Home

Eine Doppelwohnhausanlage, die auf einer Liegenschaft aufgrund einer Baubewilligung ohne trennende Feuermauer als ein einheitliches Bauvorhaben errichtet wurde, ist nach der Verkehrsauffassung als eine Einheit und daher als nur ein Gebäude anzusehen, auch wenn beide aneinander gebauten Häuser jeweils über eigene Hausnummern verfügen

GZ 7 Ob 54/10g, 26.05.2010
OGH: Nach nunmehr stRsp kommt es nach dem Wortlaut des § 1 Abs 4 Z 1 MRG eindeutig auf das ganze Gebäude und nicht auf den einzelnen Mietgegenstand an: Der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG ist nicht erfüllt, wenn nur ein einzelner Mietgegenstand, nicht aber das ganze Gebäude ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel aufgrund einer nach dem 30. 6. 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurde; schon die Förderung eines einzigen Objekts im Haus ist also schädlich. Für Reihenhäuser hat der OGH allerdings zu 5 Ob 65/02y entschieden, dass der Tatbestand der Teilausnahme des § 1 Abs 4 Z 1 MRG erfüllt sei, wenn öffentliche Mittel für das betreffende Reihenhaus nicht gewährt würden. Dazu wurde ausgeführt, dass es sich bei einem "Reihenhaus" um ein Einfamilienhaus handle, das in fortlaufender Reihe mit anderen gleichartigen ein- oder mehrgeschossigen Einfamilienhäusern verbunden sei, wobei bei dieser Zeilenbauweise die Teilhäuser gemeinsame Zwischen- und Brandwände besäßen und zu einem einzigen Hauskörper zusammengefasst seien. Von jeher werde bei Zuteilung öffentlicher Wohnbauförderungsmittel zwischen den einzelnen Objekten einer solchen Reihenhausanlage unterschieden. Werde die Errichtung eines Reihenhauses ohne Inanspruchnahme öffentlicher Wohnbaubauförderungsmittel frei finanziert, liege unbeschadet der baulichen Ausgestaltung als Reihenhaus und unbeschadet der Zuhilfenahme öffentlicher Mittel für andere Teile der Reihenhausanlage, die nach dem 30. 6. 1953 neu errichtet worden sei, ein Gebäude iSd § 1 Abs 4 Z 1 MRG vor, für das der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG gelte.
Der Beklagte und die Nebenintervenientin haben unter Hinweis auf diese Judikatur vorgebracht, die Wohnanlage bestehe aus zwei Häusern, die unbeschadet der gemeinsamen Zwischenwände insofern gesondert zu betrachten seien, als das Wohnbauförderungsdarlehen nur für das Haus I 2, nicht aber für das Haus I 1, in dem der Kläger wohne, gewährt worden sei.
Die Frage, ob alle geförderten Wohnungen in einem der beiden Doppelhäuser gelegen sind, ist allerdings nur dann entscheidungsrelevant, wenn die Wohnhausanlage nicht als nur ein Gebäude anzusehen wäre, sondern jedes der beiden Doppelhäuser ein Gebäude iSd § 1 Abs 4 Z 1 MRG darstellte. Da nach stRsp bei Auslegung des § 1 Abs 4 Z 1 MRG "Haus" (= Gebäude) nicht mit "Liegenschaft" gleichgesetzt werden kann, ist diese Frage nicht schon dadurch beantwortet, dass die Doppelwohnhausanlage nur auf einer Liegenschaft errichtet wurde. Zur (thematisch verwandten) Frage, ob eine Neuerrichtung iSd § 1 Abs 4 Z 1 MRG vorliegt, hat der OGH judiziert, dass sich die Beantwortung dieser Frage zwar auch nach der Verkehrsauffassung richtet, die nicht zuletzt durch die geltenden Bauvorschriften geprägt wird, doch entscheiden letztlich die speziellen Wertungen, die dem MRG zugrunde liegen, und nicht die ganz anders gelagerten Zielsetzungen der Baupolizei. Letztlich hängt die Frage, ob der Fortbestand von Teilen eines alten Gebäudes der Annahme einer Neuerrichtung iSd § 1 Abs 4 Z 1 MRG entgegensteht, von den Umständen des Einzelfalls ab. Gleiches gilt aber auch für die hier zu beantwortende Frage. Eine Doppelwohnhausanlage, die auf einer Liegenschaft aufgrund einer Baubewilligung ohne trennende Feuermauer als ein einheitliches Bauvorhaben errichtet wurde, ist nach der Verkehrsauffassung als eine Einheit und daher als nur ein Gebäude anzusehen, auch wenn beide aneinander gebauten Häuser jeweils über eigene Hausnummern verfügen. Der vorliegende Fall ist demnach mit der sog Reihenhausjudikatur, die die rechtliche Selbständigkeit der einzelnen, auf jeweils eigenen EZ verschiedener Eigentümer errichteten Objekte im Auge hatte, insofern nicht vergleichbar. Da die aneinander gebauten Doppelhäuser gleichzeitig gemeinsam errichtet wurden, sind auch die Entscheidungen zur Frage einer Neuerrichtung des Gebäudes unter Verwendung alter Gebäudereste sowie die Entscheidungen betreffend Anbauten nicht einschlägig.