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Der Aufhebungsgrund des "erheblich nachteiligen Gebrauchs" gem § 1118 erster Fall ABGB liegt dann vor, wenn durch eine wiederholte oder länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch Unterlassung notwendiger Vorkehrungen durch den Bestandnehmer wichtige ideelle oder wirtschaftliche Interessen des Vermieters verletzt werden oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgte oder auch nur droht

GZ 6 Ob 269/09s, 14.01.2010
OGH: Der Aufhebungsgrund des "erheblich nachteiligen Gebrauchs" gem § 1118 erster Fall ABGB liegt dann vor, wenn durch eine wiederholte oder länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch Unterlassung notwendiger Vorkehrungen durch den Bestandnehmer wichtige ideelle oder wirtschaftliche Interessen des Vermieters verletzt werden oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgte oder auch nur droht. Ob ein erheblich nachteiliger Gebrauch vorliegt, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen, wobei von den festgestellten Tatsachen in ihrer Gesamtheit auszugehen ist.
Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass in der länger dauernden Benützung des Ofens wegen der aus den Anschluss- und Aufstellungsmängeln und dem Zustand des Rauchfangs resultierenden Substanzgefährdung unter Bedachtnahme darauf, dass ein Rauchfangkehrer trotz Hinweises des Klägers nicht beigezogen wurde, obwohl der Anschluss und die Aufstellung von einem Nichtfachmann durchgeführt wurde, ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt, ist jedenfalls vertretbar. Bedient sich der Mieter für Umbauarbeiten nicht befugter Gewerbsleute, muss er nämlich alles vorkehren, damit kein Schaden an der Substanz entstehen kann, weil er sich so zu verhalten hat, wie man es von einem vertrauenswürdigen Mieter verlangen kann.
Die Vertragsaufhebung setzt ein Verschulden des Bestandnehmers nicht voraus, wohl aber die nach gewöhnlichen Fähigkeiten zu bestimmende Erkennbarkeit der Nachteiligkeit des Verhaltens für Bestandgeberinteressen und Bestandobjekt. Entgegen der Ansicht der Rechtsmittelwerberin musste ihr bei Aufwendung auch nur gewöhnlicher Fähigkeiten zumindest bewusst sein, dass beim Betrieb eines ohne Schutzblech auf einen Laminatboden gestellten Festbrennstoffofens infolge der Brandgefahr, die von aus dem Ofen fallenden Glutresten ausgeht, eine erhebliche Verletzung der Substanz des Bestandobjekts droht. Schließlich wurde sie auch vom Kläger darauf hingewiesen, dass eine Prüfung durch den Rauchfangkehrer der Aufstellung und dem Anschluss des Ofens vorangehen muss.
Nach stRsp hat die Entscheidung über das Vorliegen des Räumungsgrundes des erheblich nachteiligen Gebrauchs auf den Zeitpunkt der Auflösungserklärung (hier der Klage) abzustellen. Eine Besserung des Verhaltens des Mieters nach Zugang der Auflösungserklärung ist rechtlich bedeutungslos. Dass die Beklagte nach Zustellung der Räumungsklage den Ofen nicht mehr in Betrieb nahm, ist daher genausowenig entscheidungserheblich wie der Umstand, dass die Beklagte nach der Klagszustellung den Ofen nicht demontierte oder nicht für dessen ordnungsgemäßen Betrieb sorgte.