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Unterbleibt die Einhebung einer Rücklage entgegen § 31 WEG, so kann daraus ein späterer Käufer eines Wohnungseigentumsobjekts keinen Schadenersatzanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft ableiten

GZ 5 Ob 171/09x, 15.12.2009
OGH: § 31 Abs 1 WEG 2002 bestimmt, dass die Wohnungseigentümer eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen (§ 32 WEG) zu bilden haben. Bei der Festlegung der Beiträge zur Bildung der Rücklage ist auf die voraussichtliche Entwicklung der Aufwendungen Bedacht zu nehmen. Nach § 31 Abs 1 WEG ist die Bildung einer Rücklage zwingend vorgeschrieben; unterbleibt dies, dann enthält dafür das Gesetz selbst aber keine Sanktion. Allerdings kann jeder Wohnungseigentümer die Entscheidung des Gerichts darüber verlangen, dass eine angemessene Rücklage gebildet wird (§ 30 Abs 1 Z 2 WEG).
Die Rücklage ist Vermögen der Eigentümergemeinschaft und deren Eigentum. Alle Wohnungseigentümer sind verpflichtet, zu einer unter Bedachtnahme auf die Entwicklung der Aufwendungen angemessenen Rücklage beizutragen. Die Höhe der Rücklage legt das Gesetz selbst nicht fest. Solange dazu kein Beschluss der Wohnungseigentümer oder keine Entscheidung des Außerstreitrichters vorliegt, ist es Sache des Verwalters, die Höhe der einzuhebenden Beiträge festzusetzen. Der einzelne Wohnungseigentümer kann Rückzahlungen aus (dem angesparten Teil) der - im Eigentum der Eigentümergemeinschaft stehenden - Rücklage nicht verlangen.
Der vom Beklagten erachtete finanzielle Nachteil aus früher nicht vorgeschriebenen Beiträgen zur Rücklage ist reiner Vermögensschaden. Dem Vermögen einer Person kommt aber kein absoluter Schutz zu. Die Verursachung eines Vermögensschadens macht daher nur dann ersatzpflichtig, wenn sich die Rechtswidrigkeit der Schädigung aus der Verletzung vertraglicher Pflichten, aus der Verletzung absoluter Rechte oder aus der Übertretung von Schutzgesetzen ableiten lässt.
Die vor dem Erwerb der Wohnungseigentumsobjekte durch den Beklagten unterbliebene Einhebung von Beiträgen zur Rücklage kann diesem gegenüber keine Verletzung vertraglicher Pflichten der Klägerin darstellen, und auch eine Verletzung absoluter Rechte des Beklagten ist nicht zu erkennen. Es bleibt demnach zu beurteilen, ob der Schutzzweck der Regelung über die Rücklage auch den Beklagten erfasst und zum unmittelbar Geschädigten macht, weil diesem nur in einem solchen Fall ein Schadenersatzanspruch zustünde.
Die gesetzliche Regelung über die Bildung einer Rücklage bezweckt nach Ansicht des erkennenden Senats, der Eigentümergemeinschaft im Wege der laufenden Einhebung von Beiträgen (Ansparen) eine Liquiditätsreserve zu gewährleisten, um vornehmlich (absehbare) größere Investitionen kostengünstig, nämlich ohne Inanspruchnahme von Fremdkapital decken zu können. Es handelt sich dabei um einen primär gemeinschaftsbezogenen Zweck, was daraus erhellt, dass die Rücklage nicht im quotenmäßigen Miteigentum der Wohnungseigentümer steht, sondern Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft darstellt und der einzelne Wohnungseigentümer zur Rücklage geleistete, noch nicht verbrauchte Beiträge auch nicht zurückverlangen kann. Dass künftige Erwerber eines Wohnungseigentumsobjekts von der früher erfolgten Einhebung (besonders) hoher (und unverbraucht erhalten gebliebener) Beiträge zur Rücklage profitieren, während ihnen geringe oder nicht eingehobene Beiträge wirtschaftlich nachteilig sind, stellt bloß eine mittelbare Folgewirkung dar, die einen solchen späteren Erwerber eines Wohnungseigentumsobjekts nicht zum unmittelbar Geschädigten macht. Unterbleibt also die Einhebung einer Rücklage entgegen § 31 WEG, so kann daraus ein späterer Käufer eines Wohnungseigentumsobjekts keinen Schadenersatzanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft ableiten.