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Als wichtiger Grund, der zur Kündigung eines befristeten Maklervertrags berechtigt, wird nach allgemeinen Grundsätzen für Dauerschuldverhältnisse ein solcher angesehen, der die Fortsetzung des Maklervertrags unmöglich oder unzumutbar macht; liegt kein wichtiger Grund vor, kann nach allgemeinen Grundsätzen Schadenersatz verlangt werden; wegen der grundsätzlichen Abschlussfreiheit des Auftraggebers werden Schadenersatzansprüche des Maklers jedoch oft an der Erweislichkeit eines Schadens scheitern

GZ 3 Ob 22/09w, 25.03.2009
OGH: Auch ein befristeter Maklervertrag kann aus wichtigem Grund gekündigt werden (§ 12 Abs 2 MaklerG). Als wichtiger Grund wird nach allgemeinen Grundsätzen für Dauerschuldverhältnisse ein solcher angesehen, der die Fortsetzung des Maklervertrags unmöglich oder unzumutbar macht. Liegt kein wichtiger Grund für die vorzeitige Auflösung des Alleinvermittlungsauftrags vor, kann bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen nach allgemeinen Grundsätzen Schadenersatz verlangt werden. Schadenersatzansprüche des Maklers werden wegen der grundsätzlichen Abschlussfreiheit des Auftraggebers oft an der Erweislichkeit eines Schadens scheitern.
Auch beim befristeten Alleinvermittlungsauftrag bleibt die grundsätzliche Abschlussfreiheit des Auftraggebers als oberster Grundsatz des Maklerrechts unberührt: Der Auftraggeber ist nicht verpflichtet, das angebahnte Geschäft zu schließen (§ 4 Abs 2 MaklerG). Er bleibt Herr des Geschäfts und kann nach freiem Willen seine Entschlüsse fassen, ohne dem Makler für den Nichtabschluss in irgendeiner Weise begründungspflichtig zu sein; selbst die grundlose Ablehnung des Vertragsabschlusses muss nicht vertragswidrig gegen Treu und Glauben verstoßen. Gem § 18 MaklerG ist der in § 4 Abs 2 MaklerG verankerte Grundsatz der Abschlussfreiheit einseitig zugunsten der Auftraggeber des Immobilienmaklers zwingend gestellt. Eine von § 4 Abs 2 MaklerG abweichende Verpflichtung des Auftraggebers zum Abschluss des Hauptgeschäfts kann somit nicht wirksam vereinbart werden. Der Immobilienmakler darf mit dem Auftraggeber auch keine sonstigen, die Abschlussfreiheit einschränkenden Pflichten vereinbaren, deren Verletzung nach allgemeinen Regeln Schadenersatzfolgen nach sich ziehen würde. Die Nichteinhaltung von iSd § 18 iVm § 4 Abs 2 MaklerG unwirksamer Vereinbarungen kann keinen wichtigen Grund für die vorzeitige Auflösung des Maklervertrags abgeben. Die geänderten Kaufpreisvorstellungen der Beklagten stellen weiters auch deshalb keinen Anlass zur vorzeitigen Vertragsauflösung dar, weil Gründe, mit denen bei Vertragsabschluss bereits gerechnet werden musste, prinzipiell nicht für eine vorzeitige Auflösung eines Dauerschuldverhältnisses herangezogen werden können.
Wenngleich der Geschäftsherr berechtigt ist, den Abschluss eines vermittelten Geschäfts auch ohne nachweisbaren Grund abzulehnen, ohne deshalb schadenersatzpflichtig zu werden, ist dennoch bei Unterlassung des Geschäftsabschlusses durch den Geschäftsherrn in der Absicht, den Vermittler um seine Provision zu bringen, ein Schadenersatzanspruch des Vermittlers anzuerkennen. Dazu ist dolus specialis erforderlich. Die Rechtsprechung verweist dazu auf § 1295 Abs 2 ABGB. Beweispflichtig dafür, dass der Rechtsausübende kein anderes Interesse hatte, als zu schaden, ist der (Schikane behauptende) Kläger. Dieser Beweispflicht wird nur dann entsprochen, wenn der Makler einen Sachverhalt vorbringt, aus dem ein willkürlicher Verstoß gegen Treu und Glauben abgeleitet werden kann. Der Zweck, den Makler zu schädigen, müsste so augenscheinlich im Vordergrund stehen, dass andere Ziele der Rechtsausübung völlig in den Hintergrund treten.