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Auch für (schon ursprünglich vorhandene) Mängel an allgemeinen Teilen einer Wohnungseigentumsliegenschaft gilt bei späterer Veräußerung eines Wohnungseigentumsobjekts durch den Errichter der Wohnungseigentumsanlage, dass die dreijährige Verjährungsfrist für das Recht auf Gewährleistung nicht mit der bücherlichen Umschreibung beginnt, sondern mit der körperlichen Übergabe

GZ 5 Ob 69/10y, 31.08.2010
OGH: Den Beginn der Frist zur Geltendmachung des Rechts auf die Gewährleistung legt § 933 Abs 1 Satz 2 ABGB mit der "Ablieferung der Sache" fest, ihre Dauer Satz 1 leg cit für unbewegliche Sache mit drei Jahren. Für den Beginn dieser dreijährigen Verjährungsfrist ist nach einhelliger Ansicht bei Liegenschaften nicht der Zeitpunkt der bücherlichen Umschreibung, sondern jener der körperlichen Übergabe maßgebend.
Der Ansicht von Call, der Verjährungsbeginn sei mit dem Zeitpunkt anzusetzen, zu dem der/die Wohnungseigentumsorganisator/en sukzessives, neues Wohnungseigentum mit so vielen Wohnungseigentumsbewerbern/Wohnungseigentümern begründet hat/haben, dass die einfache Anteilsmehrheit sämtlicher Mindestanteile der Liegenschaft erreicht wird, vermag sich der erkennende Senat schon mangels ausreichender Grundlage in der eindeutigen gesetzlichen Regelung zum Beginn der gesetzlichen Gewährleistungsfrist nicht anzuschließen. Ebenso gesteht Prader auch dem "letzten Erwerber" die Geltendmachung des Verbesserungsanspruchs zu.
Es ist auch nicht nachvollziehbar, warum auf das Erreichen der Anteilsmehrheit durch von der Beklagten verschiedene Wohnungseigentümer abgestellt werden soll. Die damit wohl angesprochene Möglichkeit einer Beschlussfassung der Mehrheit der Wohnungseigentümer zur Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen gegen die Beklagte (als Vertragspartner aller anderen Wohnungseigentümer) gegen deren Willen übersieht die Regelung des § 24 Abs 3 WEG 2002. Danach steht einem Wohnungseigentümer kein Stimmrecht zu, wenn Gegenstand der Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft, Rechtsverhältnis oder Rechtsstreit mit ihm oder einer ihm nahe stehenden Person ist. Daher könnte bereits dann, wenn nur eine von der Beklagten verschiedene Person weiterer Wohnungseigentümer ist, gegen die Beklagte "Beschluss gefasst" und vorgegangen werden. Das liefe aber auf einen Verjährungsbeginn bereits bei Übergabe des Wohnungseigentumsobjekts an den ersten vom Beklagten verschiedenen Wohnungseigentümer hinaus, welche Lösung selbst Call als unhaltbar ansieht.
Die abzulehnende Konsequenz der Annahme einer Verjährung des Gewährleistungsanspruchs der Käufer im vorliegenden Fall wegen Fristbeginn bereits 1999 wäre im Ergebnis ein Ausschluss der Gewährleistung für den von ihnen 2006 geschlossenen Kaufvertrag trotz fehlender Kenntnis von den Mängeln, obwohl ein Verbrauchergeschäft vorliegt und § 9 KSchG genau das verpönt. Auch deshalb kommt ein Abstellen auf einen anderen als den Zeitpunkt der Ablieferung an die Käufer hier nicht in Frage.