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Die Verwaltervollmacht berechtigt auch zur Aufnahme von Instandhaltungsdarlehen; die Umschuldung von Krediten, die zum Erwerb von Miteigentumsanteilen aufgenommen wurden, gehört nicht zur (ordentlichen oder außerordentlichen) Verwaltung der Liegenschaft

GZ 4 Ob 196/09s, 16.12.2009
OGH: Der Umfang der Vollmacht eines Hausverwalters ist nach § 1029 ABGB zu bestimmen. Sie deckt danach jedes Vertreterhandeln, das die Verwaltung erfordert und das mit ihr gewöhnlich verbunden ist. Nicht erfasst sind Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung. Aus diesen Grundsätzen wird abgeleitet, dass die Verwaltervollmacht auch zur Aufnahme von Instandhaltungsdarlehen berechtigt. Denn auch die Instandhaltung selbst fällt in den Bereich der ordentlichen Verwaltung, und der Verwalter muss daher die Möglichkeit haben, sich namens der Miteigentümer die nötigen Mittel dafür zu beschaffen. In diesem Fall wird er auch ohne eine (ausdrücklich) auf die Entgegennahme von Geld lautende Vollmacht (§ 1008 ABGB) befugt sein, die Kreditsumme namens der Miteigentümer entgegenzunehmen.
Die Umschuldung von Krediten, die zum Erwerb von Miteigentumsanteilen aufgenommen wurden, gehört jedoch nicht zur (ordentlichen oder außerordentlichen) Verwaltung der Liegenschaft. Denn der Erwerb eines Liegenschaftsanteils betrifft ausschließlich die Rechtsstellung des jeweiligen Erwerbers (§ 829 ABGB); gleiches muss daher für einen zu diesem Zweck aufgenommenen Kredit und für dessen Umschuldung gelten. Wenngleich bei einer Solidarhaftung mehrerer Miteigentümer eine einheitliche Vorgangsweise aus praktischen Erwägungen nahe liegen mag, könnte doch aus rechtlicher Sicht jeder einzelne Miteigentümer mit dem Kreditgeber eine nur ihn betreffende Vereinbarung über die weitere Vorgangsweise bei der Tilgung des Kredits treffen. Zwar würde ihn das bei Vorliegen einer Solidarverpflichtung gegenüber seinen Mitschuldnern nicht entlasten (§ 896 Satz 3 ABGB); Zahlung durch Umschuldung würde jedoch zu einem entsprechenden Regressanspruch führen, der späteren Regressansprüchen der anderen Miteigentümer aufrechnungsweise entgegengehalten werden könnte.
Folgerichtig war daher auch im vorliegenden Fall vorgesehen, dass die Miteigentümer die Darlehen selbst aufnehmen sollten. Daraus haben schon die Vorinstanzen zutreffend abgeleitet, dass die Miteigentümer dem Hausverwalter keine über dessen üblichen Wirkungskreis hinausreichende Vollmacht erteilt hatten. Fällt aber die Aufnahme des Umschuldungsdarlehens nicht in die Vollmacht des Hausverwalters, dann auch nicht die Entgegennahme der Darlehenssumme. Vielmehr wäre insofern eine Gattungsvollmacht iSv § 1008 ABGB erforderlich gewesen.