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Beim Bestandrecht des Mieters handelt es sich um ein Vermögensrecht; in der freiwilligen Aufgabe dieses Rechts ist damit der Verzicht auf eine vermögenswerte Rechtsposition gelegen; ein solcher Verzicht stellt - ebenso wie die Ausräumung der Prozessrisiken - eine im Leistungsaustausch als Entgelt zu veranschlagende Gegenleistung des Verzichtenden dar

GZ 9 Ob 20/10x, 24.03.2010
Im Jahr 1985 vermietete die Rechtsvorgängerin der Klägerin an die Rechtsvorgängerin der Beklagten Geschäftsräumlichkeiten in einem Ausmaß von zuletzt etwa 400 m² auf einem Grundstück in Klagenfurt. Im Jahr 2000 nahm die Beklagte umfangreiche Investitionen vor. Mit Vertrag vom 10. 7. 2002 räumte die Klägerin einer dritten Errichtungs- und Betriebsgesellschaft die Option ein, (ua) das genannte Grundstück käuflich zu erwerben. Für den Fall der Ausübung der Option verpflichtete sich die Klägerin als Optionsgeberin zur Entmietung der Bestandobjekte innerhalb einer Frist von neun Monaten ab schriftlicher Räumungsaufforderung durch die Optionsnehmerin. Am 7. 10. 2002 erfolgte die Aufforderung zur Räumung. Im Zuge der Verhandlungen zwischen den Streitteilen forderte die Beklagte zunächst (bis Mitte September 2003) einen Ablösebetrag von 500.000 EUR. Eine Einigung konnte nicht erzielt werden. Im Zeitraum Ende Juni bis Ende August 2003 erhielt die Beklagte von einem aus Gegnern des von der Optionsnehmerin geplanten Projekts bestehenden Konsortium für die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses ernst gemeinte Zahlungsangebote über zunächst 600.000 EUR und schließlich 1 Mio EUR. Die Beklagte unterrichtete die Klägerin von diesen Angeboten. Nachdem die Klägerin eine Zahlung von 500.000 EUR bzw 550.000 EUR (ab 18. 9. 2003) weiterhin abgelehnt hatte, forderte die Beklagte am 30. 9. 2003 eine Ablöse von 1 Mio EUR. Nach Rechtsbelehrung der Klägerin durch ihren Rechtsvertreter über eine allenfalls bestehende Rückforderungsmöglichkeit schlossen die Streitteile am 9. 10. 2003 einen gerichtlichen Vergleich, in dem sich die Beklagte gegen den Erhalt eines - in zwei Raten zu zahlenden - Betrags von 1,2 Mio EUR (inkl USt) zur Räumung des Bestandobjekts verpflichtete.
OGH: Wucher hat zur Voraussetzung, dass ein auffallendes, leicht erkennbares Missverhältnis der objektiven Werte der Hauptleistungen vorliegt. In die Gegenüberstellung sind alle objektiv bewertbaren Vorteile einzubeziehen.
Grundsätzlich ist weder im Versprechen noch in der Annahme einer Ablöse für die Aufgabe eines Mietrechts eine Sittenwidrigkeit gelegen. Im Geltungsbereich des MRG ist allerdings die Verbotsnorm des § 27 Abs 1 MRG zu beachten; solche Ansprüche wären jedoch nicht im streitigen Verfahren zu verfolgen. Nach dem Zweck dieser Bestimmung soll der dem Mieter durch besondere Mietzinsregelungen zugedachte Schutz nicht dadurch unterlaufen werden, dass der Mieter dem Vermieter oder einem anderen neben dem Mietzins etwas leisten muss, ohne dafür eine - nicht schon durch den Mietzins abgegoltene - gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Leistungen des Vermieters an den Mieter für dessen Aufgabe des Mietrechts unterliegen aber nicht dieser Bestimmung. In diesem Fall besteht die Gefahr der Ausnützung der schwächeren Verhandlungsposition des Mieters gerade nicht.
Beim Bestandrecht des Mieters handelt es sich um ein Vermögensrecht. In der freiwilligen Aufgabe dieses Rechts ist damit der Verzicht auf eine vermögenswerte Rechtsposition gelegen. Ein solcher Verzicht stellt - ebenso wie die Ausräumung der Prozessrisiken - eine im Leistungsaustausch als Entgelt zu veranschlagende Gegenleistung des Verzichtenden dar.
In der Berücksichtigung der nach den Feststellungen durchaus ernst gemeinten Gegenangebote an die Beklagte ist nach diesen Grundsätzen kein Beurteilungsfehler der Vorinstanzen gelegen. Aus diesem Grund ist die unter Hinweis auf diese Gegenangebote erhöhte Ablöseforderung der Beklagten auch nicht als auffallend unverhältnismäßig zu qualifizieren. Hinzu kommt, dass für eine Ordination in einer Größe von etwa 100 m² auf demselben Areal ein Ablösebetrag von 300.000 EUR gezahlt wurde.
Richtig ist, dass die Vorteile objektiv zu bewerten sind. Entgegen den Ausführungen der Klägerin ist das Berufungsgericht von diesem Grundsatz nicht abgewichen. Vielmehr hat es ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Ausgangspunkt für die Beurteilung die Gegenüberstellung des objektiven Werts der beiderseitigen Leistungen sei und die Klägerin das Vorliegen einer objektiven Äquivalenzstörung nicht habe beweisen können. Dem Berufungsgericht ist darin zuzustimmen, dass bei dieser objektiven Wertbemessung die Interessen der Klägerin an der Entmietung zu berücksichtigen sind. Damit wird die Stellung der Klägerin als Vermieterin und deren wirtschaftliches Interesse an der Aufgabe der Mietrechte angesprochen. Auf diese Weise wird die in der konkreten Situation maßgebliche Bewertungsgrundlage, die sich am Interesse beider Parteien des angefochtenen Rechtsgeschäfts zu orientieren hat, dargestellt. Dementsprechend ist auch der Hinweis des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden, dass sich die Angemessenheit der Ablösesumme im vorliegenden Fall nicht nach den von der Klägerin herangezogenen Bewertungskriterien nach § 27 MRG richtet.
In der Verneinung einer Zwangslage der Klägerin durch die Vorinstanzen ist ebenfalls keine Fehlbeurteilung gelegen. Entgegen der Ansicht der Klägerin ist der Grund für ihre Bestrebungen, die einen Eingriff in die Mietrechte der Beklagten darstellende Entmietung zu erreichen, zu berücksichtigen. Die Ermöglichung des Verkaufs der Liegenschaft durch die Aufgabe der Mietrechte steht in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Optionsvertrag, weshalb dieser nicht außer Betracht bleiben kann. Durch die Erfüllung der Option wurde die Klägerin in die Lage versetzt, eine besondere Verkaufs- und Gewinnchance wahrzunehmen. Der Entgang eines solchen Sondervorteils kann aber nicht als ein für eine Zwangslage nach § 879 Abs 2 Z 4 ABGB relevanter wirtschaftlicher Nachteil angesehen werden. Dass der Entgang einer Chance auf gewinnbringende Geschäfte nicht als Zwangslage gewertet werden kann, gesteht die Klägerin ausdrücklich zu. Aufgrund der wirtschaftlichen Einheit des Optionsvertrags und des gerichtlichen Vergleichs ist aber gerade dieser Umstand verwirklicht.
Entgegen der Ansicht der Klägerin stellt die Äußerung des Vertreters der Beklagten, in einem Kündigungsprozess alle Rechtsmittel ausschöpfen zu wollen, auch keine sittenwidrige oder rechtsmissbräuchliche Drohung dar, weil kein Anhaltspunkt dafür besteht, dass die Beklagte nach den Bestimmungen des Mietvertrags ihr Bestandobjekt innerhalb der "Entmietungsfrist" hätte aufgeben müssen. Diese Beurteilung hat am Zeitpunkt des Abschlusses des angefochtenen Vergleichs (9. 10. 2003) anzuknüpfen. Nach dem zugrunde liegenden Optionsvertrag musste die Klägerin die Entmietung innerhalb von neun Monaten ab schriftlicher Räumungsaufforderung der Optionsnehmerin (vom 7. 10. 2002) bewerkstelligen.
Mangels relevanter Äquivalenzstörung kann sich die Klägerin - ungeachtet des noch anwendbaren § 351a HGB - weder auf eine Verkürzung über die Hälfte des wahren Werts noch auf eine Sittenwidrigkeit zufolge relevanter Äquivalenzstörung nach § 879 Abs 1 ABGB berufen.