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Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass sich die Umgebung seines Bestandobjekts nicht mehr ändern wird; nur ungewöhnliche Folgen einer Bauführung, mit denen nach den Erfahrungen des täglichen Lebens im Einzelfall nicht gerechnet werden braucht, können eine derart wesentliche und ortsunübliche Beeinträchtigung einer Wohnung darstellen, dass sie nicht mehr zur Gänze als durchschnittlich brauchbar anzusehen ist

GZ 7 Ob 253/09w, 03.03.2010
OGH: Nach § 1096 Abs 1 ABGB ist eine Bestandsache als brauchbar anzusehen, wenn sie eine Verwendung zulässt, wie sie gewöhnlich nach dem Vertragszweck erforderlich ist und nach der Verkehrssitte erfolgt. Mangels anderer Vereinbarungen ist eine mittlere (durchschnittliche) Brauchbarkeit anzunehmen. Der Mieter kann vom Vermieter zwar nicht verlangen, dass alle im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestehenden Umstände erhalten bleiben, wohl aber, dass er vom Vermieter und von Dritten im bedungenen Gebrauch des Bestandgegenstands nicht wesentlich beeinträchtig (gestört) wird. Bei der Beurteilung des Maßes der Lärmbeeinträchtigung, die der Mieter noch hinnehmen muss, zieht die Judikatur die Grundsätze des § 364 Abs 2 ABGB analog heran. Auch Einwirkungen, die sich als eine Änderung gegenüber dem tatsächlichen Zustand zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags darstellen, sind vom Mieter zu dulden, wenn sie das nach § 364 Abs 2 ABGB zulässige Maß nicht überschreiten. Negative Einwirkungen, die durch das Schattenwerfen, das Entziehen der wärmenden Kraft der Sonne und ihres Lichts durch Bauwerke auf einem Nachbargrundstück, hervorgerufen werden, stellen schon begrifflich keine Immission nach § 364 ABGB dar. Auch der Entzug der Aussicht ist keine Immission. § 1096 Abs 1 ABGB ist auch Ausdruck einer Gefahrtragungsregel beim Bestandvertrag. Danach trifft den Bestandgeber das Risiko für alle auf Zufällen beruhende Umstände, die den Ausfall oder eine wesentliche Einschränkung des Gebrauchsnutzens der Bestandsache zur Folge haben. Er verliert daher ganz oder teilweise den Anspruch auf den Mietzins. Wenn allerdings von vornherein eine Änderung der Nutzbarkeit vorhersehbar ist, wurde diese Änderung von der Judikatur bisher dem "allgemeinen Lebensrisiko" des Mieters zugeschrieben, musste er doch von allem Anfang an rechnen, dass sich die Umgebung ändert.
Im vorliegenden Vertrag wurde keine ausdrückliche Vereinbarung über den Erhalt der beschränkten Einsehbarkeit von Terrasse oder Wohnungsfenstern, einer bestimmten Aussicht oder eines bestimmten Sonneneinfallswinkel getroffen. Nach den Feststellungen waren diese Umstände für den Beklagten auch nicht ausschlaggebend für seinen Entschluss, den Mietvertrag abzuschließen. Die Klägerin schuldet daher nur die durchschnittliche Brauchbarkeit des Bestandgegenstands, was auch durch die Mietvertragsbestimmung unterstrichen wird, dass der Vermieter keine Gewähr für eine bestimmte Eigenschaft des Objekts leistet. Die Benützbarkeit der Wohnung und der Terrasse des Beklagten an sich ist durch die Bauwerke nicht beeinträchtigt. Es wirken auf sie keine Immissionen ein. § 364 Abs 3 ABGB schützt nur den Entzug von Licht durch Pflanzen, nicht durch Gebäude. Für Gebäude bestehen ohnehin Bauordnungen, die für einen Ausgleich zwischen den Interessen des Bauführers und der Anrainer sorgen sollen.
Mit baulichen Veränderungen an Nachbarhäusern, und damit mit Änderungen der Umgebung des Bestandobjekts, die Einfluss auf die Aussicht, die Einsehbarkeit und die Lichtverhältnisse haben, ist va auch im großstädtischen Bereich, insbesondere in der meist begehrten Innenstadt, grundsätzlich jederzeit zu rechnen. Eine Stadt "lebt" und die Umgebung einer Wohnung bleibt selten über längere Zeit unverändert. Diese Änderungen können sich für eine Wohnung vorteilhaft (was unzweifelhaft keine Auswirkungen auf einen bestehenden Mietvertrag hat) oder nachteilig auswirken. Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass sich die Umgebung seines Bestandobjekts nicht mehr ändern wird. Nur ungewöhnliche Folgen einer Bauführung, mit denen nach den Erfahrungen des täglichen Lebens im Einzelfall nicht gerechnet werden braucht, können eine derart wesentliche und ortsunübliche Beeinträchtigung einer Wohnung darstellen, dass sie nicht mehr zur Gänze als durchschnittlich brauchbar anzusehen ist. Gerade im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses im Jahr 2003 aber waren Dachbodenausbauten und die Errichtung von Dachterrassen, va im Zentrumsbereich von Wien überhaupt keine Seltenheit. Ein Mieter einer Wiener Innenstadt-Wohnung muss daher mit Veränderungen der umliegenden Häuser unter Ausnützung der Möglichkeiten der Bauordnung rechnen. Beeinträchtigungen dadurch sind zwar subjektiv gesehen bedauerlich, aber hinzunehmen, außer der Mieter trifft im Mietvertrag eine besondere Vereinbarung, die ihm die Aufrechterhaltung des jetzigen Bauzustands oder die bisherigen Umgebungsverhältnisse zusichert oder bei entsprechenden Veränderungen eine Mietzinsreduktion einräumt. Liegt aber - wie hier - weder eine besondere Vereinbarung noch eine unerwartete und damit wesentliche Beeinträchtigung der Benützung des Bestandgegenstands vor, kommen die Gefahrtragungsregeln nicht zur Anwendung, weil kein "Zufall" die Sache teilweise unbrauchbar macht. Dem Beklagten steht keine Mietzinsreduktion zu.