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Außerhalb zwingender Normen der Mietrechtsgesetzgebung ist die Pflicht des Bestandgebers zur laufenden Instandhaltung abdingbar und auf den Bestandnehmer überwälzbar

GZ 3 Ob 20/09a, 19.05.2009
Die Klägerin kündigte den Mietvertrag über das ihr gehörige, näher bezeichnete Einfamilienhaus aus den Kündigungsgründen des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG und § 30 Abs 2 Z 13 MRG auf. In der Kündigung brachte die Klägerin vor, dass sich der Beklagte mit Mietvertrag vom 29. Jänner 1997 verpflichtet habe, das Bestandobjekt auf eigene Kosten in ordentlichem und gutem Zustand zu erhalten. Der Beklagte komme seiner Erhaltungspflicht in vorsätzlicher Weise nicht nach. Es seien bereits Substanzschädigungen eingetreten. Der Verstoß gegen die Verpflichtung zur Erhaltung des Bestandgegenstands sei als wichtiger Kündigungsgrund vereinbart worden.
OGH: Eine im Teilanwendungsbereich des MRG geschlossene, nicht dem KSchG unterliegende Vereinbarung, womit dem Mieter in Abänderung der dispositiven Regelung des § 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB Instandhaltungspflichten für die Zeit ab Übergabe des Bestandobjekts auferlegt werden, ist als Mietzinsvereinbarung zu qualifizieren, die jedenfalls bei freier Zinsbildung zulässig ist; eine solche Vereinbarung könnte nur allenfalls wegen Verletzung besonderer gesetzlicher Bestimmungen (§ 879 ABGB; § 934 ABGB) als unwirksam angefochten werden.