGH bereits Stellung genommen. Die beiden Entscheidungen 5 Ob 246/03t und 5 Ob 286/06d (dominanter Wohnungseigentümer) betrafen jeweils Fallkonstellationen, in denen der vom fraglichen Stimmrechtsausschluss betroffene Wohnungseigentümer (nach Kündigung des bisherigen Verwalters) zum neuen Verwalter bestellt werden sollte. In diesen Fällen ging der erkennende Senat in 5 Ob 246/03t implizit und in 5 Ob 286/06d ausdrücklich von einem einheitlichen Beschlussgegenstand und folglich vom Stimmrechtsausschluss des betreffenden Wohnungseigentümers hinsichtlich beider Beschlussteile (Kündigung und Neubestellung des Verwalters) aus. In den Entscheidungen 5 Ob 164/07i und 5 Ob 93/08z ging es demgegenüber um die umgekehrte Konstellation, nämlich um die Verwalterkündigung eines (Minderheits-)Wohnungseigentümers und die Bestellung eines anderen (dritten) Verwalters. In diesen Fällen nahm der erkennende Senat - unter dem Gesichtspunkt des Stimmrechtsausschlusses - zwei selbständige Beschlüsse ("Beschlussteile"/"Teilbeschlüsse") an. Der selbst (nur) von der Kündigung unmittelbar betroffene Wohnungseigentümer, hier also die Antragstellerin, war von der Abstimmung über diese Frage, nicht aber von jener über die Bestellung des neuen Verwalters ausgeschlossen. Diese letztgenannte Konstellation zweier selbständiger Beschlüsse (Beschlussteile) liegt - entgegen der Ansicht der Vorinstanzen - auch hier vor.
Beschluss auf Kündigung der bisherigen Verwalterin:Wie bereits angesprochen, begründet (hier nur) die Kündigung der Antragstellerin einen Anwendungsfall des § 24 Abs 3 WEG 2002, der bei der Abstimmung (nur) über diese Frage zum Ausschluss der Antragstellerin vom Stimmrecht führt.
In den Entscheidungen 5 Ob 146/01h und 5 Ob 315/03i hat der erkennende Senat eine untrennbare Wechselbeziehung zwischen Stimm- und Anhörungsrecht angenommen und die Ansicht vertreten, dass sich der nicht stimmberechtigte Wohnungseigentümer nicht auf die Verletzung des eigenen Anhörungsrechts berufen könne.
Die Rechtsansicht von der vermeintlich untrennbaren Verknüpfung von Stimm- und Anhörungsrecht ist freilich nicht zwingend. Zunächst verlangt schon § 24 Abs 1 WEG 2002 für das wirksame Zustandekommen eines Beschlusses ganz allgemein und ohne spezifische Einschränkungen etwa für den Fall des Stimmrechtsausschlusses, dass zuvor allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben worden ist. Schon zur seinerzeitigen Einführung der Kollisionsregelung des - dem nunmehrigen § 24 Abs 3 WEG 2002 entsprechenden - § 13b Abs 1a WEG 1975 durch die WRN 1999 hieß es im AB, der Ausschluss des Wohnungseigentümers von der Abstimmung bedeute keineswegs, dass dieser auch von der Teilnahme an der Versammlung, die zur Beschlussfassung einberufen werde, ausgeschlossen sei.
Der erkennende Senat hat in seiner E 5 Ob 138/05p ausgesprochen, dass selbst der vom Stimmrecht Ausgeschlossene Gelegenheit zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung haben muss. Dem ist weiterhin zu folgen und daher iSv Würth ein Fehler in der Beschlussfassung betreffend die Kündigung der Antragstellerin deshalb anzunehmen, weil ihr vor Anschlag des Beschlusses keine Gelegenheit zur Äußerung geboten worden war.
Die erst nach diesem Zeitpunkt erfolgte Verständigung der - praktisch vor vollendete Tatsachen gestellten - Antragstellerin vermag den zuvor erfolgten Entzug der Äußerungsmöglichkeit nicht zu sanieren, löste doch der Anschlag des Beschlusses im Haus den Rechtsschein einer bereits abgeschlossenen Beschlussfassung und die Anfechtungsfrist nach § 24 Abs 6 WEG 2002 aus.
Beschluss auf Bestellung der neuen Verwalterin:Der Beschluss auf Bestellung der neuen Verwalterin stellte in der hier gegebenen Fallkonstellation einen selbständigen Beschluss (Beschlussteil) dar. Die Antragstellerin war von der Abstimmung über diese Frage nicht iSd § 24 Abs 3 WEG 2002 ausgeschlossen. Sie war aber nicht in das Umlaufbeschlussverfahren eingebunden, sodass ihr Äußerungs- und Stimmrecht entzogen worden war. Auch insoweit gilt, dass dieser Mangel des Umlaufbeschlussverfahrens nicht durch die Verständigung der Antragstellerin nach Anschlag des Beschlusses im Haus saniert werden konnte.
Im Ergebnis ist daher die Beschlussfassung über beide selbständigen Beschlussgegenstände mangelhaft erfolgt, weshalb die Vorinstanzen beide Beschlüsse - im Ergebnis - zu Recht für rechtsunwirksam erkannt haben.