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Die Größe der Miteigentumsanteile, die immer in einem Verhältnis zur ganzen Liegenschaft auszudrücken ist, ergibt sich aus dem Grundbuch; eine Änderung der Eigentumsverhältnisse kann nur durch eine Einverleibung im Grundbuch aufgrund eines gültigen Titels erfolgen; die Festsetzung oder Änderung der Nutzwerte, die selbst rechtsgrundabhängig ist, also keinen eigenen Titel für Bestandsänderungen bildet, führt daher nicht ohne weiteres zu einer entsprechenden Angleichung der mit Wohnungseigentumsobjekten verbundenen Miteigentumsanteile; die Nutzwert-(neu-)festsetzung stellt (nur) die Grundlage für eine nachfolgende (erforderliche) Änderung der Mindestanteile dar; die Berichtigung der Miteigentumsanteile im Grundbuch erfordert daher einen eigenen Titel

GZ 5 Ob 15/10g, 22.06.2010
OGH: Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen (§ 2 Abs 1 WEG). Es stellt im Verhältnis zum schlichten Miteigentum kein quantitatives "Mehr", sondern ein aliud dar. Es kann ua auf Grundlage einer schriftlichen Vereinbarung aller Miteigentümer (Wohnungseigentumsvertrag) begründet werden (§ 3 Abs 1 Z 1 WEG), das ist eine Vereinbarung über die Veränderung der dinglichen Rechtsposition, die zumindest das Recht auf ausschließliche Nutzung bestimmter Gebäudeteile und der alleinigen Verfügung darüber umfassen muss. Nach § 5 Abs 1 WEG muss der Miteigentumsanteil dem (bei Eigentumspartnerschaften: halben) Mindestanteil entsprechen. Die Größe der Miteigentumsanteile, die immer in einem Verhältnis zur ganzen Liegenschaft auszudrücken ist, ergibt sich aus dem Grundbuch; eine Änderung der Eigentumsverhältnisse kann nur durch eine Einverleibung im Grundbuch (§§ 425, 431 ABGB) aufgrund eines gültigen Titels (§ 424 ABGB iVm § 26 Abs 2 GBG) erfolgen. Die Festsetzung oder Änderung der Nutzwerte, die selbst rechtsgrundabhängig ist, also keinen eigenen Titel für Bestandsänderungen bildet, führt daher nicht ohne weiteres zu einer entsprechenden Angleichung der mit Wohnungseigentumsobjekten verbundenen Miteigentumsanteile. Die Nutzwert-(neu-)festsetzung stellt (nur) die Grundlage für eine nachfolgende (erforderliche) Änderung der Mindestanteile dar. Die Berichtigung der Miteigentumsanteile im Grundbuch erfordert daher einen eigenen Titel. Darin hat der einzelne Miteigentümer bestimmte Miteigentumsanteile an bestimmte andere Miteigentümer zu übertragen, es müssen Aufsandungserklärungen vorliegen und ein Rechtsgrund angegeben werden. Es genügt, wenn die Voraussetzungen für die Einverleibung des Wohnungseigentumsrechts (spätestens) zum Zeitpunkt des Einlangens des Grundbuchsgesuchs vorliegen oder durch gleichzeitige Verbücherung hergestellt werden.
Da die vertragliche Begründung von Wohnungseigentum eine Veränderung von Miteigentumsanteilen gar nicht zum Gegenstand hat, sondern entsprechende Anteile voraussetzt, war eine weitere Vereinbarung notwendig, mit der die Zweitantragstellerin unter Angabe eines tauglichen Rechtsgrundes jene Miteigentumsanteile an den Erstantragsteller überträgt, die erforderlich sind, um die Übereinstimmung der Miteigentumsanteile der beiden mit den zwischen ihnen vereinbarten Mindestanteilen herzustellen. Diese Vereinbarung konnte selbstverständlich in den Wohnungseigentumsvertrag aufgenommen werden.
In diesem Sinn findet sich im vorliegenden Vertrag allerdings nur die Formulierung: "Demgemäß erklären sich die Vertragsparteien mit der Veränderung ihrer Liegenschaftsanteile nach Maßgabe dieses Vertrages einverstanden ..."
Nach § 32 Abs 1 lit a GBG müssen Privaturkunden, aufgrund deren eine Einverleibung stattfinden soll, außer den Erfordernissen der §§ 26, 27 GBG die genaue Angabe der Liegenschaft oder des Rechts, in betreff deren Einverleibung erfolgen soll, enthalten. Es hätte daher eine exakte Nennung jener Miteigentumsanteile erfolgen müssen, die auf den Erstantragsteller übergehen, um die Voraussetzungen des § 5 Abs 1 WEG herzustellen. Die oben erwähnte Formulierung im Wohnungseigentumsvertrag wird diesen Anforderungen nicht gerecht; der Vertrag (samt Nachtrag) enthält auch an keiner anderen Stelle das exakte Ausmaß dieser Miteigentumsanteile (ebenso wenig findet sich eine Aufsandungserklärung der Zweitantragstellerin dazu).
Wenn daher das Rekursgericht als (zweiten) Abweisungsgrund annahm, dem Wohnungseigentumsvertrag seien die zu übertragenden Anteile nicht zu entnehmen, so stellt dies keinesfalls eine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung dar. Nach der Rsp müssen nämlich die nach § 32 Abs 1 GBG notwendigen Angaben unzweifelhaft aus dem Inhalt der betreffenden Grundbuchsurkunden hervorgehen, ohne dass vom Grundbuchsgericht weitergehende Schlussfolgerungen anzustellen sind. Das Grundbuchsgericht darf daher auch nicht auf mehr oder weniger komplizierte Rechenoperationen angewiesen sein, um den exakten Gegenstand der der Begründung von Wohnungseigentum notwendig vorausgehenden Eigentumsübertragung ermitteln zu können. Vielmehr bedarf es der genauen und unmittelbaren urkundlichen Dokumentation des Gegenstands der Veräußerungsvereinbarung.