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Da das Konto der Eigentümergemeinschaft nicht alljährlich "auf Null" gestellt wird, also Guthaben oder Schulden aus den Vorjahren (rechnerisch) weiter wirksam sind, stellt eine Differenz zwischen dem Stand des Kontos der Eigentümergemeinschaft am Jahresende und dem Ergebnis der Abrechung für das betreffende Kalenderjahr noch keinen konkreten Hinweis auf eine Unvollständigkeit der Jahresabrechnung dar; es ist ausreichend, wenn in der Abrechnung die vorsteuerentlasteten Ausgaben angeführt werden und die Umsatzsteuer nur insgesamt ausgeworfen wird

GZ 5 Ob 183/09m, 15.12.2009
Der Antragsteller verweist darauf, der Stand des Kontos der Eigentümergemeinschaft stimme mit dem Saldo der Jahresabrechnung nicht überein. Eine insoweit bestehende Differenz müsse aufgeklärt werden, weil der Verwalter andernfalls Einnahmen oder/und Ausgaben verheimlichen könnte.
OGH: Wie sich aus dem Zusammenhalt der Bestimmungen der §§ 20 Abs 3, 34 Abs 3, 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 ergibt, ist die vom Verwalter vorzunehmende Jahresabrechnung, nicht aber die Entwicklung des Kontos der Eigentümergemeinschaft der Prüfungsgegenstand dieses Verfahrens. Richtig ist, dass die Jahresabrechnung (ua) vollständig und rechnerisch schlüssig sein muss. Da das Konto der Eigentümergemeinschaft nicht alljährlich "auf Null" gestellt wird, also Guthaben oder Schulden aus den Vorjahren (rechnerisch) weiter wirksam sind, stellt eine Differenz zwischen dem Stand des Kontos der Eigentümergemeinschaft am Jahresende und dem Ergebnis der Abrechung für das betreffende Kalenderjahr noch keinen konkreten Hinweis auf eine Unvollständigkeit der Jahresabrechnung dar. Der den Antragsteller grundsätzlich treffende Konkretisierungspflicht in Richtung einer mutmaßlichen Unvollständigkeit entspricht dieser im gegebenen Zusammenhang nur dann, wenn er bestimmte Umstände, wie beispielsweise das (überraschende) Fehlen aus früheren Jahresabrechnungen bekannter Einnahmen darzutun vermag. Derartige Hinweise vermag der Antragsteller nicht aufzuzeigen. Auf welcher (verfahrens-)rechtlichen Grundlage sonst der Verwalter die Entwicklung des Kontos der Eigentümergemeinschaft darzustellen und zu belegen hat, ist hier nicht zu erörtern.
Nicht erforderlich ist es hinsichtlich jeder einzelnen Position der Jahresabrechnung gesondert die Umsatzsteuer auszuweisen. Es ist ausreichend, wenn in der Abrechnung die vorsteuerentlasteten Ausgaben angeführt werden und die Umsatzsteuer nur insgesamt ausgeworfen wird.
Die Leistungen von Personenvereinigungen (Eigentümergemeinschaft) zur Erhaltung, Verwaltung oder zum Betrieb der in ihrem gemeinsamen Eigentum stehenden Teile und Anlagen einer Liegenschaft, an der Wohnungseigentum besteht und die Wohnzwecken dienen, ausgenommen eine als Nebenleistung erbrachte Lieferung von Wärme, für die 20 % Umsatzsteuer abzuführen sind, unterliegen gem § 10 Abs 2 Z 4 lit d UStG dem ermäßigten Steuersatz von 10 %. Diese Rechtslage bewirkt in der Praxis, dass in der Regel alle üblichen Ausgaben, die der Verwalter für die Eigentümergemeinschaft tätigt, mit 10 % Umsatzsteuer an die Wohnungseigentümer weiterverrechnet werden.
Die Jahresabrechnung weist hier die steuerpflichtigen Ausgaben offenbar mit dem Zeichen "U" aus. Geht man - wie zuvor dargestellt - davon aus, dass der Umsatzsteuersatz in der Regel 10 % beträgt (§ 10 Abs 2 Z 4 lit d UStG) und der Antragsteller - trotz seiner Konkretisierungspflicht - nicht bestimmt behauptet, die - ihm vorliegende und nach Einzelpositionen aufgegliederte - Jahresabrechnung enthalte Leistungen (Ausgaben), die keiner Umsatzsteuer oder allenfalls einem höheren Steuersatz (20 %) unterlägen, wird insoweit kein Abrechnungsmangel bestimmt aufgezeigt.
Soweit in 5 Ob 46/06k ganz allgemein davon die Rede ist, dass "die Ausweisung der jeweiligen Umsatzsteuerbeträge auf empfangene Leistungen oder getätigte Zahlungen" erforderlich sei, so sollte damit keineswegs die Zusammenziehung der Umsatzsteuer in einem Gesamtbetrag für den Fall ausgeschlossen werden, dass die steuerpflichtigen Vorgänge kennzeichnet werden und für alle derselbe Steuersatz gilt, ist doch bei dieser Vorgangsweise ein Informationsdefizit für den einzelnen Wohnungseigentümer nicht zu erkennen.
Bereits aus der Entscheidung des erkennenden Senats zu 5 Ob 464/97i folgt die Ansicht, dass jedenfalls das Steuerkonto der Eigentümergemeinschaft nicht Gegenstand der Prüfung der Jahresabrechnung ist. Für diese Meinung lässt sich auch aus 5 Ob 46/06k eine Bestätigung ableiten und weder aus dem Gesetz noch aus den Ausführungen des Antragstellers ergeben sich Anhaltspunkte, die nunmehr ein Abweichen von dieser Rechtsansicht nahe legten. Ein für die Jahresabrechnung relevanter tatsächlicher Leistungsvorgang (Zahlung an die Eigentümergemeinschaft) könnte in diesem Konnex dann angenommen werden, wenn an die Eigentümergemeinschaft die Auszahlung eines Steuerguthabens erfolgte, was vom Antragsteller weder behauptet wird noch angesichts der vergleichsweise geringen Höhe des Guthabens zu erwarten ist.