Home

Einer Verbindungsfläche zwischen allgemeinen Teilen der Liegenschaft ist schon nach ihrer baulichen Anordnung die Zweckbestimmung eines Weges zuzumessen, was einer ausschließlichen Benützung entgegensteht, selbst wenn über öffentliche Verkehrsflächen eine Erreichbarkeit der in Frage stehenden allgemeinen Teile der Liegenschaft möglich wäre

GZ 5 Ob 201/09h, 11.02.2010
OGH: Nach § 17 Abs 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine gerichtliche Regelung über die Benützung verfügbarer allgemeiner Teile einer Liegenschaft beantragen, was bedeutet, dass solche allgemeinen Teile iSd § 2 Abs 4 zweiter Fall WEG, deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht, nicht Gegenstand einer Benützungsregelung sein können. Diese Folgerung ergibt sich aus dem Wortlaut des § 17 WEG und entspricht stRsp. Nicht verfügbar sind die "notwendig allgemeinen Teile" der Liegenschaft, wozu schon nach dem Sinn der Bestimmung Zugänge oder Durchgänge zu allgemeinen Teilen der Liegenschaft zählen.
Richtig ist, dass Zugangsalternativen ein "Angewiesensein" auf allgemeine Teile der Liegenschaft beseitigen können und dass sich Fragen der Brauchbarkeit oder Gleichwertigkeit alternativer Zugangsmöglichkeiten in der Regel wegen ihrer Einzelfallbezogenheit mit Ausnahme krasser Fehlbeurteilungen der Revisibilität entziehen.
Im vorliegenden Fall ist daher entscheidungswesentlich, ob Wohnungseigentümer, um von einem Gebäude der Wohnungseigentumsliegenschaft zu einem anderen Gebäude derselben Liegenschaft zu gelangen, auf die Benützung öffentlicher Verkehrsflächen verwiesen werden können, wenn baulich eine Allgemeinfläche als Verbindungsweg zwischen beiden vorhanden ist. Die Argumentation des Rekursgerichts, dass schließlich beide Häuser der Wohnungseigentumsanlage von öffentlichen Flächen her betreten werden können, greift wohnungseigentumsrechtlich zu kurz. Es geht darum, einen bei Wohnungseigentumsbegründung vorhandenen Weg iSd § 2 WEG, der sämtliche Möglichkeiten einer Ein- oder Zuordnung von Teilen des Gesamtobjekts taxativ aufzählt, in rechtlicher Hinsicht zu qualifizieren. Weil Wohnungseigentümern an sämtlichen Allgemeinflächen der Liegenschaft Benützungsrechte zustehen, sind ex lege solche Flächen, die Allgemeinflächen miteinander verbinden, dann "notwendig" allgemeine Teile der Liegenschaft, wenn sie die einzigen derartigen Flächen der Liegenschaft sind. Die wohnungseigentumsrechtliche Qualifikation einer Fläche als "notwendig" allgemeiner Teil einer Liegenschaft ergibt sich demnach aus ihrer Anlage, aus ihrem Zweck selbst.
Ist also ein allgemeiner Teil der Liegenschaft die einzige Verbindung zwischen anderen allgemeinen Teilen der Liegenschaft, so erhält er schon dadurch den wohnungseigentumsrechtlichen Charakter des § 2 Abs 4 zweiter Fall WEG. Maßgeblich ist allein die Zweckbestimmung innerhalb der Gesamtliegenschaft, weshalb eine Einbeziehung von außerhalb der Liegenschaft gelegenen Zugangsmöglichkeiten, wie hier über öffentliche Verkehrsflächen, den wohnungseigentumsrechtlichen Charakter des hier in Frage stehenden allgemeinen Teils nicht zu beeinflussen vermag. Es kommt daher nicht darauf an, ob der "Umweg" über den öffentlichen Gehsteig lang oder kurz ist, zumutbar oder sogar günstiger, weil ohne Stufen bewältigbar oder ähnliches. Wohnungseigentumsrechtlich fehlt der vom Antragsteller beanspruchten Allgemeinfläche deren rechtliche Verfügbarkeit für die begehrte Benutzungsregelung.