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Soweit Gemeinschaftsinteressen nicht gefährdet sind, ist der einzelne Mit- und Wohnungseigentümer nicht gehindert, seine auch allgemeinen Teile der gemeinschaftlichen Sache betreffenden Ansprüche allein geltend zu machen

GZ 5 Ob 21/09p, 01.09.2009
Die Rechtsvorgängerin der Beklagten ließ als Bauträgerin ein Gebäude errichten und hat in der Folge Eigentumswohnungen daraus abverkauft. In den Wohnungen kam es sodann zu Wassereintritten, da die Konstruktion des Gebäudes nicht dem Stand der Technik entsprach. Dafür machen die Wohnungseigentümer Gewährleistung bzw Schadenersatz geltend. Streitgegenständlich ist, ob die vorliegende Klagsführung einen Mehrheitsbeschluss der stimmberechtigten Mit- und Wohnungseigentümer erfordert und ob es sich um einen Gesamthandanspruch der Kläger handelt.
OGH: Die den einzelnen Wohnungseigentümern aus ihren individuellen Verträgen mit dem Errichter der Baulichkeit zustehenden Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche auf ordnungsgemäße Herstellung und Beseitigung von Mängeln allgemeiner Teile und Anlagen eines Wohnungseigentumsobjekts sind weitgehend deckungsgleich mit dem der Verwaltung zuzuordnenden Bereich der ordnungsgemäßen Erhaltung allgemeiner Teile und der Behebung ernster Schäden in einzelnen Wohnungseigentumsobjekten. Insofern bestehen gemeinschaftliche Interessen an der Herstellung eines mängelfreien Zustands sowie einer gemeinschaftlichen Rechtsverfolgung zur Erreichung dieses Zwecks. Die Geltendmachung derartiger Ansprüche erfolgt, wenn diese ihrer ordnungsgemäßen Erhaltung dient, im Rahmen der ordentlichen Verwaltung iSd § 833 ABGB, § 14 WEG 1975/§ 28 WEG 2002, in deren Angelegenheiten regelmäßig die Mehrheit der Wohnungseigentümer entscheidet. Bei der Geltendmachung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen wegen Mängeln allgemeiner Teile des Hauses durch den Erwerber einer Eigentumswohnung ist daher bei Bestehen einer dinglichen Rechtsgemeinschaft am Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses grundsätzlich festzuhalten, um die möglicherweise unterschiedliche Interessenlage der anderen Wohnungseigentümer berücksichtigen zu können. Wenn sein Vorgehen Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte, ist der Wohnungseigentümer gehalten, es durch einen Beschluss der Mehrheit der Gemeinschaftsmitglieder oder durch eine diesen Mehrheitsbeschluss substituierende Entscheidung des Außerstreitrichters sanktionieren zu lassen. Soweit allerdings Gemeinschaftsinteressen nicht gefährdet sind, ist der einzelne Mit- und Wohnungseigentümer nicht gehindert, seine auch allgemeinen Teile der gemeinschaftlichen Sache betreffenden Ansprüche allein geltend zu machen. Haben die Beteiligten ihre Wahl bereits getroffen, besteht überhaupt keine Möglichkeit eines Interessenkonflikts mehr, weshalb die Forderung nach einem Mehrheitsbeschluss obsolet ist. Jedenfalls bei Gefahr der Verfristung wird eine Klage aus Gewährleistung oder Schadenersatz wegen Mängel an allgemeinen Teilen des Hauses, die von einem Erwerber einer Eigentumswohnung geltend erhoben wird, auch schon vor einem Mehrheitsbeschluss zugelassen, wobei einem fristwahrenden Kläger Gelegenheit zu geben ist, die fehlende Zustimmung der Mehrheit in gesetzmäßiger Form beizubringen. Es reicht dann aus, dass der entsprechende Mehrheitsbeschluss bei Schluss der Verhandlung vorliegt.
Jeder Kläger kann nur den seinem Miteigentumsanteilen entsprechenden Teil des gesamten Deckungskapitals fordern, da die eingeklagten Forderungen eine vertragliche Grundlage haben und schon deshalb eine einseitige Modifikation der Verpflichtung der Beklagten nicht erlauben.