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§ 45 MRG ist dahin auszulegen, dass eine, wenn auch seinerzeit berechtigte Erhöhung des Hauptmietzinses dann ihre gesetzliche Grundlage verliert, wenn der Abbruch des Gebäudes bewilligt oder behördlich aufgetragen wird

GZ 5 Ob 55/10i, 25.03.2010
OGH: Bei § 45 MRG idgF handelte es sich nicht um eine meritorische Änderung, sondern eine längst fällige Rechtsbereinigung, indem seit 1994 sinnlos gewordene Unterscheidungen zwischen Hauptmietzins und Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag fallen gelassen und zu einem Mindestmietzins zusammengefasst wurden.
Was die "Anhebung" für bereits vor dem 1. 1. 2002 eingehobene EVB betrifft, regelt § 49d Abs 3 MRG, dass ein nach dem 28. 2. 1994 und vor dem 1. 1. 2002 gestelltes Verlangen des Vermieters nach Entrichtung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags ab 1. 1. 2002 als Anhebungsbegehren gem § 45 idF der MRN 2001 gilt. Damit ist klargestellt, dass ein "Verlangen", wie es bisher der gesetzlichen Terminologie entsprach, nun automatisch als "Anhebungsbegehren" iSd neuen § 45 MRG zu qualifizieren war, es also keines neuerlichen Anhebungsbegehrens bedurfte.
Mit der geänderten Terminologie wird somit - entgegen der Rechtsansicht der Revisionsrekurswerber - nur dem Bedeutungswandel des Gehalts des § 45 MRG Rechnung getragen, weil es nunmehr klar um Anhebung des Hauptmietzinses geht. Anhebung bedeutet daher auch hier nichts anderes als Verlangen, Begehren oder Vorschreiben.
Als Hauptmietzins(bestand)teil teilt der nach § 45 MRG "erhöhte Hauptmietzins" das Schicksal sonstiger verrechnungspflichtiger Einnahmen (§ 20 Abs 1 Z 1 lit a MRG). Die besondere Zweck- und Verwendungswidmung für Erhaltungsarbeiten ist gänzlich weggefallen.
Dennoch hat der Gesetzgeber bis zur heute geltenden aktuellen Fassung des § 45 MRG die schon in der Stammfassung des MRG 1982 enthaltene Voraussetzung beibehalten, dass "weder eine Abbruchbewilligung noch ein Abbruchauftrag der Baubehörde" vorliegen darf.
Der Gesetzgeber hält also auch den (gesetzlichen) Eingriff in die Zinszahlungspflicht des Mieters als Hauptleistungspflicht aus dem Bestandverhältnis nicht für berechtigt und will ihn nicht gewähren, wenn es mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht mehr zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten kommen wird, ja sogar eine Beendigung des Bestandverhältnisses wegen Untergangs der Bestandsache abzusehen ist. Zur Erreichung dieses Zwecks kann es wohl - abgesehen von auf der Hand liegenden Missbrauchsmöglichkeiten - kaum genügen, nur auf den Zeitpunkt abzustellen, zu dem dem Mieter gegenüber erstmals ein Anhebungsbegehren erhoben wurde.
Das aus der schon in der Stammfassung des MRG enthaltenen Einschränkung gewonnene Verständnis als (auflösende) Bedingung ist daher trotz des geänderten Bedeutungsinhalts des § 45 MRG weiterhin aufrechtzuhalten. Die Bestimmung ist dahin auszulegen, dass eine, wenn auch seinerzeit berechtigte Erhöhung des Hauptmietzinses dann ihre gesetzliche Grundlage verliert, wenn der Abbruch des Gebäudes bewilligt oder behördlich aufgetragen wird.
Für den vorliegenden Fall bedeutet das, dass trotz seinerzeit zulässiger Anhebung des Hauptmietzinses mit Bewirkung einer Abbruchsbewilligung die Berechtigung, die Erhöhung weiterhin zu verlangen, erlosch.