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Der Bestandnehmer haftet für schuldhaft herbeigeführte Beschädigungen an der Substanz des Hauses auch aus Anlass von Umbau- oder Sanierungsarbeiten, wobei er für das Verschulden dritter Personen einzustehen hat, deren er sich zur Erfüllung seiner Pflichten, insbesondere der Obhutspflicht, bedient; als Bestandnehmer trifft ihn gem § 1298 ABGB die Beweislast dafür, dass die Bauschäden ohne sein eigenes Verschulden oder das Verschulden seines Erfüllungsgehilfen eingetreten sind, weil auch bei sorgfältiger Vorgangsweise eine Beschädigung nicht hätte verhindert werden können

GZ 9 Ob 82/09p, 26.01.2010
OGH: Die Beklagte steht auf dem Standpunkt, zu den von ihr bei einem Bauunternehmer in Auftrag gegebenen Umbauarbeiten in der von ihr gemieteten Wohnung berechtigt gewesen zu sein. Sie bestreitet nicht, dass dem Kläger als Vermieter und Liegenschaftseigentümer sowohl in Ansehung der Beschädigungen in den Bestandobjekten anderer Mieter als auch hinsichtlich allgemeiner Teile die Aktivlegitimation zukommt und er auch zum Kreis der geschützten Personen aus einer möglichen Erfüllungsgehilfenhaftung der Beklagten gehört. Es steht auch fest, dass der Einsatz der Baumaschinen (Mischmaschinen und Hilti-Hämmer) sowie die Lagerung von Kisten mit Büchern und Geschirr auf dem Dachboden durch die Beklagte für die in Rede stehenden Bauschäden kausal war. In der Entscheidung 2 Ob 390/97k wurde ausgesprochen, dass auch ein Mieter bei "Erfüllung" seines Mietvertrags nach § 1313a ABGB für das Verschulden jener Personen einzustehen habe, deren er sich zur Erfüllung der gegenüber dem Vermieter bestehenden Verpflichtungen bediene. Dazu wurde klargestellt, dass aus der Verbindlichkeit des Bestandnehmers, die Sache in dem Zustand zurückzustellen, in dem er sie übernommen habe, seine Verpflichtung zu deren sorgfältiger Beaufsichtigung und schonender Behandlung folge. Diese Verpflichtung habe der Mieter auch bei der Durchführung genehmigter Umbauarbeiten im Bestandobjekt zu beachten. Auch in diesem Fall sei er verpflichtet, die Umbauarbeiten unter Schonung der Substanz des Hauses durchzuführen.
Entgegen der Ansicht der Beklagten betrifft die "Erfüllung des Mietvertrags" nicht nur die Rückstellung des Bestandgegenstands nach Auflösung des Mietvertrags, sondern ebenso die damit im Zusammenhang stehende Obhutspflicht schon während des Bestandverhältnisses. Dementsprechend erfasst § 1313a ABGB die Erfüllung bzw Ausübung aller vertraglichen Pflichten, die sich aus dem jeweiligen konkreten Pflichtenkreis eines Vertragspartners nach Art und Inhalt des Schuldverhältnisses ergeben. Der Bestandnehmer haftet somit für schuldhaft herbeigeführte Beschädigungen an der Substanz des Hauses auch aus Anlass von Umbau- oder Sanierungsarbeiten, wobei er für das Verschulden dritter Personen einzustehen hat, deren er sich zur Erfüllung seiner Pflichten, insbesondere der Obhutspflicht, bedient. Nach der sie treffenden nebenvertraglichen Obhutspflicht muss die Beklagte die Substanz des Hauses schonen und Schäden vermeiden. Zur Begründung ihrer Haftung muss damit nicht feststehen, dass die Bauarbeiten unsachgemäß durchgeführt wurden. Vielmehr trifft sie als Bestandnehmerin gem § 1298 ABGB die Beweislast dafür, dass die Bauschäden ohne ihr eigenes Verschulden oder das Verschulden ihres Erfüllungsgehilfen eingetreten sind, weil auch bei sorgfältiger Vorgangsweise eine Beschädigung nicht hätte verhindert werden können.