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Für die Verpflichtung des Vermieters, Betriebskosten in die Abrechnung eines bestimmten Jahres aufzunehmen, und damit für den Beginn der Präklusivfrist ist grundsätzlich die Fälligkeit der vom Vermieter zu erfüllenden Forderungen, nicht aber der Zeitpunkt der Zahlung maßgeblich; auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Zahlung wäre nur abzustellen, wenn der Vermieter von der Möglichkeit Gebrauch gemacht hätte, bis zum 31. 12. des Folgejahres eine Ergänzung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr der Fälligkeit vorzunehmen

GZ 5 Ob 242/09p, 11.02.2010
Die Erstantragstellerin ist seit 1994 Hauptmieterin der Objekte Top 4, 4a und 5, der Zweitantragsteller ist Mieter der Top Nr 15, wobei sein Mietverhältnis jedenfalls vor Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechts (1999) begründet wurde.
Erst (Miteigentümer)- und Drittantragsgegner (Eigentümergemeinschaft) halten an ihrer Ansicht fest, die in § 21 Abs 3 MRG geregelte einjährige Präklusionsfrist zur Geltendmachung von Betriebskosten bei einer Jahrespauschalverrechnung beginne für einen Wohnungseigentümer als Vermieter erst dann zu laufen, wenn ihm gegenüber in seiner wohnungseigentumsrechtlichen Bewirtschaftsungskostenabrechnung die Betriebskosten verrechnet würden. Erst dann sei der Wohnungseigentümer konkret in der Lage, seinem Mieter den von ihm getätigten Aufwand iSd § 21 Abs 1 MRG abzurechnen. Erst durch die Belastung mit einer Verwaltungsabrechnung seien die Betriebskosten vom Wohnungseigentümervermieter in diesem Sinn aufgewendet worden. Auf den vorliegenden Fall bezogen meinen die Revisionsrekurswerber, dass die erst im Lauf des Jahres 2003 (nach Verlust des arbeitsgerichtlichen Prozesses) an den Hausbesorger entrichteten Zahlungen (für April 2002 bis November 2002) diesen Aufwand bewirkt hätten und daher dem Mieter als Betriebskosten des Jahres 2003 vorzuschreiben gewesen seien.
OGH: Dieser Ansicht ist jedenfalls für "Altmietverträge", also solche, die vor Begründung von Wohnungseigentum geschlossen wurden, im Hinblick auf die Bestimmung des § 4 Abs 3 WEG zu widersprechen:Ansprüche eines Mieters, die auf konkrete Leistungen des Vermieters gerichtet sind und deren unmittelbare Erfüllung eine Verfügungsberechtigung im weiteren Sinn über die gesamte Liegenschaft voraussetzt, wozu im Besonderen auch Abrechnungsansprüche zählen, kann der "Altmieter" ungeachtet der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers als Vermieter (§ 4 Abs 1 WEG) auch gegen die Eigentümergemeinschaft geltend machen. Dazu zählen insbesondere die Abrechnungsansprüche über Liegenschaftsaufwendungen.
Für die Verpflichtung zur Legung einer Betriebskostenabrechnung nach § 21 Abs 3 MRG besteht zufolge § 4 Abs 3 WEG eine solidarische Haftung sowohl des Wohnungseigentümervermieters als auch der Eigentümergemeinschaft. Die Regelung des § 32 Abs 1 WEG ermöglicht eine solche den Bestimmungen des MRG entsprechende Abrechnung. Wenn ein vor Wohnungseigentumsbegründung geschlossener Hauptmietvertrag weiter besteht, sind nur die Beiträge zur Rücklage und die Kosten für die Erhaltung und Verbesserung nach der Regelung des § 32 Abs 1 erster Satz WEG von den einzelnen Wohnungseigentümern, also nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, zu tragen, die übrigen Aufwendungen aber nach dem Aufteilungsschlüssel, der für das vor Wohnungseigentumsbegründung eingegangene Hauptmiet- oder Nutzungsverhältnis maßgeblich ist (§ 17 MRG).
Mit diesen Bestimmungen wollte der Gesetzgeber an der "Nahtstelle" von MRG und WEG eine den Interessen der Beteiligten angemessen Rechnung tragende Regelung schaffen.
Angesichts dieser Rechtslage kann sich die Erstantragsgegnerin also nicht auf die rechtliche Unmöglichkeit einer zeitgerechten Rechnungslegung iSd § 21 Abs 3 MRG berufen. § 21 Abs 3 MRG normiert dementsprechend auch keine Ausnahme für den vermietenden Wohnungseigentümer.
Richtig ist, dass der Eigentümergemeinschaft iSd § 4 Abs 1 WEG auch im Altmietverhältnis keine Vermieterposition zukommt und dass Vertragspartner, etwa hier des Hausbesorgers, die Eigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelne Wohnungseigentümer ist. "Vom Vermieter aufgewendete Kosten" iSd § 21 Abs 1 MRG sind notwendigerweise die von der Eigentümergemeinschaft als Wohnungseigentümergesamtheit aufgewendete Kosten für den Betrieb des Hauses insoweit und in jenem Ausmaß, als sie auf den Mieter des einzelnen Wohnungseigentümers nach den allein maßgeblichen Bestimmungen des MRG überwälzt werden dürfen. Auch der einzelne Wohnungseigentümer ist Teil der Eigentümergemeinschaft und wird von dieser in Verwaltungsangelegenheiten repräsentiert. Daher ist die von den Revisionsrekurswerbern vertretene Ansicht, die Betriebskosten müssten erst von der Eigentümergemeinschaft auf die einzelnen Wohnungseigentümer überbunden werden, damit sie jenen als "aufgewendet" iSd § 21 Abs 1 MRG zuzurechnen wären, verfehlt. Ein neuer Fristenlauf für die Präklusion nach § 21 Abs 3 4. Satz MRG wird dadurch nicht in Gang gesetzt.
Dass für die Verpflichtung des Vermieters, Betriebskosten in die Abrechnung eines bestimmten Jahres aufzunehmen und damit für den Beginn der Präklusivfrist grundsätzlich die Fälligkeit der vom Vermieter zu erfüllenden Forderungen, nicht aber der Zeitpunkt der Zahlung maßgeblich ist, wurde unter Hinweis auf Lehre und Judikatur bereits im ersten Rechtsgang in 5 Ob 6/08f ausführlich dargelegt. Auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Zahlung wäre nur abzustellen, wenn der Vermieter von der -von ihm im vorliegenden Fall auch einhaltbaren- Möglichkeit Gebrauch gemacht hätte, bis zum 31. 12. 2003 eine Ergänzung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 vorzunehmen.
Dass die Hausbesorgerentgelte zufolge § 7 Abs 1 Hausbesorgergesetz (iVm § 1154 Abs 2 ABGB) gegenüber der Eigentümergemeinschaft bereits im Jahr 2002 fällig wurden, zieht der Revisionsrekurs nicht in Zweifel.