Home

Wenn der Hauptmietzins nicht der Umsatzsteuer unterzogen wird und damit auch kein Recht zum Vorsteuerabzug besteht, hat der Vermieter hinsichtlich sonstiger - an sich auf den Mieter nicht überwälzbarer - Aufwendungen für das Haus die anteilig auf das betreffende Objekt entfallenden Vorsteuerbeträge endgültig selbst zu tragen

GZ 1 Ob 233/09k, 29.01.2010
OGH: Nach § 6 Abs 1 Z 16 UStG unterliegen Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken grundsätzlich einer unechten Umsatzsteuerbefreiung. Dies bedeutet, dass zwar keine Umsatzsteuer ausgewiesen und an das Finanzamt abgeführt werden muss, der Vermieter aber auch das Recht auf Vorsteuerabzug verliert. Der Vermieter kann allerdings gem § 6 Abs 2 UStG zur Regelbesteuerung optieren, also die an sich unecht steuerbefreiten Umsätze als steuerpflichtig behandeln lassen. Damit ist verbunden, dass er zwar Umsatzsteuer abzuführen hat, gleichzeitig aber auch den Vorsteuerabzug iZm Aufwendungen für die vermietete Liegenschaft in Anspruch nehmen kann. Von dieser Optionsmöglichkeit wird er - schon aus Gründen der Übersichtlichkeit und Einheitlichkeit - in der Regel Gebrauch machen, wenn sich unter den Mietobjekten auch Wohnungen befinden, weil die Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke von vornherein nicht unter die Steuerbefreiung fällt. Auch wenn der Vermieter an sich für nicht Wohnzwecken dienende Objekte die unechte Steuerbefreiung in Anspruch nehmen könnte, womit sich die Regelbesteuerung auf die Wohnobjekte beschränken würde, kommt es im Vollanwendungsbereich des MRG bei einem "gemischten Haus" regelmäßig zu einer Option zur Regelbesteuerung auch für die nicht zu Wohnzwecken genutzten Objekte, damit eine einheitliche umsatzsteuerrechtliche Behandlung möglich ist. Belässt es der Vermieter hingegen bei der gesetzlich vorgesehenen Besteuerung, beschränkt sich die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs auf den aus jenen Mietobjekten resultierenden Umsatz, der der Umsatzsteuer unterliegt, sodass vom Vermieter bezahlte Umsatzsteuer, die ihm von Dritten für Leistungen für das gesamte Haus verrechnet wurde, nur anteilig als Vorsteuer geltend gemacht werden kann. Soweit hingegen Erträge aus Mietobjekten im Haus nicht der Umsatzbesteuerung unterliegen, hat der Vermieter die ihm verrechnete Umsatzsteuer selbst zu tragen, hat also insoweit (anteilig) keine Berechtigung zum Vorsteuerabzug.
Diesem System trägt auch § 15 Abs 2 MRG Rechnung. Begehrt der Vermieter zusätzlich zum Hauptmietzins die gesetzliche Umsatzsteuer (20 %), ist er selbst hinsichtlich sämtlicher Aufwendungen für das Haus vorsteuerabzugsberechtigt und darf daher dem Mieter nur die um die Vorsteuerbeträge "entlasteten" Aufwendungen weiterverrechnen, also die Nettobeträge. Soweit er die Umsatzsteuer nicht begehrt, kann er auch keinen Vorsteuerabzug geltend machen, sodass ihn die Aufwendungen auch mit dem Bruttobetrag belasten würden; soweit er sie allerdings dem Mieter schon nach den Bestimmungen des MRG weiterverrechnen darf (Betriebskosten) und sie von diesem letztlich vollständig zu tragen sind, darf er sie auch in voller Höhe (inklusive USt) - sozusagen als "Durchlaufposten" - überwälzen.
Auch wenn also die Bestimmung des § 15 Abs 2 MRG dazu führte, dass es für den Vermieter im Hinblick auf jene Aufwendungen, die er zulässigerweise dem Mieter weiterverrechnen darf, im Ergebnis egal ist, ob der Hauptmietzins zuzüglich oder aber ohne Umsatzsteuer vereinbart (bzw begehrt) wird - insoweit verbleibt in beiden Fällen keine finanzielle Belastung beim Vermieter -, können sich für den Vermieter aber hinsichtlich sonstiger - an sich auf den Mieter nicht überwälzbarer - Aufwendungen für das Haus Nachteile ergeben, wenn der Hauptmietzins nicht der Umsatzsteuer unterzogen wird und damit auch kein Recht zum Vorsteuerabzug besteht. Dann hat er ja die anteilig auf das betreffende Objekt entfallenden Vorsteuerbeträge endgültig selbst zu tragen.