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Eine nachträgliche Ratihabition des Vertrags durch den (wieder) mit einer tauglichen Vollmacht ausgestatteten Machthaber oder durch den Machtgeber ist unumgänglich

GZ 5 Ob 117/09f, 13.10.2009
Die Revisionsrekurswerber führen aus, Dipl.-Ing. Stefan S***** habe zum Zeitpunkt der Unterfertigung des Dienstbarkeitsbestellungs- und Auflösungsvertrags über eine vom Liegenschaftseigentümer am 21. 2. 2003 beglaubigt gefertigte Vollmacht verfügt, die dem Grundbuchsgesuch auch (in Form einer Freigabebestätigung) angeschlossen gewesen sei. Diese Vollmacht sei zwar zum Zeitpunkt des Überreichens des Grundbuchsgesuchs beim Erstgericht bereits älter als drei Jahre gewesen, sodass aufgrund dieser Vollmacht die Einverleibung gem § 31 Abs 6 GBG nicht mehr bewilligt hätte werden können. Aus diesem Grund sei aber am 2. 5. 2008 vom Liegenschaftseigentümer eine gleichlautende beglaubigte Vollmacht an Herrn Dipl.-Ing. Stefan S***** ausgefertigt worden, welche dem Grundbuchsgesuch ebenfalls beigeschlossen gewesen sei. Der Rechtsansicht, es müsse ungeachtet dieser beiden Vollmachten eine Ratihabition erfolgen, könne nicht gefolgt werden, müsste doch dann Dipl.-Ing. Stefan S***** den Vertrag nochmals beglaubigt fertigen, obwohl er dies mit einer damals gültigen Vollmacht bereits getan habe.
OGH: Gem § 31 Abs 6 GBG kann aufgrund von Urkunden eines Machthabers eine Einverleibung gegen den Machtgeber nur dann bewilligt werden, wenn die von diesem ausgefertigte Vollmacht entweder auf das bestimmte Geschäft lautet oder nicht früher als drei Jahre vor dem Ansuchen um die Einverleibung ausgestellt ist oder eine Vorsorgevollmacht iSd § 284f ABGB ist.
Unstrittig ist, dass der Machthaber des Liegenschaftseigentümers den Dienstbarkeitsbestellungs- und Auflösungsvertrag aufgrund einer (bloß) allgemeinen Vollmacht unterfertigt hat, die vom 21. 2. 2003 stammte und folglich bei Einbringung des Grundbuchsgesuchs am 8. 10. 2008 bereits älter als drei Jahre war. Aus der eindeutigen Regelung des § 31 Abs 6 GBG folgt daher, dass die vom 21. 2. 2003 datierende Vollmacht bei Gesuchseinbringung ihre grundbuchsrechtliche Legitimation für die Unterfertigung eines Vertrags zum Zweck einer Einverleibung gegen den Machtgeber bereits verloren hatte. Dass der Liegenschaftseigentümer später, nämlich am 2. 5. 2008 eine weitere Vollmacht ausgestellt hat, die den zeitlichen Anforderungen des § 31 Abs 6 GBG genügt, vermag deshalb keine Sanierung zu bewirken, weil die spätere Vollmacht ja gerade nicht Grundlage für den seinerzeitigen Vertragsabschluss war und insoweit nicht zurückwirken kann. Eine nachträgliche Ratihabition (Genehmigung, Bestätigung) des Vertrags durch den (wieder) mit einer tauglichen Vollmacht ausgestatteten Machthaber oder durch den Machtgeber ist daher unumgänglich. Die Bewilligung (lediglich) der Vormerkung entspricht bei dieser Sachlage dem Gesetz (§ 35 GBG), der Rechtsprechung und Lehre.