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In Angelegenheiten des § 16 Abs 3 zweiter Satz WEG ist im Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG eine ausschließliche Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft zur Durchsetzung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft iSd § 24 WEG auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses zu bejahen

GZ 5 Ob 272/09z, 25.03.2010
Der Erstantragsgegner verweigert den Zutritt zu seinem Garten und seiner Terrasse und droht für den Fall der Durchführung der Sanierungsarbeiten unter Verwendung der zu seinem Wohnungseigentumsobjekt gehörigen Flächen die Einbringung einer Besitzstörungsklage an.
OGH: Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens ist das Begehren, den Erstantragsgegner zu verpflichten, das Betreten und die Benützung des zu seinem Wohnungseigentumsobjekt gehörenden Gartens und der dazugehörigen Terrasse zur Durchführung der von der Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossenen Arbeiten zu dulden. Dabei geht es inhaltlich um eine Durchsetzung der Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, das Betreten und die Benutzung des in seinem Wohnungseigentum stehenden Objekts zu dulden, soweit solche Eingriffe zur Erfüllung der die Eigentümergemeinschaft gem § 28 Abs 1 Z 1 WEG treffenden Erhaltungspflicht, dh konkret im Interesse der Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft und im Interesse der Behebung ernster Schäden des Hauses, erforderlich sind. Für vermögensrechtliche Nachteile, die der Wohnungseigentümer dadurch erleidet, ist er von der Eigentümergemeinschaft angemessen zu entschädigen (§ 16 Abs 3 letzter Satz WEG).
Wer im Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG zur Durchsetzung solcher Duldungspflichten legitimiert ist, wird im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt. Nach Ansicht mancher Autoren ergibt sich die Legitimation der Eigentümergemeinschaft offenbar schon aus der sie treffenden Entschädigungspflicht. Letztlich ergibt sich aber die - ausschließliche - Sachlegitimation der Eigentümergemeinschaft auch daraus, dass die Durchführung von Erhaltungsarbeiten allein in ihre Kompetenz fällt. Die in § 18 Abs 1 WEG geregelte Teilrechtspersönlichkeit der Eigentümergemeinschaft in Angelegenheiten der Verwaltung bedingt in diesem Bereich ihre ausschließliche Sachlegitimation. Es kann keinem Zweifel unterliegen, dass die durch einen rechtswirksamen Beschluss der Eigentümergemeinschaft (§ 24 WEG) gedeckte Durchsetzung der Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft gemeinschaftliches Vorgehen erfordert, weil es um die Interessen aller Gemeinschafter geht und damit Geschäfte der Gemeinschaft besorgt werden; dies insbesondere bei Maßnahmen zur Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft zur Abwendung ernster Schäden des Hauses.
Gesteht § 18 Abs 1 WEG der Eigentümergemeinschaft im bestimmten Umfang Rechtspersönlichkeit zu, so muss dies im Innen- wie im Außenverhältnis gleichermaßen durchschlagen.
Dass in bestimmten Verfahren das Gesetz ausdrücklich die Passivlegitimation der übrigen Wohnungseigentümer normiert, wie etwa in § 24 Abs 6 WEG oder § 29 Abs 1 WEG bzw § 30 Abs 1 WEG, steht dem nicht entgegen, handelt es sich doch in diesen Fällen um Fragen der internen Willensbildung zwischen den Wohnungseigentümern.
Wie das Rekursgericht zutreffend erkannte, ist daher in Angelegenheiten des § 16 Abs 3 zweiter Satz WEG im Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG eine ausschließliche Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft zur Durchsetzung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft iSd § 24 WEG auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses zu bejahen.
Soweit der Erstantragsgegner gegen die Duldungsverpflichtung noch einwendet, diese sei durch die Leistung einer angemessenen Entschädigung und Wiederherstellungspflichten bedingt, ist abschließend klarzustellen, dass das Ausmaß von Beeinträchtigungen hier - wie in der Regel - erst nach Durchführung der Arbeiten abschätzbar ist. Danach steht es dem Antragsgegner frei, so er nicht ohnedies angemessen entschädigt wird oder eine Wiederherstellung erfolgt, im Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG von der Eigentümergemeinschaft den Ersatz von Vermögensschäden zu verlangen. Eine Bedingung für die Duldung stellt die Entschädigung jedenfalls nicht dar, sondern vielmehr deren Folge.