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Der Vorkaufsverpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten jene Informationen zu erteilen, die dieser benötigt, um von seinem Einlösungsrecht Gebrauch machen zu können, wozu insbesondere die Information über den vom Vorkaufsberechtigten zu entrichtenden Preis gehört; besteht dieser in einem "verhältnismäßigen Teil" eines Gesamtkaufpreises, bedeutet dies, dass dem Vorkaufsberechtigten zumindest die Kenntnis jener Umstände verschafft werden muss, die es ihm ermöglicht, "seinen" Anteil am Gesamtkaufpreis rechnerisch zu ermitteln

GZ 2 Ob 40/09k, 03.09.2009
Die Klägerin räumte dem Beklagten ein Vorkaufsrecht an einem Teil ihrer Liegenschaft ein. In weiterer Folge veräußerte die Klägerin die gesamte Liegenschaft. Als Kaufpreis wurden EUR 560.0000 vereinbart. Dies entsprach einer Darlehensforderung, welche die Klägerin beim Käufer der Liegenschaft hatte. Zudem wurde der Klägerin und ihrem Ehegatten als weitere Gegenleistung das Fruchtgenussrecht am Wohnteil des auf der Liegenschaft befindlichen Bauernhauses eingeräumt. Streitgegenständlich ist die Frage, ob die Einlösungsfrist ausgelöst wurde oder nicht, was davon abhängt, ob es dem Vorkaufsberechtigten oder -verpflichteten obliegt einen angemessenen Preis der mit dem Vorkaufsrecht belasteten Teilfläche zu ermitteln.
OGH: Nach stRsp des OGH beginnt die hier 30-tägige Einlösungsfrist des § 1075 ABGB in jenem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Vorkaufsverpflichtete dem Vorkaufsberechtigten die Kenntnis aller Tatsachen verschafft hat, welche dieser kennen muss, wenn er sich über die Ausübung des Vorkaufsrechts schlüssig werden soll, wie Gegenstand, Preis, Zahlungsmodalitäten, Bedingungen, Nebenrechte und Nebenpflichten. Die Kenntnis vom vollen Inhalt des Vorkaufsfalls ist für die Entscheidung des Vorkaufsberechtigten deshalb unumgänglich, weil er seine Leistungen zu denselben Konditionen wie der Drittkäufer zu erbringen hat. "Wirkliche Einlösung" iSd § 1075 ABGB bedeutet nicht nur, dass der Vorkaufsberechtigte eine fristgerechte Erklärung, sein Vorkaufsrecht auszuüben, abgeben muss. Es bedarf vielmehr innerhalb der Einlösungsfrist auch der Leistung des Kaufpreises, wie ihn der Drittkäufer zu leisten hätte, oder zumindest eines möglichst realen Zahlungsangebots. Durch die wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts entsteht zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Vorkaufsberechtigten ein Kaufverhältnis, das inhaltlich jenem entspricht, das zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Drittkäufer vereinbart wurde.
Ist nur ein Teil einer Liegenschaft mit einem Vorkaufsrecht belastet, wird aber die gesamte Liegenschaft veräußert oder wird die mit dem Vorkaufsrecht belastete Sache mit anderen unbelasteten Sachen zu einem Gesamtkaufpreis veräußert, bleibt der Vorkaufsfall grundsätzlich auf den belasteten Liegenschaftsanteil beschränkt. Der OGH hat bereits wiederholt ausgesprochen, dass der Vorkaufsberechtigte, wenn ihm nach Veräußerung der Gesamtliegenschaft oder mehrerer Liegenschaften um einen Gesamtkaufpreis - wie im vorliegenden Fall - nur der mit dem Vorkaufsrecht belastete Liegenschaftsteil zur Einlösung angeboten wird, einen "verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises" zu entrichten hat. Dies soll dadurch geschehen, dass die Summe der gemeinen Werte der vom "Mengenkauf" erfassten Sachen zum vereinbarten Gesamtpreis ins Verhältnis gesetzt und daraus der für die einzelnen Sachen entfallende Kaufpreisteil errechnet wird. Fraglich ist allerdings wer die "gemeinen Werte" zu ermitteln und die sich daran anknüpfende Berechnung des "verhältnismäßigen Teils" vorzunehmen hat. Wie bereits dargelegt, hat der Vorkaufsverpflichtete dem Vorkaufsberechtigten jene Informationen zu erteilen, die dieser benötigt, um von seinem Einlösungsrecht Gebrauch machen zu können. Dazu gehört insbesondere die Information über den vom Vorkaufsberechtigten zu entrichtenden Preis. Besteht dieser in einem "verhältnismäßigen Teil" eines Gesamtkaufpreises, bedeutet dies, dass dem Vorkaufsberechtigten zumindest die Kenntnis jener Umstände verschafft werden muss, die es ihm ermöglicht, "seinen" Anteil am Gesamtkaufpreis rechnerisch zu ermitteln. Dabei sind ihm einfache Rechenoperationen zumutbar. Entscheidend für die zu entrichtende Leistung des Vorkaufsberechtigten ist somit das konkrete Einlösungsangebot. Im vorliegenden Fall konnte im Hinblick auf die ihm zur Verfügung gestellten Informationen und die ihm bekannte Interessenlage der Klägerin ein redlicher Erklärungsempfänger deren auf einen "verhältnismäßigen Anteil des Gesamtpreises" abstellendes Einlösungsangebot nur dahin verstehen, dass der Einlösungspreis von dem mit 560.000 EUR bezifferten Gesamtkaufpreis nach dem Verhältnis der Fläche des vom Vorkaufsrecht betroffenen Liegenschaftsteils zur Gesamtfläche der veräußerten Liegenschaften ermittelt werden soll. Diese Berechnung wäre dem Beklagten ohne weiteres möglich gewesen.